Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn !

Để biết được quy định về việc thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bạn có thể tham khảo các văn bản pháp luật sau đây:

- Luật đất đai năm 2003;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 69.

- Quyết định số 58/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc Ban hành quy định về giá các loại đất, phân khu vực đất, phân loại đường phố, phân vị trí các loại đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013;

- Quyết định số 26/2013/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai. Quyết định này thay thế các Quyết định: Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai; Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 18/8/2011 của UBND tỉnh Lào Cai về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của ban Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Lào Cai ban hành kèm theo Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 của UBND tỉnh.

Chào bạn!
Vụ việc thu hồi đất và tái định cư đã thực hiện xong từ năm 2011 và gia đình bạn cũng không có khiếu kiện gì... Vì vậy, nên đã hết thời hiệu khởi kiện. Dù việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có không đúng pháp luật thì gia đình bạn cũng không thể đòi hỏi quyền lợi thêm được nữa. Theo quy định của luật tố tụng hành chính thì thời hiệu để khởi kiện vụ án hành chính là 1 năm kể từ có hành vi hành chính hoặc nhận được quyết định hành chính.

Nếu nay bạn có kiến nghị, yêu cầu giao đất tái định cư với lý do năm 2007 gia đình bạn bị thu hồi đất... thì các cơ quan có thẩm quyền cũng không xem xét. Nếu địa phương bạn còn đất để giao giãn dân thì bạn chỉ có thể xin cấp đất giãn dân chứ không được hưởng tái định cư nữa.

Chào bạn!
        Nếu đủ điều kiện cấp GCN QSD đất cho dòng họ thì trên GCN QSD đất sẽ ghi tên của dòng họ đó và có thể còn ghi tên người đại diện. Bạn tham khảo quy định sau đây của Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT:

"Điều 4.   Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân hoặc số giấy chứng minh quân đội nhân dân nếu có (sau đây gọi chung là giấy chứng minh nhân dân), địa chỉ thường trú;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số hộ chiếu, ngày tháng năm cấp và nơi cấp hộ chiếu;

c) Hộ gia đình thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân (nếu có) của người đại diện hộ gia đình (là thành viên của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình) theo quy định của pháp luật dân sự;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh và số giấy chứng minh nhân dân (nếu có), địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng;

đ) Tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức, số và ngày tháng năm quyết định thành lập hoặc số và ngày tháng năm cấp giấy đăng ký kinh doanh, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư, số và ngày tháng năm cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc số và ngày tháng năm cấp giấy đăng ký kinh doanh, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

g) Cá nhân nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số hộ chiếu, ngày tháng năm và nơi cấp hộ chiếu;

h) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;

i) Cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo và địa chỉ nơi có cơ sở tôn giáo;

k) Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.

2. Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

a) Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của ... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, nhận góp vốn)”.

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này) thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của ... (ghi tên của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, mượn, nhận góp vốn)”.

Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.

Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

4. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho từng chủ sở hữu căn hộ theo hình thức sử dụng chung thửa đất và sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư; trên Giấy chứng nhận ghi tên người được cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này. ".

Chào bạn!

Vụ việc của gia đình bạn cần xem lại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó có hợp pháp hay không. Nếu hợp đồng hợp pháp thì người nào tham gia giao dịch và thanh toán tiền thì người đó sẽ được cấp GCN QSD đất.

Về nguyên tắc thì ai thanh toán tiền mua đất, đứng tên hợp đồng thì người đó sẽ được cấp GCN QSD đất. Do vậy, để đảm bảo được quyền lợi của bố chồng bạn và vợ chồng bạn thì cần lập văn bản có nội dung xác nhận sự việc nhờ nộp tiền đó để làm căn cứ giải quyết các thủ tục sau này.

Chào bạn!
Nếu thửa đất của bạn thuộc khu dân cư nông thôn thì bạn không phải xin giấy phép xây dựng. Nếu là đất đô thị thì phải xin phép xây dựng. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là UBND quận.

Chào bạn!
Nếu diện tích đất mà gia đình bạn được nhận tái định cư lớn hơn giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi thì gia đình bạn mới phải nộp thêm tiền. Các gia đình cần yêu cầu UBND xã giải trình số tiền 30trđ/hộ là tiền gì? Thu có hóa đơn, chứng từ không? Nếu việc thu tiền đó là không có căn cứ thì các hộ gia đình, cá nhân có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Nội dung bạn hỏi được quy định tại Luật khiếu nại năm 2011 như sau:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính. 

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Điều 8. Hình thức khiếu nại

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhiều người đến khiếu nại trực tiếp thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức tiếp và hướng dẫn người khiếu nại cử đại diện để trình bày nội dung khiếu nại; người tiếp nhận khiếu nại ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này. Việc tiếp nhiều người cùng khiếu nại thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này;

b) Trường hợp nhiều người khiếu nại bằng đơn thì trong đơn phải ghi rõ nội dung quy định tại khoản 2 Điều này, có chữ ký của những người khiếu nại và phải cử người đại diện để trình bày khi có yêu cầu của người giải quyết khiếu nại;

c) Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Trường hợp khiếu nại được thực hiện thông qua người đại diện thì người đại diện phải là một trong những người khiếu nại, có giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc đại diện và thực hiện khiếu nại theo quy định của Luật này.

Điều 33. Khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện vụ án hành chính

1. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại quy định tại Điều 28 của Luật này mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.

Trường hợp khiếu nại lần hai thì người khiếu nại phải gửi đơn kèm theo quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, các tài liệu có liên quan cho người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai.

2. Hết thời hạn giải quyết khiếu nại quy định tại Điều 28 của Luật này mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.".
 

Chào bạn!

Hợp đồng mua bán căn hộ đứng tên ai thì sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đứng tên người đó. Nếu gia đình bạn chưa lập lại hợp đồng mua bán thì GCN QSH nhà sẽ cấp cho người chủ đầu tiên. Sau khi có GCN QSH nhà thì bạn phải liên hệ với chủ nhà cũ để thực hiện thủ tục sang tên. Nếu chủ cũ không hợp tác thì bạn không thể sang tên nhà được...

Chào bạn!
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện quyền của chủ sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê...). Do vậy, cha bạn phải làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất đứng tên cha bạn, sau đó mới có thể đăng ký sang tên cho bạn được.

Chào bạn!

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp dân sự là 2 năm chứ không phải là 1 tháng. Do vậy, sau 1 tháng bà A vẫn có thể tiếp tục khởi kiện.

Gia đình bạn chỉ còn cách là tiếp tục khởi công... nếu gia đình hàng xóm kiện và cơ quan có thẩm quyền yêu cầu dừng thi công thì mới phải dừng.

Nếu vụ việc được đưa ra pháp luật thì bạn có thể yêu cầu gia đình hàng xóm bồi thường thiệt hại do đã cản trở việc xây dựng của gia đình bạn.

Chào bạn!

Bạn tham khảo tại đây: http://danluat.thuvienphapluat.vn/nguoi-truc-tiep-san-xuat-nong-nghiep-38377.aspx

và Nghị định số 64/CP về chia đất nông nghiệp

Chào bạn!

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân và cho tổ chức, dòng họ đều thực hiện thủ tục như nhau: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và nộp hồ sơ vào phòng TNMT để đăng ký. Vấn đề bạn hỏi đáng lưu ý hơn là giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể của Dòng họ.

Dòng họ đó cần chuẩn bị các giấy tờ về dòng họ và văn bản cuộc họp để ủy quyền cho 1 người tham gia thực hiện giao dịch.

Chào bạn!
Nếu các hộ có lối đi khác, diện tích đất tranh chấp có nguồn gốc là của ông Thương, chưa chuyển nhượng cho ai thì các hộ không thể đòi đất được.

Quyền sử dụng đất của các hộ gia đình đó được phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, nếu trong văn bản chuyển quyền sử dụng đất có thỏa thuận về ngõ đi chung thì các hộ mới phát sinh quyền sử dụng phần diện tích đất đó.

Chào bạn!

Bạn liên hệ với UBND xã để kê khai về quyền sử dụng đất và làm thủ tục xin cấp GCN QSD đất. Việc cấp GCN QSD đất cho gia đình bạn sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất.

Chào bạn!

Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên bạn thì bạn mới được nhận tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 14 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP để biết các trường hợp được nhận tiền bồi thường về quyền sử dụng đất.

Chào bạn!

Để được cấp GCN QSD đất thì gia đình bạn phải ký kết hợp đồng từ người đang đứng tên trên GCN QSD đất (ông B) để chuyển quyền sử dụng đất sang tên cho bạn. Nếu ông B không ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho trực tiếp với bạn thì bạn không thể sang tên được thửa đất đó.

Chào bạn!
Nếu quá 30 ngày, kể từ ngày khiếu nại lần thứ nhất mà gia đình bạn không được giải quyết hoặc được giải quyết nhưng không thỏa đáng thì có thể gửi đơn tới Chủ tịch UBND cấp huyện để được giải quyết hoặc khởi kiện tới Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Theo quy định của luật tố tụng hành chính hiện hành thì người dân có thể khởi kiện trực tiếp quyết định hành chính, hành vi hành chính tới Tòa án mà không cần thực hiện thủ tục khiếu nại như trước đây.

Chào bạn!

Nếu không muốn nộp phạt thì bạn cỏ thể làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng cũ để lập hợp đồng chuyển nhượng mới và sang tên căn cứ vào hợp đồng mới.

Chào bạn!

Trường hợp của bạn, nếu thửa đất đó sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai thì được cấp GCN QSD đất cho chủ trang trại.

Theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-Cp thì từ ngày 01/01/2008 bắt buộc phải có GCN QSD đất thì mới được phép chuyển nhượng. Do vậy, với nguồn gốc đất như vậy thì không thể cấp GCN QSD đất trực tiếp cho bạn được.

Chào bạn!

Theo quy định pháp luật thì nhà nước thu hồi loại đất nào thì bồi thường bằng việc giao đất cùng loại. Nếu địa phương không còn đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền.

Thửa đất của gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng việc giao đất nông nghiệp cùng loại. Nếu địa phương không còn đất nông nghiệp để bồi thường thì gia đình bạn sẽ được nhận tiền bồi thường theo quy định pháp luật.