Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
Vụ việc của gia đình bạn trước tiên phải xem lại nguồn gốc của thửa đất ao đó. Nếu thửa ao đó trước đó có giấy tờ pháp lý là của ông bà bạn và việc ông bà bạn cho bố mẹ bạn chỉ nói miệng thì việc cho đó chưa hợp pháp, chú bạn vẫn có quyền yêu cầu chia thừa kế đối với phần di sản do ông bạn để lại (nếu ông bạn qua đời chưa quá 10 năm thì có thể khởi kiện).

Nếu có căn cứ xác định thửa đất đó là của ông bà bạn thì chú bạn chỉ có quyền khởi kiện để đòi chia thừa kế trong thời hạn 10 năm kể từ ngày ông bạn qua đời hoặc bà bạn qua đời.

Nếu ông bà bạn cũng không có giấy tờ pháp lý gì về thửa đất ao đó mà chỉ có căn cứ xác định bố mẹ bạn đã sử dụng ổn định, liên tục trước 15/10/1993 thì có thể công nhận quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn.

Chào bạn!
Nếu thửa đất của mẹ bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi đất bắt buộc phải có quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện và phải được bồi thường thỏa đáng. Nếu UBND huyện không có quyết định thu hồi và bồi thường hoặc tự ý thu hồi của gia đình bạn để giao cho một cá nhân khác thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật. Một thửa đất không thể được cấp 2GCN QSD đất cho hai chủ sử dụng đất khác nhau.

Gia đình bạn có quyền khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu hủy bỏ quyết định cấp GCN QSD đất cho người đang tranh chấp với gia đình bạn theo thủ tục tố tụng hành chính hoặc khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự để được giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
Theo thông tin bạn nêu thì ngôi nhà đó hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên mặc nhiên được xác định là tài sản chung vợ chồng. Nếu chồng bạn muốn sở hữu toàn bộ nhà đất đó thì phải chứng minh được là được gia đình nhà chồng tặng cho riêng.

Nếu mẹ chồng bạn bán nhà để chia tiền cho các con và chồng bạn lấy khoản tiền đó để mua nhà thì chưa đủ căn cứ để xác định là mẹ chồng bạn tặng cho riêng chồng bạn nên bạn vẫn được chia phần đối với ngôi nhà đó khi ly hôn.

Chào bạn!
Nội dung bạn hỏi được quy định tại Điều 276 Bộ luật dân sự, cụ thể nhe sau:

"Ðiều 276. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề
Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.".

Nếu có tranh chấp thì Tòa án sẽ áp dụng quy định pháp luật trên để buộc gia đình hàng xóm phải tạo điều kiện để gia đình bạn được mắc đường dây điện một cách hợp lý nhất.

Chào bạn!

Bạn có thể đo đạc lại diện tích đất mà gia đình bạn thực tế sử dụng so với diện tích đất mà gia đình bạn đã được cấp GCN QSD đất. Nếu phát hiện gia đình hàng xóm lấn, chiếm đất của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm phải trả lại đất hoặc khởi kiện để tòa án giải quyết theo pháp luật. Tính pháp lý của nhà đất phụ thuộc vào giấy tờ sở hữu và sổ sách về quản lý đất đai chứ không căn cứ vào lời nói của ai cả.

Chào bạn!

Nếu thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có tranh chấp thì thẩm quyền giải quyết thuộc về tòa án theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai và được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Nếu kiện quyết định hành chính, hành chính thì thẩm quyền cũng thuộc về tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Chào bạn!
Cả giấy viết tay và sổ đỏ đều là các tài liệu để tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án, việc hai nhà cùng có diện tích thực tế lớn hơn diện tích đất trong giấy chứng nhận vẫn chưa phải là căn cứ để xác định gia đình bạn có lấn chiếm đất của nhà hàng xóm hay không.

Nếu hai bên tranh chấp diện tích đất nào thì Tòa án sẽ xem xét nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với phần diện tích (vị trí phần diện tích đất tranh chấp) đó. Nếu bên nào có căn cứ làm phát sinh quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó thì người đó sẽ thắng kiện.

Chào bạn!

Bạn cần xem lại quy hoạch của khu vực đó từ thời điểm sử dụng đất tới nay. Nếu thửa đất đó thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì được bồi thường về quyền sử dụng đất. Nếu không đủ điều kiện bồi thường thì sẽ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Dù không được bồi thường về quyền sử dụng đất thì cũng được hỗ trợ về tiền sử dụng đất và bồi thường tài sản trên đất nên buộc UBND huyện phải ban hành quyết định thu hồi đất với từng hộ gia đình cá nhân. Nếu chính quyền địa phương giải quyết vụ việc không thỏa đáng thì các hộ dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
Pháp luật không quy định "con đường xe bò" là bao nhiêu m2 mà chỉ quy định về diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung (nếu có).

Nếu diện tích đất đường xe bò là diện tích sử dụng chung thì được xác định trên thực địa căn cứ vào tỷ lệ của bản đồ, tỷ lệ sơ đồ kỹ thuận thửa đất. Để xác định ranh giới thửa đất thì bạn có thể yêu cầu cán bộ địa chính xã đến đo đạc để phân mốc gới cụ thể.

Chào bạn!

Thửa đất của gia đình bạn nhờ bà ngoại đứng tên, nay bà ngoại bạn đã qua đời thì chỉ còn một cách duy nhất là thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật thông qua hình thức khai nhận di sản thừa kế. Để thực hiện thủ tục này thì cần phải có chữ ký đồng ý của tất các các thừa kế của bà bạn trừ trường hợp bà bạn có di chúc hợp pháp để lại nhà đất đó cho mẹ bạn.

Nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khiến tòa án giải quyến mà mẹ bạn có đầy đủ chứng cứ chưng minh là mẹ bạn đã bỏ tiền ra để mua nhà đất đó nhưng nhờ bà bạn đứng tên thì mẹ bạn mới có thể được Tòa án xác định quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản đó.

Chào bạn!

Nếu chưa công chứng hợp đồng, chưa đăng ký sang tên thì không gọi là "làm thủ tục theo quy định" được. Để đăng ký sang tên và chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn cần yêu cầu người có GCN QSD đất xin cấp lại GCN QSD đất đã mất, sau đó sang tên cho bạn đồng thời thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Để đòi lại nhà đất từ bà Hến (anh Hạ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) thì gia đình bạn cần xuất trình giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Đồng thời phải chứng minh được là ông bà bạn chưa định đoạt nhà đất đó cho người khác. Nhà nước cũng chưa trưng thu, trưng mua, quản lý Nhà đất đó.

Nếu gia đình bạn không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc nhà đất đã bị Nhà nước quản lý và giao cho người khác sử dụng hoặc ông bà bạn đã chuyển nhượng, tăng cho... bà Hến thì gia đình bạn sẽ không đòi lại được nhà đất.

Thủ tục đòi nhà đất phải có sự đồng thuận của các thừa kế của ông nội bạn và ý kiến của bà bạn thì Tòa án mới thụ lý.

Chào bạn!

Nếu cách đây hai năm hai bên thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng hợp đồng và không đăng ký sang tên thì thỏa thuận đó chưa phù hợp với quy định pháp luật. Nếu trong thỏa thuận đó có điều khoản đặt cọc và phạt cọc thì bạn có thể căn cứ vào quy định về phạt cọc đó để yêu cầu bên chuyển nhượng phải thực hiện hợp đồng.

Nếu bên chuyển nhượng vẫn cố tình không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng để sang tên cho bạn thì bạn có thể khởi kiện đến Tòa án để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu hợp đồng chỉ chưa đảm bảo về mặt hình thức (có giấy chứng nhận QSD đất, thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng hai bên chưa công chứng hợp đồng) thì Tòa án sẽ để một khoảng thời gian để hai bên tiến hành thủ tục. Nếu hai bên vẫn không thực hiện thủ tục sang tên thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và bắt buộc bạn phải trả lại đất và bên chuyển nhượng phải trả lại bạn số tiền đã nhận, đồng thời họ phải bồi thường thiệt hại cho bạn theo quy định của pháp luật.

Chào bạn!
Theo thông tin bạn trình bày thì rõ ràng quyền lợi hợp pháp của gia đình bạn chưa được bảo đảm. Gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Nếu bạn cho rằng anh trai bạn đã chuyển nhượng 2 sào đất đó cho bạn một cách hợp pháp (căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của bạn là do nhận chuyển quyền sử dụng đất) thì bạn phải chứng minh được điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực sau đây:

- Bên chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng;

- Bên chuyển nhượng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng;

- Thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng;

- Nội dung việc chuyển nhượng đó không trái pháp luật và đạo đức xã hội;

- Hình thức hợp đồng chuyển nhượng tuân thủ quy định pháp luật: Có công chứng hoặc chứng thực và được sang tên...

Nếu việc chuyển nhượng đất giữa hai anh em bạn không đủ điều kiện như trên thì bạn có thể tham khảo thêm quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao.

Trong trường hợp này thì bạn cũng lưu ý về chứng cứ về việc bạn đã trả tiền cho anh bạn để được nhận sử dụng 2 sào đất đó.

2. Nếu bạn cho rằng bạn được xác lập quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhà nước giao đất theo nghị định 64 thì chỉ được xác lập trong hạn mức quy định đối với từng nhân khẩu;

3. Nếu bạn cho rằng thửa đất đang tranh chấp có nguồn gốc là bạn được thừa kế hợp pháp thì bạn phải chứng minh được là thửa đất đó thuộc quyền định đoạt của người lập di chúc và di chúc đó là hợp pháp theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Nếu đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch thì bạn mới được chuyển quyền sử dụng đất. Nếu đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nằm trong quy hoạch đang triển khai thu hồi đất thì gia đình bạn cũng không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng.

Bạn cũng lưu ý là quy hoạch sử dụng đất chỉ được phê duyệt của UBND từ cấp huyện trở lên. UBND xã không có quyền phê duyệt quy hoạch.

Chào bạn!
Bạn có thể tới phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba. Về mặt pháp lý thì bạn xem lại nội dung của hợp đồng với chủ đầu tư xem bên mua nhà được thực hiện các quyền gì... Thực tiễn, ở Hà Nội thì các phòng công chứng tiến hành công chứng rất nhiều hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng như vậy.

Chào bạn!
Trong tình huống này thì bạn phải thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố người đó mất tích hoặc tuyên bố chết theo chương XXIII - XXIV Bộ luật tố tụng dân sự thì bạn mới thực hiện được các thủ tục tiếp theo.

Chào bạn!
Nếu gia đình bạn xây dựng trên ngõ đi chung thì chủ tịch UBND xã mới có thẩm quyền ra quyết định đình chỉ thi công và buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Nếu công trình đã tồn tại trước đó và chưa có cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thì UBND xã không có quyền cưỡng chế tháo dỡ.

Việc cưỡng chế tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm phải thực hiện theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP: Phải ban hành quyết định đình chỉ thi công, quyết định cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm... và gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện các quyết định hành chính đó theo luật khiếu nại và luật tố tụng hành chính.

Chào bạn!

Nếu gia đình bạn chưa bị thu hồi đất, chưa được đền bù thỏa đáng mà công ty đã lấy đất của gia đình bạn để triển khai dự án là vi phạm pháp luật. Gia đình bạn có quyền yêu cầu công ty dừng triển khai dự án đó và yêu cầu chính quyền địa phương kịp thời can thiệp.