Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào bạn.

Bạn hoàn toàn có thể tìm một tổ chức hành nghề luật sư (văn phòng luật sư, công ty luật) để ủy quyền cho một luật sư thay mặt giải quyết các công việc có liên quan.

Chúc bạn thành công.

Thân mến

Chào bạn.

Qua trình bày của bạn thì luật sư hiểu rằng bạn đã mua đất hoàn toàn trên thủ tục giấy tờ pháp lý chứ bạn chưa đến thực tế tìm hiểu, xác định vị trí miếng đất, tình trạng có tranh chấp gì hay không vì bạn hoàn toàn tin tưởng vào bên bán cho bạn. Do đó, bạn đã không biết chính xác vị trị miếng đất, ranh giới của miếng đất và hiện nay việc giải quyết tranh chấp miếng đất trong nội bộ vẫn chưa xong. Như vậy thì giải thích vì sao đất đang ranh chấp mà cơ quan chức năng vẫn công chứng hợp đồng muau bán, vẫn sang tên cho bạn? Lý do là vì tại thời điểm bên bán  chuyển nhượng miếng đất cho bạn tổ chức công chứng và cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất không có thông tin vê miếng đất bị tranh chấp, miếng đất cũng không bị cấm chuyển dịch, mua bán nên bên bán đã nhanh tay bán cho bạn để khỏi rắc rối cho mình về sau.

Nhưng dù sao thì việc mua bán đất đất của bạn cũng đầy đủ thủ tục theo quy định nên cơ quan chức năng đã sang tên và cấp sổ hồng cho bạn. Chỉ trục trặc là bạn chưa thể xá định chính xác ranh đất và việc đo đạc lại, cất nhà đều bị trở ngại vì các bên tranh chấp không cho tiến hành mà thôi.

Vậy cách giải quyết là bạn hãy tìm hiêu việc tranh chấp hiện nay như thế nào? cơ quan nào đang thụ lý giải quyết? yêu cầu của các bên tranh chấp là gì có liên quan gì đến phần đất bạn đã mua để bạn đê nghị cơ quan giải quyết tranh chấp triệu tập bạn và người đã bán miếng đât cho bạn tham gia giải quyết nhằm bảo vệ quyên lợi của bạn vì bạn hoàn toàn không biết gì về tranh chấp, bạn mua bán đây đủ thủ tục và cơ quan chức năng đã cấp giấy chứng nhận miếng đất cho bạn. Trường hợp nếu thấy rằng tại thời điểm bán miếng đất không có lệnh ngăn chặn, thủ tục mau bán đầy đủ, đúng quy định, bên bán có quyền bán và các bên khác không có quyền ngăn cản thì cơ quan chức năng sẽ can thiệp để bảo vệ cho bạn. Trường hợp phải hủy bỏ việc mua bán thì bên bán cũng sẽ hoàn trả lại tiền cho bạn và bồi thường cho những thiệt hại của bạn vì đã không trung thực, che giấu thông tin tranh chấp...gây thiệt hại cho bạn.

Thấn mến.

Chào bạn.

Theo quy định thì đối với bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật, nếu nguyên đơn, bị đơn hay cá nhân, tổ chức có quyên và nghĩa vụ liên quan không đồng ý thì có quyên làm đơn đề nghị giám đốc thẩm lại bản án, quyết định gởi đến người có thẩm quyên kháng nghị giám đốc thẩm theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự để nơi đây thuộc thẩm quyền xem xét chấp nhận hay không chấp nhận kháng nghị giám đóc thẩm. Do vậy, chủ tịch UBND tỉnh không có quyền can thiệp hay có văn bản đề nghị tòa án tỉnh và viện KSND tỉnh cùng ngồi lại xem xét việc giải quyết quyết định phúc thảm là đúng quy định pháp luật hay chưa vì có đúng hay chưa thì cũng đã có hiệu lực thi hành nên chỉ có thể đề nghị xem xét giám đốc thẩm như trên đã nói mà thôi.

Mặc khác, UBND tỉnh là cơ quan hành chính không có quyền can thiệp vào hoạt động xét xử, giải quyết của tòa án là cơ quan tư pháp vì họ tự chịu trách nhiệm và chỉ tuân theo pháp luật mà thôi.

Trong vụ này thì Sở TNMT đã có công văn yêu cầu giám đốc thẩm và tòa án cấp cao đã chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm theo hướng hủy quyết định phúc thẩm cũng là chuyện bình thường vì tòa cấp cao xét thấy có căn cứ để hủy và có quyền hủy bỏ nên bạn cũng không thể cho rằng họ can thiệp vào việc hủy bỏ quyết định trừ khi bạn có bằng chứng rõ ràng vê việc trực tiếp can thiệp thì hãy nên khiếu nại, tố cáo bạn nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Giấy ủy quyền này hiện này tuy được công chứng nhưng chưa phát sinh hiệu lực vì căn hộ chưa có chủ quyền nên bạn chưa thễ mua bán. Hơn nữa, tuy thời gian ủy quyền 50 năm nhưng nó có thể chấm dứt hiệu lực khi người ủy quyền chết hoặc người ủy quyền hủy bỏ việc ủy quyền trước khi căn hộ có chủ quyền để bán.

Thân mến

Chào bạn.

Theo như bạn trình bày thì bạn mua 13.000m2 đất nhưng chỉ làm sổ hồng được 12.000m2 , còn lại 1.ooom2 đất không làm được sổ hồng vì là đất của bà b. Như vậy, bạn cần xác định diện tích đất bạn mua chính xác là bao nhiều? diện tích này là diện tích đã được công nhận trong sổ hồng của bên bán hay do bên bán nói chứ không có sổ hồng hay giấy tờ gì có xác nhận của cơ quan chức năng công nhận bên bán có 13.000m2 đất?  Nếu có giấy tờ pháp lý xác nhận diện tích đất của bên bán là 13.000m2 thì việc bên bán chuyển nhượng lại cho bạn 13.000m2 là đúng giấy tờ công nhận. Trường hợp nếu không có giấy tờ công nhận và thực tế đo đạc lại chỉ có 12.000m2 thì hai bên cẩn ký thêm phụ lục hợp đồng xác định diện tích thực là 12.000m2 và dĩ nhiên giá trị cũng tính lại để yêu cầu bên bán hoàn lại phần chênh lệch cho bạn.

Về phía bà B chỉ là hàng xóm, kế cận đất mà bạn mua thì việc bà ta xác định chỉ ranh giới là quyền và trách nhiệm của bà ta, theo đó, nếu bà ta chỉ ranh giới đúng thì sẽ không phát sinh tranh chấp vể sau. Nếu bà ta chỉ ranh giới sai (theo hướng có lợi cho bà ta) thì cũng chưa có chế tài nào xử lý việc đó mà địa phương, địa chính phải biết việc đó là đúng hay sai để có điều chỉnh cho phù hợp trước khi ký xác nhận vào biên bản xác định ranh giới. Về phái bên bán phải biết ranh giới đất của mình như thế nào chứ không phải hàng xóm chỉ sao cũng tin vậy.

Thân mến

Chào bạn.

Theo quy định vể lãi suất cho vay hiện nay do hai bên thỏa thuận hưng không được quá 20% của khoản vay trong một năm. Do quy định trần như vậy cho nên những tổ chức cho vay qua mạng mới biến tướng thu thêm nhưng khoản phí vô tội vạ như bạn nói và trong một số trường hợp thì những khoản phí này còn gấp mấy lần tiền lãi của khoản vay. Tuy nhiên, khi tư vấn thuyết phục khách hàng vay thì họ không bao giờ nói về những khoản phí này, cách tính ra sao... để đến khi con mồi cắn câu thì mới té ngửa về những khoản phí mà họ công bố trừ hoặc tính vào số tiền phải trả hàng tháng khiến cho người vay không thể nào trả nỗi số tiền đã vay.

Do vậy, để không sa vào bẫy thì ngươi đi vay cần phải tỉnh táo tìm hiểu kỹ vê những vấn đề này, yêu cầu công bố lãi suất, phí, cách tính nếu có để nếu thấy khả năng vay và trả được thì mới quyết định. Khi vay cần phải cụ thể hóa bằng văn bản hợp đồng chứ không nói miệng vì sau này sẽ không có bằng chứng để giải quyết, bảo vệ mình.

Những trường hợp cho vay mà lãi suất vượt quá quy định thì khi khởi kiện tòa án đều giải quyết tính lại lãi không  vướt quá quy định của pháp luật bạn nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Việc cơ quan chức năng trình bày lý do từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn bằng miệng và giải thích vòng vo như vậy là không phù hợp, thiếu thuyết phục và không đúng thủ tục. Nếu sau khi tiếp nhận hồ sơ mà nhận thấy hồ sơ cần sửa đổi, bổ sung hay chưa đủ điều kiện thì phải có văn bản hướng dẫn hoặc giải thích để người dân thực hiện thì mới đúng quy trình, thủ tục.

Do vậy, gia đình bạn hãy là đơn khiếu nại hành vi từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận của gia đình bạn đến cơ quan đã từ chối để yêu cầu giải quyết và trả lời bằng văn bản để người dân có cơ sở thực hiện tiếp quyền của mình.

Thân mến

Chào bạn.

Cách thức thực hiện giao dịch, ủy quyền như bạn trình bày có nhiêu mâu thuẫn và lẩn quẩn không cần thiết: Đầu tiên, bạn nói vợ chồng bạn đã mua một căn hộ chung cư đã được công chứng. Thoạt nghe cứ tưởng công chứng là công chứng hợp đồng mau bán trong khi căn hộ này chưa được cấp giấy chứng nhận thì làm sao công chứng hợp đồng mua bán?

Vì chưa có sổ hồng nên bên bán đã nhận cọc hứa bán cho chồng bạn nhưng lại ủy quyền lại cho bạn toàn quyền thực hiện các giao dịch mau bán, cho thuê... sau khi căn hộ có sổ hồng và bạn dự đính khi có sổ hồng thì bán lại cho chính chồng mình thì liệu có phải là tài sản chung hai vợ chồng hay không?

Số tiền mà chồng bạn đặt cọc để hứa mua căn hộ chung cư này đã là tài sản hai vợ chồng rồi đó bạn. Do vậy, bên hứa bán không thể ủy quyên cho bạn là vợ toàn quyền quyết định việc mua bán đuôc vì đã nhận cọc hứa bán thì sau khi có sổ hồng phải thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán, còn trong thời gian chưa có sổ hồng thì có thể bủy quyền cho bạn thay mặt trông coi, quản lý và sử dụng thi mới hợ lý.

Ngoài ra, bạn cần lưu ý giấy ủy quyền mà bên bán ủy quyền cho bạn có thế chấm dứt bất cứ lúc nào khi bên ủy  quyền chấm dứt việc ủy quyền hay chết chứ không phải là vĩnh viễn nhé bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Thời điểm bạn mua 400m2 đất của bà Tứ thì bà Tứ chưa có sổ hồng, việc mua bán đất bằng giấy tay không công chứng/chứng thực nên không có giá trị pháp lý được thừa nhận. Tuy đất mua bạn đã thực tế sử dụng nhưng khi tiến hành đo đạc để cấp sổ hồng thì bà Tứ chỉ ranh giới đất của bạn bao gồm luôn phần diện tích đất đã bán cho bạn mà bạn không có ý kiến gì hoặc bạn không thể biết. Nay bà Tứ đã có sổ hồng và diện tích đất được công nhận bao gồm luôn cả phần đất đã bán cho bạn năm xưa nên bạn cần trao đổi với bà Tứ tiến hành thủ tục lập hợp đồng mua bán công chứng phần đất 400m2 đã bán cho bạn và thực tế bạn đang sử dụng. Sau đó tiến hành tách thửa và sang tên phần diện tích đất này cho bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn có thể tham khảo các vấn đề có liên quan tại các văn bản pháp luật sau đây:

- Luật đất đai năm 2013

- Luật quy hoạch năm 2017

- Luật bảo vệ môi trường năm 2014

- Luật điện lực năm 2004

Thân mến

Chào bạn.

Hợp đồng của bạn là không xác định thời hạn nên nếu công ty muốn chấm dứt thì bằng hai cách: 

1/ Thỏa thuận chấm dứt với bạn và được sự đồng ý của bạn. Khi thỏa thuận với nhau thì dĩ nhiên thỏa thuận luôn chế độ chi trả cho bạn để bạn chấm dứt theo thỏa thuận. Cụ thể số tiền bao nhiêu do hai bên thỏa thuận và pháp luật lao động luôn khuyến khích những thỏa thuận có lợi hơn cho ngươi lao động nên không có giới hạn.

2/ Công ty đơn phương chấm dứt bạn nếu lý do đơn phương chấm dứt là đúng luật và phải thông báo trước cho bạn ít nhất 45 ngày. Trong trường hợp này, bạn được trả lương đầy đủ cho đến ngày nghỉ việc, được trả tiền phép năm cho thời gian chưa nghỉ phép, được trả sổ BHXH đã chốt để bạn xin hưởng trợ cấp thất nghiệp theo quy định của pháp luật. 

Nếu đơn phương chấm dứt sai luật thì bạn có quyền khởi kiện công ty ra tòa không cần phải thông qua hòa giải ở cơ sở và trong trường hợp này công ty phải có trách nhiệm chi trả và đên bù cho bạn theo quy định tại điều 42 Bộ lật lao động

Thân mến

Chào bạn.

Vấn đề này luật sư đã tư vấn qua điện thoại cho bạn rồi nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Trước tiên thi bạn phải xác định rằng tài sản mà bạn muốn mua đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dũng hợp lệ. Sau đó, việc mua bán cần thực hiện bằng hợp đồng có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc tài sản này có được sang tên trước bạ qua tên ab5n hay không trong điều kiện đang có quy hoạch mà là "treo" thì để quyết định có mua hay không thì bạn cần tham khảo lại thông tin quy hoạch tại Phòng quản lý đô thị nơi có bất động sản tọa lạc. Theo đó, nếu vẫn còn quy hoạch thì chắc rằng việc sang tên sẽ không được. Còn nếu hết quy hoạch hay quy hoạch "treo" đã xóa thì tiến hành việc mua bán bình thường.

Thân mến

Chào bạn.

Các vấn đê bạn hỏi luật sư tư vấn như sau:

- Theo quy định tại Điều 262 Bộ luật tố tụng hinh sự thi trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tuyên án, tòa án cấp sơ thẩm phải gởi bản án cho bị cáo.

- Theo quy định tại điều 333 Bộ luật tố tụng hình sự thì thời hạn kháng cáo là 15 ngày kề từ ngày tuyên án.

Như vậy, nếu ngày tuyên án 12/2/2020 là sơ thẩm thì thời chậm nhất là đến ngày 22/2/2020 bạn sẽ nhận được bản án  và chấm nhất là ngày 27/2/2020 bạn phản kháng cáo (nếu có).

Nếu  ngày 12/2/2020 là tuyên án phúc thẩm thì cũng trong thời gian 10 ngày kể từ ngày tuyên án, tòa án cấp phúc thẩm sẽ gởi bản án cho bạn và theo quy định tại khoản 2 điều 379 Bộ luật tố tụng hình sự thì bạn có quyên gởi xin kháng nghị giám đốc thẩm theo hướng có lợi cho mình bất cứ lúc nào kể từ tuyên án phúc thẩm.

Thủ tục là bạn phải làm đơn xin kháng nghị giám đốc thẩm đối với bạn án phúc thẩm đã có hiệu lực gởi đến Chánh án tòa án nhân dân cấp cao hoăc Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp cao theo quy định tại điều 373 Bộ luật tố tụng hình sự. Đơn xin kháng ngị phải trình bày lý do  và đính kèm bản án phúc thẩm,

Thân mến

Chào em.

Việc xây nhà cần phải có giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải xin giấy phép theo quy định của Luật  xây dựng nhưng khi tiến hành hồ sơ xin giấy phép thì cơ quan chức năng không cấp vì đất đang có tranh chấp cần phải giữ nguyên hiện trạng chờ giải quyết là đúng. Do vậy, em phải chờ cho đến khi nào việc giải quyết tranh chấp xong thì mới có thể xin giấy phép xây dựng. Trong thời gian chờ giải quyết nếu nha cửa xuống cấp nghiêm trọng không thể ở được thỉ em có thể xin phép chính quyên địa phương cho sữ chữa tạm nhưng không làm thay đổi cấu trúc căn nhà để tiếp tục sử dụng mà không cần phải có giấy phép xây dựng.

Thân mến

Chào bạn.

Muốn biết khu đất có được cấp giấy chứng nhận hay không thì đến hỏi thông tin tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nới có đất tọa lạc nhé.

Thân mến

Chào em.

Luật sư tư vấn như sau:

Đất của mẹ em là đất có mục đích sử dụng là nông nghiệp, trồng lúa nên không thể xây nhà được. Do vậy cần thực hiện các bước như sau:

1/ Mẹ em và em mang sổ hồng đất, giấy tờ tùy thân của cả hai đến tổ chức hành nghề công chứng để mẹ em làm hợp đồng tặng cho em 400m đất. Muốn làm được điều này thì mẹ em phải là độc thân nên phải xuất trinh giấy xác nhận trình trạng hôn nhân cũa mẹ có nội dung xác nhận độc thân. Công chứng viên sẽ chứng vào hợp đông tặng cho này.

2/ Sau kho đã có hợp đồng tặng cho,em mang toàn bộ hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai huyện Hàm Thuận Bắc để sang tên, trước bạ và đăng bộ mảnh đất để sang tên em. Cơ quan chức năng sẽ tách thửa cho em thành một thửa mới và cấp sô hồng cho em đứng tên phần đất 400m2 mẹ tặng cho.

3/ Sau khi có sổ hồng, em tiếp tục nộp hồ sơ vào một lần nữa tại văn phòng đang ký đất đai huyện Hàm Thuận Bắc để xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở. Cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra quy hoạch nếu phù hợp thì sẽ giải quyết cho em được chuyển mục đích sử dụng đất và em phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất được chuyển này.

4/ Khi đã được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì em có quyền xin phép xây nhà, xây rào, đổ cao cho ngang bằng mặt đường... là quyền của người sử dụng đất.

Thân mến

Chào bạn.

Luật sư trao đổi như sau:

Công dân khi chào đời được cấp khai sinh, sau đó nhập khẩu theo cha hoặc mẹ và đền tuổi quy định thì được cấp CMND hoặc CCCD. Theo quy định, công dân khi làm thủ tục cấp CMND hoặc CCCD phải xuất trình hộ khẩu vì công an nơi cấp các giấy tờ tuy thân này là công an tại nơi công dân thường trú và khi cấp CMND hoặc CCCD thi thông tin vê nhân thân của công dân trong hộ khẩu sẽ là thông tin để cấp CMND. Trương hợp cần xác định thì phải xuất trình giấy khai sinh.

Trường hợp bạn nêu vì không thống nhất vê ngày tháng năm sinh nên cần phải xuất trình giấy khai sinh để làm căn cứ. Bà của bạn bị thất lạc giấy khai sinh chứng không phải là chưa đăng ký khai sinh nên nếu nay giấ khai sinh bị thất lạc thì phải đến UBND xã/phường nơi đã đăng ký khai sinh để xin cấp trích lục giấy khai sinh từ sổ bộ để xuất trình cho công an khi làm hộ khẩu nhằm thống nhất ngay tháng năm sinh theo giấy khai sinh.

Thân mến

Chào bạn.

1/ Trong trường hợp như bạn trình bày thì bố bạn vẫn tỉnh táo, vẫn nghe và hiểu được những gì người khác trình bày và chỉ không ký tên, điểm chỉ được mà thôi nên muốn làm thủ tục ủy quyền cho bạn thực hiện một số các giao dịch đối với tài sản thì phải tiến hành việc lập văn bản ủy quyền tại tổ chức công chứng và phải mời người làm chứng để lam chứng cho việc ủy quyền này. Người làm chứng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự và không có liên quan gì đến những quyền lợi về tài sản đối với những vấn đề về tài sản mà bố bạn dự kiến ủy quyền.

2/ Đối với sổ tiết kiện do bố bạn đứng tên thì bố bạn có thể ủy quyên cho bạn thay mặt bố để tiến hành giao dịch với ngân hàng, nhận tiền lãi hay tất toán nhận tiền từ sổ tiết kiệm. Đối với những tài sản thi có thể ủy quyền cho bạn định đoạt bằng cách mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, thế chấp. Riêng đối với việc bạn muốn đứng tên tài sản thì bố bạn phải làm hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho bạn.

Thân mến