Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

         Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt tài sản. Do vậy, khi ông bà ngoại bạn còn sống thì có quyền lập di chúc để định đoạt toàn bộ nhà đất đó cho con, cháu hoặc cá nhân, tổ chức khác.

        Nếu con gái của cậu bạn có văn bản của ông bạn và bà bạn định đoạt nhà đất đó cho chị ta và thủ tục đăng ký sang tên đã hoàn tất thì chị đó được sở hữu toàn bộ tài sản của ông bà bạn.

        Nếu chị gái (con của cậu bạn) không có di chúc hoặc văn bản tặng cho tài sản của ông bà ngoại bạn mà vẫn được cấp GCN QSD đất thì việc cấp GCN QSD đất đó là trái pháp luật và các thừa kế của ông, bà bạn có quyền khởi kiện để đòi tài sản và chia di sản thừa kế. Vụ việc trên cần xem lại hồ sơ xin cấp GCN QSD đất của chị họ bạn xem căn cứ nào để chị ấy được cấp GCN QSD đất.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

        Theo thông tin bạn nêu thì nguồn gốc thửa đất có miếu thờ đó là đất của gia đình bạn. Tuy nhiên, gia đình bạn đã để dân làng sử dụng chung vào mục đích tín ngưỡng, tôn giáo nhiều năm (từ 1945 - nay). Trong các thời kỳ thực hiện chính sách đất đai, đo đạc lại bản đồ địa chính (1960, 1975, 1986, 1992..) gia đình bạn không kê khai phần diện tích có miếu thờ là diện tích đất nhà bạn. Qua quá trình đo đạc, kê khai quyền sử dụng đất, phần diện tích đất có miếu thờ đã tách ra thành thửa đất riêng biệt... Do vậy thửa đất có miếu thờ đó đã trở thành tài sản chung của cộng đồng dân cư. Nếu gia đình bạn muốn lấy thêm đất của miếu thờ để sử dụng thì phải có sự thỏa thuận của cộng đồng dân cư.

        Nếu có căn cứ pháp lý xác định toàn bộ phần diện tích đất đó là của gia đình bạn thì gia đình bạn mới có quyền quyết định "để lại" cho miếu thờ bao nhiêu m2.

        Nếu phần diện tích đất tranh chấp đã có tên trong Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký ruộng đất thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án, nếu thửa đất đó chưa có GCN QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo Điều 50 Luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết thuộc về chủ tịch UBND huyện theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai và Luật tố tụng hành chính.

Chào bạn!

          Thông tin bạn nêu thì sự việc do bạn "cả nể" chứ không phải do ông A có ý định lừa bạn. Bạn biết người đặt cọc, biết người chuyển nhượng, biết hai thửa đất.. và vẫn chấp nhận ký kết hợp đồng chuyển nhượng? Vẫn nhận đất? Theo thông tin bạn nêu, không có tình tiết nào thể hiện là bạn bị A dùng hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của bạn.

          Nếu không đồng ý với những giao dịch trên thì bạn có thể gửi đơn tới Tòa án để yêu cầu được giải quyết theo pháp luật.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

          1. Nếu trường hợp sử dụng đất của gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 4, Điều 50 Luật đất đai thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Bạn chỉ phải nộp phí cấp GCN QSD đất và tiền lệ phí trước bạ là 0,5 % giá trị quyền sử dụng đất.

        2. Thủ tục xin cấp GCN QSD đất được quy định tại Điều 16, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19//10/2009 của Chính phủ về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

"Điều 16. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

c) Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là nhà ở;

d) Giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng;

đ) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

e) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại các điểm b, c và d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2 Điều 14 và khoản 2 Điều 15 của Nghị định này.

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 3 Điều 14 và khoản 3 Điều 15 của Nghị định này.".

Chào bạn!

         Việc tổ chức cho cá nhân hoặc tổ chức khác mượn đất để sử dụng là quan hệ dân sự được điều chỉnh bởi luật dân sự và luật đất đai. Do vậy, nếu chủ sử dụng đất không trả lại đất khi đến hạn hoặc khi người sử dụng đất có nhu cầu đòi lại thì chủ sử dụng đất có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

        Nếu khi trả lại đất mà trên đất có tài sản của bên mượn đất thì chủ sử dụng đất được sở hữu tài sản đó và thanh toán giá trị tài sản đó cho chủ sở hữu tài sản. Việc giải quyết đó là căn cứ vào các quy định tại mục 1, Chương XIV Bộ luật dân sự năm 2005.

Chào bạn!

Luật sư trả lời bạn như sau:

          1. Nếu đất khai hoang trước thời điểm có hiệu lực của Luật đất đai năm 2003 (01/7/2004) thì có thể áp dụng khoản 4, Điều 50 Luật đất đai để công nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất khai hoang sau thời điểm hiệu lực của luật đất đai năm 2003 thì không đủ điều kiện áp dụng khoản 4, Điều 50 LĐĐ. Nếu đủ điều kiện được giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

         2. Nếu hồ sơ của bạn đầy đủ, hợp lệ từ năm 2009 thì có thể xác định nghĩa vụ tài chính từ năm 2009. Nếu hồ sơ của bạn chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì tính theo giá trị QSD đất từ thời điểm hồ sơ hợp lệ.

Chào bạn!

         Bạn cần kiểm tra lại căn cứ cấp GCN QSD đất cho em gái bạn là gì? Nếu là nhận chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ bạn thì phải có căn cứ chứng minh mẹ bạn là chủ sử dụng hợp pháp và giấy tờ hợp pháp về việc chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho em bạn (hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng có chữ ký hoặc điểm chỉ của mẹ bạn)... Căn cứ đó thể hiện tại hồ sơ xin cấp GCN QSD đất của em bạn.

           Nếu anh em bạn chung sống với mẹ kết từ nhỏ, được mẹ kế chăm sóc, nuôi dưỡng như con đẻ thì cũng thuộc diện thừa kế theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

         Việc chuyển mục đích sử dụng đất hay không phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất. Hiện nay không có văn bản pháp luật nào quy định là bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì mới được phép chuyển nhượng. Do vậy, yêu cầu của cán bộ TN&MT nêu trên là không có căn cứ.

Chào bạn!

Phần diện tích ruộng mà gia đình bạn đang thắc mắc không thuộc diện tích chia theo Nghị định 64-CP, đó chỉ là ruông thuê khoán của Hợp tác xã (ruộng cao sản) nên khi dồn điền đổi thửa có thể HTX sẽ thu hồi lại diện tích đất đó. Bạn có thể xem lại hợp đồng giao khoán đất cao sản đó xem hai bên thỏa thuận với nhau như thế nào để thỏa thuận về mức bồi thường nếu HTX phá hợp đồng.

Chào bạn!

Nếu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi số lượng cây trồng và loại cây trồng thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất không phải kiểm kê.

Chào bạn!
Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sau đây:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Chúng tôi gồm:

BÊN TẶNG CHO

1. Ông:……………………………… ;        Sinh năm:..................

CMND số: ………………….do Công an thành phố …………. cấp ngày……………

Hộ khẩu thường trú:…………..……………………………………………………….

2. Bà:……………………………… ;          Sinh năm:..................

CMND số: ………………….do Công an thành phố …………. cấp ngày……………

Hộ khẩu thường trú:…………..……………………………………………… ….;                            

(Trong Hợp đồng này gọi tắt là Bên A).

BÊN NHẬN TẶNG CHO:

1. Ông:……………………………… ;        Sinh năm:..................

CMND số: ………………….do Công an thành phố …………. cấp ngày……………

Hộ khẩu thường trú:…………..……………………………………………………….

2. Bà:……………………………… ;          Sinh năm:..................

CMND số: ………………….do Công an thành phố …………. cấp ngày……………

Hộ khẩu thường trú:…………..………………………………………………  

(Trong Hợp đồng này gọi tắt là Bên B).

       Hai bên tự nguyện cùng nhau lập và ký vào bản Hợp đồng này để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các điều khoản sau:

ĐIỀU 1

ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG

1. Đối tượng của Hợp đồng này là thửa đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ: .....................................................theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ........................., mã số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ..........., quyết định số ................................ do Uỷ ban nhân dân ......................cấp ngày ......................, cụ thể như sau:

1.1 Thửa đất được quyền sử dụng:

- Thửa đất số        :........................;

- Tờ bản đồ số      : .........................;

- Địa chỉ thửa đất : ........................................................................;

- Diện tích            : …………………………….m2;

Bằng chữ: ……………………………………………………………….;

- Hình thức sử dụng       :……………………………………

+ Sử dụng riêng    : ………………………. m2;

+ Sử dung chung  : ……………………… m2;

- Mục đích sử dụng        : Đất ở tại ………………….;

- Thời hạn sử dụng                  : Lâu dài;

- Nguồn gốc sử dụng      : ………………………………………

1.2 Tài sản gắn liền với đất:

- Nhà bê tông ............. tầng, diện tích sử dụng riêng ............. m2 ................

............................

2. Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý tặng cho riêng Bên B quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên.

3. Bên B đồng ý nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Bên A tặng cho tại điều này.Việc tặng cho này là dứt khoát và không kèm theo bất cứ một điều kiện gì.

ĐIỀU 2

VIỆC GIAO NHẬN VÀ ĐĂNG KÝ

1. Bên A giao cho Bên B thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức mà hai bên tự thỏa thuận sau khi ký vào bản Hợp đồng này.

2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 3

NGHĨA VỤ NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

          Bên B có nghĩa vụ nộp toàn bộ các khoản thuế, lệ phí có liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói trên theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4

PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

          Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 5

CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

   Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:

1. Bên A cam đoan:

- Những thông tin về nhân thân, thông tin về thửa đất và tài sản gắn liền với đất tặng cho đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

- Toàn bộ các giấy tờ làm căn cứ để lập, công chứng Hợp đồng này do Bên A cung cấp, các giấy tờ này được cơ quan có thẩm quyền cấp, không có sự giả mạo, tẩy xóa, thêm bớt làm sai lệch nội dung;

- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên A;

- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp được tặng cho theo quy định của pháp luật;

- Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: 

       + Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp;

       + Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

- Ngoài Hợp đồng tặng cho này, Bên A cam đoan chưa lập bất kỳ một Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng ủy quyền, Hợp đồng thế chấp hoặc một Hợp đồng nào khác có liên quan tới thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này. Công chứng viên ký tên dưới đây không phải chịu trách nhiệm về vấn đề này.

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

- Đã xem xét kỹ, đã biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này, đã xem xét kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không bị giả mạo, tẩy xóa, thêm bớt làm sai lệch nội dung.

- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 6

ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng.Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có công chứng của công chứng viên Văn phòng Công chứng .............. và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này.

2. Hai bên, từng người một đã tự đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng và đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

       Hai bên, từng người một ký dưới đây để làm bằng chứng.

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

          Ngày ... tháng ... năm 2013 (Ngày ........tháng .......năm hai nghìn không trăm mười ba), tại trụ sở Văn phòng Công chứng .............

          Tôi: ..................., Công chứng viên, Văn phòng Công chứng ............

CÔNG CHỨNG:

- Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa:

1. Bên A: Ông    và vợ là Bà;

2. Bên B: Ông    và vợ là Bà.

- Hai bên có tên, số CMND và địa chỉ như đã ghi trong Hợp đồng.

- Hai bên đã tự nguyện lập hợp đồng, tự nguyện thoả thuận giao kết Hợp đồng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của Hợp đồng.

- Tại thời điểm công chứng, hai bên giao kết Hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật.

- Nội dung thoả thuận của hai bên trong Hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hai bên, từng người một đã tự đọc lại Hợp đồng này đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi.

- Hợp đồng công chứng này gồm 05 tờ, 05 trang (04 trang Hợp đồng và 01 trang lời chứng của công chứng viên), được lập thành 05 bản có giá trị pháp lý như nhau:

+ Bên A giữ 01 bản;

+ Bên B giữ 01 bản;

+ Cơ quan thuế lưu 01 bản;

+ Cơ quan đăng ký trước bạ nhà đất lưu 01 bản;

+ Lưu tại Văn phòng Công chứng ............... 01 bản.

Số công chứng:                       /TCQSDĐ&TSGLVĐ, quyển số 02.

CÔNG CHỨNG VIÊN

Chào bạn!
       - Nếu chuyển nhượng cả thửa đất mà trong GCN QSD đất đã có trích lục bản đồ thì không cần phải đo đạc lại thửa đất. Chỉ cần bản chính GCN và giấy tờ tùy thân hai bên là có thể sang tên được. Trong trường hợp này thì bạn chỉ thanh toán tiền chuyển nhượng căn cứ vào diện tích đất sử dụng thực tế.

       - Bạn cũng có thể yêu cầu chủ sử dụng đính chính lại diện tích đất trên GCN QSD đất cho phù hợp với diện tích đất thực tế, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Trong trường hợp này nếu phát sinh tranh chấp hoặc vướng mắc về thủ tục hành chính thì việc chuyển nhượng của bạn sẽ không thực hiện được cho đến khi vụ việc được giải quyết dứt điểm.

Chào bạn!

          Nội dung bạn hỏi được Luật tố tụng hành chính quy định như sau:

"Điều 264. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai

1. Khoản 2 Điều 136 của Luật đất đai được sửa đổi, bổ sung như sau:

“2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính;

b) Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”.

           Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định:

"Điều 160.     Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong T.hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về QSDđất

Tranh chấp đất đai trong T.hợp các bên tranh chấp không có GCN QSDđất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan hành chính để được giải quyết. Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:

1. Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.

T.hợp không đồng ý với QĐ giải quyết của Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW.; QĐ giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW. là QĐ giải quyết cuối cùng. 

2. Chủ tịch UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW. giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư.

T.hợp không đồng ý với QĐ giải quyết của Chủ tịch UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW. thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Bộ Tài nguyên và Môi trường; QĐ giải quyết tranh chấp đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là QĐ giải quyết cuối cùng.  ".

Chào bạn!

      - Nếu cha mẹ bạn qua đời không để lại di chúc thì di sản thuộc về hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 676 BLDS (cha đẻ, mẹ đẻ của người chết, con đẻ, con nuôi của người chết). Việc phân chia, định đoạt di sản của cha mẹ bạn phải được sự đồng thuận của tất cả các thừa kế của cha mẹ bạn nêu trên thì mới hợp pháp.

      - Để bán căn nhà đó thì anh, chị em bạn cần phải tiến hành thủ tục xin cấp GCN QSD đất và QSH nhà ở. Sau khi có GCN thì mới bán được. Lúc bán nhà phải có chữ ký của tất cả các anh, chị, em bạn thì việc mua bán mới hợp pháp.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

        1. Nếu nhà đất của gia đình bạn sử dụng ổn định, liên tục trước 15/10/1993 nay phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (Điều 50 Luật đất đai).

         2. Căn cứ để xác định diện tích đất của gia đình bạn là một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 50 Luật đất đai. Nếu thửa đất của gia đình bạn chưa có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai thì việc xác định diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất (có mái che cửa sổ hay không) phụ thuộc vào bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất.

         3. Bạn tham khảo quy định pháp luật sau đây của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ:

"Điều 18. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo số liệu diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không được truy nhận số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau:

a) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp Giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất;

b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì Giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 14 hoặc khoản 2 Điều 15 Nghị định này."

Chào bạn!

         Vụ việc tranh chấp đất đai rất phức tạp, nhất là những vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của chủ tịch UBND tỉnh (đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai). Vụ việc đúng - sai, thua - thắng phụ thuộc vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.  Có nhiều vụ việc dân sự cấp này thì đúng, cấp sau giải quyết lại sai... Với thông tin sơ lược bạn nêu trên thì chưa thể kết luận là chủ tich huyện giải quyết đúng hay sai.

Chào bạn!

Việc UBND xã tự ý đổi đất cho nhà bạn như vậy là trái với quy định của Luật đất đai. Do vậy, gia đình bạn có thể chọn phương án 1 hoặc phương án 2. Nếu đúng pháp luật thì phải thực hiện phương án 3 với gia đình bạn (không có sự lựa chọn) đồng thời xử lý các cán bộ có liên quan của UBND xã đó.

Chào bạn!

       Hợp đồng tặng cho tài sản (QSD đất) được ký kết tại phòng Công chứng hoặc tại nhà (dịch vụ công chứng tư) nhưng phải có chứng nhận của Công chứng viên. Sau khi có văn bản công chứng thì bạn nộp hồ sơ đến cơ quan đăng ký để đăng ký sang tên theo quy định.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

- Nếu thửa đất đó có trước khi cha mẹ bạn kết hôn, trong thời kỳ hôn nhân cha bạn cũng không nhập vào tài sản chung vợ chồng thì diện tích đó là tài sản riêng của cha bạn và cha bạn có toàn quyền định đoạt.

- Nếu thửa đất đó đã được cha bạn nhập vào thành tài sản chung vợ chồng (có tên mẹ bạn trong GCN QSD đất) thì mẹ bạn mới có quyền can thiệp vào việc định đoạt thửa đất đó.

- Ngoài ra, nếu thửa đất đó là nguồn sống duy nhất của gia đình bạn thì mẹ bạn cũng có quyền hạn chế quyền định đoạt của cha bạn đối với thửa đất đó.

Chào bạn!

         Vụ việc của gia đình bạn không cần phải khiếu kiện Sở nhà đất (Sở NN&MT). Nếu gia đình bạn đã có GCN QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai thì vẫn có thể xin cấp lại GCN QSD đất. Gia đình bạn có thể nộp đơn ra xã để xin cấp GCN QSD đất. Nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất với người bà con đó thì bạn có thể yêu cầu Tòa án hoặc UBND giải quyết theo thẩm quyền quy định tại Điều 136 Luật đất đai.