Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Dương Văn Mai - LuatSuDuongVanMai

Trước hết cần phải xác định toàn bộ diện tích đất đó đang mang tên bà nội bạn theo hình thức nào? Hình thức bà bạn là đại diện hộ gia đình hay là cá nhân bà bạn?

Trường hợp đất cấp cho hộ gia đình thì việc quản lý, chuyển nhượng, định đoạt bắt buộc phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình.

Trường hợp đất chỉ cấp cho cá nhân bà nội bạn thì bà nội bạn có quyền tự quyết định

Tuy nhiên cũng cần phải xem xét đến quan hệ pháp luật thừa kế, thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế của ông nội bạn như vậy mới giải quyết được sự việc.

Rất tiếc luật sư chưa có hồ sơ tài liệu và thông tin chính xác của bạn nên chưa thể tư vấn chi tiết cho bạn được, cần thiết bạn có thể liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư vấn.

Về nguyên tắc bạn đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn có các quyền của người sử dụng đất. Do vậy hiện tại bạn vẫn có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các cơ quan, tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật.

Đây là quan hệ pháp luật dân sự về việc đặt cọc để hướng đến một giao dịch là ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiện tại sự việc không được như bạn mong muốn và giao dịch đó chưa được thực hiện nếu bạn muốn lấy lại số tiền này thì trước hết cần thương thảo với người nhận đặt cọc. Việc thương lượng không đạt kết quả bạn vẫn có quyền khởi kiện vụ án dân sự để đòi lại tiền đặt cọc.

Chào bạn!

Việc này bạn cần trao đổi và thương lượng trực tiếp với ngân hàng nơi bạn vay tiền để giải quyết sự việc này nhé.

Chào bạn!

Luật sư tư vấn cho bạn như sau:

Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng của mình cho người khác thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện tại với thông tin bạn nêu luật sư có thể hiểu rằng thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận rồi thì bạn cùng với những người đang đứng tên sử dụng thửa đất đó phải đên văn phòng công chứng có thẩm quyền để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì bạn nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện để thực hiện thủ tục hành chính chuyển tên người sử dụng.

Trường hợp thửa đất chưa có giấy chứng nhận thì bạn nên đề nghị những người đứng tên quản lý thửa đất đó thực hiện việc cấp giấy chứng nhận sau đó mới thực hiện việc chuyển nhượng cho bạn thì sẽ là an toàn và thuận tiện nhất.

Chào bạn!

Với thông tin bạn cung cấp Luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Về nguyên tắc hợp đồng thường là văn bản xác lập quan hệ pháp luật giữa ít nhất là 2 chủ thể - hợp đồng phải có hai bên tham gia mới đúng, hiện tại Hợp đồng mới của bạn chưa được ký, bạn cũng chưa nhận tiền và đồng thời bạn không muốn ký tiếp thì bạn có thể thông báo với người cho vay về việc này.

Về nguyên tắc khi ông A chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất của mình - chuyển nhượng theo thông tin thửa đất được ghi nhận bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ giao đất... thì ông A không còn quyền lợi nghĩa vụ gì đối với thửa đất đó.

Trong thời gian ông A sử dụng ông A cũng không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với phần diện tích chênh lệch nên cũng rất khó có thể đưa ra các điều kiện với gia đình bạn.

Hiện tại nếu bụi tre nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền chặt, di chuyển hoặc hủy bụi tre đó để có thể sử dụng thừa đất theo mong muốn của mình.

Theo thông tin bạn cung cấp thì rõ ràng sự việc này không đơn giản do đó để có thể tư vấn giúp bạn được chi tiết, chính xác thì luật sư chúng tôi cần hồ sơ vụ việc bạn nhé.

Chào bạn Vtnghi!

Về nội dung bạn hỏi Luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Trước hết cần phải xác định rõ thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo hình thức nào? Cấp cho hộ gia đình hay chỉ cấp cho bố mẹ bạn?

Nếu trường hợp cấp cho hộ gia đình thì khi thực hiện việc chuyển nhượng, chia tách.... thửa đất bắt buộc phải có ý kiện của tất cả các thành viên trong hộ gia đình - các thành viên có tên tại thời điểm được giao, cấp thửa đất đây là quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015.

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này".

Nếu thửa đất chỉ được cấp cho bố, mẹ bạn thì việc định đoạt chỉ cần có ý kiến của bố mẹ bạn, những người khác không cần thiết phải tham gia theo quy định tại Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này".

Bên cạnh đó Điểu 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng quy định việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung của vợ chồng như sau:

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình".

Trên đây là một số thông tin luật sư có thể trả lời bạn, hy vọng đã giải đáp được thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc cần hỗ trợ bạn có thể liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư vấn, giúp đỡ./.

Việc này cũng cần phải quan tâm tới thủ tục sang tên từ bà nội cho người con trai thứ nhất đã đúng thủ tục, đúng quy định chưa, nếu chưa đúng thì những người con gái đó có quyền tranh chấp đất đai với người con trai thứ nhất của bà nội.

Đây là sự việc cũng khá phức tạp nếu không có hồ sơ tài liệu thì luật sư sẽ rất khó để tư vấn bạn có thể gửi hồ sơ tài liệu và thông tin liên quan tới luật sư hoặc liên hệ một luật sư nào đó để nhận sự tư vấn giúp đỡ.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai, không có tính chất quyết định, nếu không đồng ý với kết luận hòa giải đó thì một trong các bên đã gửi hồ sơ khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo thủ tục xét xử vụ án dân sự.

Chào bạn Nguyenthanhphong!

Liên quan tới sự việc bạn hỏi, Luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì cô của bạn chưa được xác định là người thừa kế của ba bạn vì bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên bạn có quyền được hưởng di sản của ba bạn.

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Với quy định nêu trên chỉ khi những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ba bạn từ chối hưởng di sản thì việc thừa kế của cô bạn mới được xét đến.

Tuy vậy trường hợp này của ba bạn cũng có thể còn phát sinh quyền của cô bạn nếu việc ba bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện đúng pháp luật ví dụ như việc ba bạn nhận thừa kế của ông, bà nội bạn nhưng thủ tục chưa được đầy đủ thì cũng có thể làm phát sinh tranh chấp.

Đó là nội dung tư vấn của luật sư cho bạn, trường hợp bạn còn thông tin, tài liệu liên quan để làm rõ sự việc hoặc vẫn chưa rõ thông tin tư vấn thì bạn có thể tiếp tục gửi thông tin cho chúng tôi hoặc liên hệ với luật sư để được tư vấn, giúp đỡ giải quyết sự việc.

Chúc bạn mạnh khỏe và sớm giải quyết được sự việc.

Việc này không phải là kháng cáo- kháng án đến tòa án nhân dân cấp cao mà thủ tục bạn đang thực hiện là thủ tục đề nghị tòa án xem xét vụ việc theo thủ tục giám đốc thẩm. Về thời hạn xem xét kháng nghị bản án có hiệu lực pháp luật được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 như sau:

Điều 334. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm

1. Người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm có quyền kháng nghị trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp đã hết thời hạn kháng nghị theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng có các điều kiện sau đây thì thời hạn kháng nghị được kéo dài thêm 02 năm, kể từ ngày hết thời hạn kháng nghị:

a) Đương sự đã có đơn đề nghị theo quy định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật này và sau khi hết thời hạn kháng nghị quy định tại khoản 1 Điều này đương sự vẫn tiếp tục có đơn đề nghị;

b) Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật có vi phạm pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều 326 của Bộ luật này, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, của người thứ ba, xâm phạm lợi ích của cộng đồng, lợi ích của Nhà nước và phải kháng nghị để khắc phục sai lầm trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật đó.

Như vậy thời hạn để người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm là 03 năm kể từ ngày bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật quy định tại khoản 1, Điều 334. Do đó nếu vụ việc của bạn mới được 01 năm thì tòa án cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn 02 năm để xem xét hồ sơ của bạn.

Trường hợp cần thiết Tòa án cấp cao có thể đề nghị cơ quan thi hành án tạm hoãn thi hành án để xem xét vụ việc cũng như đảm bảo các quyền lợi ích hợp pháp cho các đương sự.

Việc này cần phải xác định thời điểm người bác đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hạn mức đất ở được cấp là bao nhiêu met vuông khi đó mới xác định tình trạng hiện tại được.

Trường hợp diện tích đất bạn nhận chuyển nhượng không nằm trong phần đất ở nay bạn sử dụng diện tích đó làm đất ở thì bạn sẽ phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định chung của thành phố Hà Nội và thực tế diện tích đất bạn đang sử dụng.

Việc này có lẽ bạn và gia đình nên liên hệ trực tiếp ngân hàng chính sách xã hội của địa phương để làm rõ sự chênh lệch này sẽ chính xác hơn.

Việc này liên quan tới việc thi hành án, quá trình thi hành án chậm hoặc có trở ngại dẫn đến thiệt hại cho gia đình bạn nên về nguyên tắc gia đình bạn có quyền yêu cầu phía vi phạm phải chịu trách nhiệm đối với phần thiệt hại đó.

Rất tiếc luật sư không có hồ sơ tài liệu sự việc của gia đình bạn nên không thể tư vấn chi tiết giúp bạn được.

Chào bạn Chauphuong thao!

Với thông tin bạn cung cấp luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

Hiện tại sự việc bạn nêu đang có hai vấn đề cần được giải quyết đó là:

1. Quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ A và hộ B về tính hợp pháp của việc chuyển nhượng đó. Hình thức chuyển nhượng là giấy viết tay không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai cũng như thành phần tham gia chuyển nhượng - chỉ có một người đại diện hộ B ký hợp đồng. Theo quy định của luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất."

Về tài sản của hộ gia đình khi chuyển nhượng buộc phải có đủ các thành viên trong hộ đây là quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 - thời điểm chuyển nhượng Bộ luật Dân sự năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật.

Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

2. Quan hệ thứ hai là việc điều chỉnh, đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thông tin thửa đất có sự sai lệch 400m2 thực tế là 300m2 việc này về nguyên tắc có sai sót thì có thể điều chỉnh được nhưng nay chưa xác định được chính xác chủ thể sử dụng đất thì cần phải giải quyết tranh chấp nêu trên. Sau khi xác định người có quyền sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đính chính.

Theo quan điểm của tôi thì trường hợp này hộ ông A chưa có điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các thông tin cần điều chỉnh.

Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, nếu quá trình ký kết hợp đồng có phát sinh một số lỗi kỹ thuật hoặc lỗi liên quan tới nội dung hợp đồng các bên có thể lập các phụ lục để điều chỉnh. Đối với các doanh nghiệp khi ký hợp đồng thì có thể căn cứ quy định của luật thương mại năm 2005 có hiệu lực năm 2006 để giải quyết.

Trường hợp hợp đồng đó được công chứng, chứng thực theo thủ tục công chứng thì việc sửa, bổ sung cũng phải được lập tại văn phòng công chứng - đây là quy định của luật công chứng năm 2014 bạn nhé.

Bạn có thể tham khảo các văn bản trên để biết chính xác mình cần làm gì phù hợp.

Chào bạn Nguyenvantho26051988!

Luật sư Dương Văn Mai, Công ty luật Bách Dương, Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Trước hết bạn và vợ đã ly hôn nhưng vấn đề tài sản chưa giải quyết dứt điểm do đó vợ cũ của bạn vẫn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết phần tài sản. Về nguyên tắc tài sản chung của vợ chồng sẽ được chia đôi mỗi người 1/2.

Nay vợ cũ của bạn đã yêu cầu tòa giải quyết nốt phần tài sản liên quan trong thời gian chung sống vợ chồng, bạn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố về việc chia lại cho bạn 1 sào ruộng thì bạn cần phải chứng minh việc xin xác nhận, xác minh về đất đai trước hết bạn có thể liên hệ địa chính xã để xác nhận số diện tích đất đó.

Về mẫu xin xác nhận thì không có một chuẩn mực nào cả, tùy theo tính chất vụ việc mới có đơn xác nhận phù hợp. Bên cạnh đó thông tin bạn cung cấp cũng chưa thực sự chi tiết nên cũng rất khó để luật sư tư vấn, hướng dẫn bạn.

Bạn có thể tiếp tục gửi thông tin hoặc liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư vấn, giúp đỡ.

Với trường hợp này người sử dụng đất có quyền được bồi thường chi phí tôn tạo, cải tạo đất, chi phí để nâng cao giá trị quyền sử dụng của thửa đất.

Đồng thời người đang sử dụng đất cũng được quyền thu hoạch hoặc được bồi thường giá trị cây cối hoa màu trên đất.