Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
Nếu không muốn trả lại GCN QSD đất cho khách hàng thì Ngân hàng chỉ vần viện dẫn các quy định, thỏa thuận của Hợp đông thế chấp (ngân hàng được quyền giữ GCN QSD đất trong thời hạn thế chấp)
Nếu Ngân hàng tạo điều kiện cho Khách hàng đăng ký thêm quyền sở hữu tài sản trên đất thì ký thêm phụ lục hợp đồng và phối hợp giữa hai bên để cùng thực hiện thủ tục đăng ký đó để tránh việc khách hàng không trả lại GCN QSD đất sau khi đăng ký.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường trả lời bạn như sau:
             Nếu trường hợp sử dụng đất của gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì gia đình bạn được cấp GCN QSD đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Gia đình bạn chỉ cần nộp đơn xin cấp GCN QSD đất kèm theo một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai (nếu có) và biên lai nộp thuế (nếu có) để được xem xét. Bạn có thể tham khảo quy định của Luật đất đai như sau:

Điều 49. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

Chào bạn!
Nếu gia đình bạn nhận chuyển nhượng trước 01/7/2004 mà người chuyển nhượng đã có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, Điều 50 Luật đất đai thì gia đình bạn được công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN QSD đất lần đầu) mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, cụ thể như sau:

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

         Nếu gia đình bạn mua 110m2, và toàn bộ diện tích đất đó đều phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không có tranh chấp thì gia đình bạn được cấp GCN QSD đất đối với toàn bộ diện tích đất đó.
        Gia đình bạn nên có đơn gửi thanh tra phòng TNMT để được xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường trả lời bạn như sau:
         Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi năm 2011 thì Viện kiểm sát tham gia "hầu hết" các vụ án dân sự (trong những vụ án mà Tòa án thu thập chứng cứ: Lấy lời khai cũng là thu thập chứng cứ....). Bạn tham khảo quy định sau đây của Bộ luật tố tụng dấn sự có hiệu lực từ ngày 01/01/2012:
         Điều 21. Kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng dân sự

1. Viện kiểm sát nhân dân kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng dân sự, thực hiện các quyền yêu cầu, kiến nghị, kháng nghị theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm cho việc giải quyết vụ việc dân sự kịp thời, đúng pháp luật.

2. Viện kiểm sát nhân dân tham gia các phiên họp sơ thẩm đối với các việc dân sự; các phiên tòa sơ thẩm đối với những vụ án do Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ hoặc đối tượng tranh chấp là tài sản công, lợi ích công cộng, quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc có một bên đương sự là người chưa thành niên, người có nhược điểm về thể chất, tâm thần.

3. Viện kiểm sát nhân dân tham gia phiên tòa, phiên họp phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm.

4. Viện kiểm sát nhân dân tối cao chủ trì phối hợp với Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này.”.
         Đây là một điểm mới của BLTTDS, mở rộng thẩm quyền cho Kiểm sát viên trong vụ án dân sự.

Chào bạn!
          Quản lý là nắm giữ, bảo quản, bảo vệ tính an toàn, nguyên vẹn của vật mà mình đang nắm giữ... do vậy, người quản lý phải là người trực tiếp được giao quản lý số tiền đó... Chứ không phải là quản lý tầm vĩ mô. Người quản lý ở đây phải là người quyết định đến sự an toàn của tài sản đó.

Chào bạn!
        Bạn phân biệt tài sản "chung vợ chồng" với tài sản "chung của hộ gia đình". Nếu là tài sản chung của hộ gia đình thì anh, chị, em bạn mới được chia khi ba mẹ bạn ly hôn. Còn nếu là tài sản chung "vợ chồng" thì chỉ có ai là "vợ" là "chồng" trong quan hệ hôn nhân đó thì mới được chia. Các anh, chị em bạn cần phải chứng minh trước tòa án về việc đóng góp công sức của anh, chị em bạn trong việc tạo lập, phát triển các tài sản chung của ba mẹ bạn thì Tòa án mới có căn cứ để xem xét và trích một phần công sức cho các anh, chị, em của bạn.

Chào bạn!
        Bạn hoặc bố bạn có thể làm đơn trình báo, gửi đến Công an, nơi có hành vi mượn xe xảy ra để giải quyết. Hành vi của bạn kia có thể cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài theo quy định tại Điều 140 BLHS. Theo quy định của pháp luật thì bạn không phải mất "phí" khi tố cáo hành vi phạm tội đó với cơ quan công an. Công an có "trách nhiệm" phòng, chống tội phạm và lấy lại tài sản cho bạn.

Luật sư đã trả lời bạn!

Chào bạn!
          Theo quy định của pháp luật thì nếu gia đình bạn xây dựng gây ảnh hưởng đến nhà của gia đình hàng xóm thì gia đình bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và phải bồi thường thiệt hại cho gia đình đó. Nếu các bên không thỏa thuận được mức bồi thường thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo pháp luật. Nếu gia đình bạn xây dựng đúng diện tích, đúng giấy phép, đảm bảo các quy định khác của luật xây dựng thì gia đình bạn không phải bồi thường. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp với gia đình hàng xóm như vậy thì gia đình bạn sẽ không thể thi công được cho đến khi tranh chấp được giải quyết.

Chào bạn!
         Với những tin nhắn về việc hỏi vay tiền chỉ chỉ chứng minh được là có việc "đề nghị" vay tiền. Còn việc bạn có "chấp nhận" cho vay tiền hay không và có có thực tế giao tiền cho người kia hay không thì chưa chứng minh được? Nếu có tin nhắn của người vay thừa nhận là đang cầm tiền của bạn nhưng không trả thì mới có căn cứ để xử lý theo pháp luật.
         Nếu người đó không trả thì bạn phải tìm cách để người đó thừa nhận việc vay tiền rồi mới có thể có các biện pháp xử lý tiếp theo... Bạn báo công an cũng là một cách để họ thừa nhận việc vay mượn tiền của bạn.

Chào bạn!
          Gia đình bạn có thể gửi đơn kiến nghị tới Thanh tra Tài nguyên môi trường quận Đống Đa để được xem xét giải quyết. Có thể điện tích mua bán, chuyển nhượng của gia đình bạn là 110m2 đất nhưng chỉ có 67m2 đất phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp GCN nên chỉ có 67m2 được cấp GCN QSD đất. Nếu đúng là việc cấp GCN QSD đất của gia đình bạn có sai sót thì sẽ được bổ sung, chỉnh lý theo quy định pháp luật.
          Đối với tiền sử dụng đất và tiền lệ phí trước bạ thì gia đình bạn chỉ được nợ trong thời hạn 5 năm. Gia đình bạn có thể yêu cầu xem xét cả việc nợ tiền sử dụng đất nêu trên.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:
           1. Pháp luật quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận theo giá thị trường nhưng không được thấp hơn khung giá do Nhà nước quy định. Do vậy, công ty bạn hoàn toàn có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng (pháp luật quy định mức giá tối thiểu chứ không quy định mức giá tối đa). Việc bên chuyển nhượng trước đây giải thích với công ty bạn về giá chuyển nhượng như vậy là không đúng pháp luật. Nay công ty bạn chuyển nhượng đất với giá cao hơn giá nhận chuyển nhượng trước đây thì công ty bạn phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất là 25% số tiền chênh lệnh đó.
           2. Bên nhận chuyển nhượng QSD đất từ công ty bạn có thể là cá nhân vợ hoặc chồng họ. Nếu họ muốn đứng tên cả hai vợ chồng thì trong biên bản họp  HĐTV và HĐCN QSDĐ phải ghi tên cả hai vợ chồng người nhận chuyển nhượng.

Chào bạn!
          1. Với vụ việc trên thì ông Thành có thể khởi kiện để Tòa án giải quyết tranh chấp về thừa kế đối với di sản của cụ Gấm. Còn phần di sản của cụ Hiệu thì đã hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế nên chỉ có thể yêu cầu chia tài sản chung nếu có đủ điều kiện theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP;
          2. Để xác định hiệu lực của di chúc, thì Tòa án sẽ làm rõ nội dung và hình thức của di chúc thông qua việc xác minh cơ quan chứng thực di chúc và những người biết về việc lập di chúc. Ngoài ra có thể giám định chữ ký của cụ Hiệu và cụ Gấm trong di chúc đó. Pháp luật không bắt buộc khi lập di chúc phải có Giấy chứng nhận sức khỏe. Do vậy, việc hồ sơ lập di chúc của cụ Gấm, cụ Hiệu không có GCN sức khỏe không phải là căn cứ xác định di chúc vô hiệu. Ai cho rằng người lập di chúc không minh mẫn thì người đó phải chứng minh. Việc di chúc ghi sai năm sinh, thiếu dấu giáp lai cũng không phải căn cứ để xác định di chúc vô hiệu...
           Nếu chỉ với thông tin và tình tiết nêu trên thì chưa thể khẳng định chắc chắn được là kết quả vụ việc sẽ đi đến đâu. Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự vẫn cần phải cung cấp thêm các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu, quan điểm của mình.

Chào bạn!
        Bạn suy nghĩ như vậy là rất tích cực và vì cộng đồng, tôi ủng hộ ý kiến của bạn. Ngoài sự việc của bạn còn có nhiều trường hợp khác, đối tượng lừa đảo cũng lập những công ty, trung tâm gia sự, giới thiệu việc làm để lừa sinh viên và những người lao động khác. Ví dụ: Nộp một khoản tiền để được giới thiệu đến một nơi làm việc hoặc nơi gia sư nhưng nơi làm việc đó cũng chính là do họ lập ra hoặc cấu kết với nhau.. khi NLĐ làm được vài hôm thì họ cho nghỉ việc vì không đáp ứng yêu cầu công việc và cũng không được lấy lại tiền môi giới; Hoặc nộp tiền đặt cọc vào Công ty để được làm việc rồi kiếm cớ để đuổi việc; Hoặc phát tờ rơi để hưởng % từ khách hàng nhưng không biết được hiệu quả công việc của mình đến đâu để đòi quyền lợi; Kinh doanh đa cấp... Có rất nhiều "chiêu" lừa nhưng núp dưới danh nghĩa là thỏa thuận dân sự. Do vậy, khó có căn cứ để xử lý hình sự những đối tượng đó. SV mới ra trường, SV làm thêm ngoài giờ hoặc người lao động từ quê ra phố thường tự an ủi rằng đó là "học phí với đời" ngậm ngùi với quá khứ đó và hi vong quy luật Nhân-Quả sẽ trừng phạt họ. 

Chào bạn!
         Việc Ngân hàng có đồng ý trả lại GCN QSD đất cho chủ SD Đất hay không phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Theo quy định của pháp luật thì bên nhận thế chấp là người có quyền quản lý giấy tờ về tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp và giám sát việc sử dụng tài sản thế chấp. Nếu muốn thay lấy GCN QSD đất thì phải có tài sản thế chấp khác để thay thế. Nếu Ngân hàng không giao GCN QSD đất cho bên thế chấp để thực hiện thủ tục công nhận QSH tài sản trên đất thì bên thế chấp không thể làm gì được.
         Bạn có thể căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự về thế chấp, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo và Hợp đồng thế chấp để giải thích cho khách hàng hiểu quyền và nghĩa vụ của mình.

Chào bạn!
        Người ở nước ngoài có thể lập văn bản có xác nhận chữ ký của cơ quan ngoại giao, lãnh sự sở tại nội dung thể hiện quan điểm, ý chí của họ đối với phần di sản mà họ được hưởng hoặc ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện thủ tục và nhận di sản. Khi người ở trong nước thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì phải xuất trình văn bản đó.