Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!
        Luật sư Đặng Văn Cường trả lời câu hỏi của bạn như sau:
       1. Theo thông tin mà bạn nêu ra thì nhiều khả năng gia đình bạn sẽ thắng kiện bởi thỏa thuận giữa mẹ bạn với người mua là "nếu trong 5 ngày còn lại này có khách hàng nào mua thì mẹ tôi cứ việc bán lô đất trên và cho bên Mua xin lại một phần tiền đặt cọc" còn nếu trong thời hạn 5 ngày đó không bán được đất cho bên thứ ba thì các bên vẫn phải thực hiện theo thỏa thuận đặt cọc cũ. Việc bên mua không thực hiện thỏa thuận đặt cọc nên bị mất tiền cọc theo quy định tại khoản 2, Điều 358 BLDS.
        2. Hợp đồng ủy quyền giữa mẹ bạn và bạn có hai nội dung và thực hiện việc đặt cọc và ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng đó chưa hoàn toàn đúng về mặt thủ tục nhưng có thể vẫn không bị vô hiệu toàn bộ bởi các lý do sau: Hợp đồng đã được chứng thực chữ ký (nếu đúng thì phải công chứng hợp đồng), sau đó chủ sở hữu tài sản đã làm việc trực tiếp với bên mua, thỏa thuận thêm các nội dung gia hạn đặt cọc. Do vậy không thể cho là hợp đồng đó vô hiệu.

Điều 174. Thông báo về việc thụ lý vụ án

1. Trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Toà án phải thông báo bằng văn bản cho bị đơn, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Toà án đã thụ lý vụ án.

2. Văn bản thông báo phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm văn bản thông báo;

b) Tên, địa chỉ Toà án đã thụ lý vụ án;

c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;

d) Những vấn đề cụ thể người khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết;

đ) Danh sách tài liệu, chứng cứ người khởi kiện nộp kèm theo đơn khởi kiện;

e) Thời hạn người được thông báo phải có ý kiến bằng văn bản nộp cho Toà án đối với yêu cầu của người khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu có;

g) Hậu quả pháp lý của việc người được thông báo không nộp cho Toà án văn bản về ý kiến của mình đối với yêu cầu.".

Như vậy, nếu gia đình bạn không nhận được thông báo về việc thụ lý vụ án của Tòa án thì chứng tỏ chưa có vụ án nào cả. Nếu cơ quan, tổ chức, cá nhân nào cho rằng vụ việc đang được Tòa án giải quyết hoặc đã được Tòa án giải quyết thì họ phải có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh việc đó.

Điều 145.          Trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa

1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 của Nghị định này khi thực hiện đối với một phần thửa đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân; 

b) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp được uỷ quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp không được uỷ quyền;

đ) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;

e) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

Chào bạn!
Vấn đề của bạn là nội dung đang gây tranh cãi và thực tiễn, Tòa án có hai quan điểm giải quyết khác nhau:

-                     Quan điểm thứ nhất: Căn cứ vào BLLĐ và thỏa thuận trong Hợp đồng lao động, Thỏa ước lao động tập thể để bảo vệ quyền lợi cho công ty nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;

-                     Quan điểm thứ 2: là viện dẫn Nghị định 44 và Thông tư số 21 năm 2003 để cho phép bạn chấm dứt hợp đồng lao động mà không phải bồi thường. Coi đây là quy định hướng dẫn luật chứ không trái luật.
        Thông thường Tòa án áp dụng quan điểm 1 để giải quyết nếu thời gian thỏa thuận làm việc sau đào tạo khoảng 3, 4 năm trở lại, đồng thời Công ty vẫn tuân thủ các thỏa thuận trong hợp đồng lao động và chế độ đối với người đã được đào tạo tốt hơn trước và tốt hơn những lao động không được đào tạo.

Nếu thỏa thuận thời gian làm việc sau hợp đồng khoảng 5, 6 năm trở lên đồng thời chế độ đãi ngộ của Công ty sau khi đào tạo không hợp lý gây thiệt hại cho người lao động (chế độ và thu nhập không hơn lao động không được đào tạo) thì Tòa án sẽ áp dụng quan điểm thứ 2 để cho phép người lao động chấm dứt hợp đồng lao động.
          Theo tôi thì đó cũng là một cách giải quyết linh động và hợp lý bởi nếu cứ áp dụng một số quy định của Nghị định 44 và Thông tư 21 trong mọi trường hợp thì NSDLĐ sẽ KHÔNG DÁM cho người lao động đi đào tạo nữa. Bởi chi phí đào tạo không phải là ít, nếu sau khi được đào tạo NSDLĐ chỉ cần thông báo trước 30 hoặc 45 ngày là có quyền chấm dứt hợp đồng, rũ bỏ trách nhiệm sau khi đào tạo và không phải bồi thường chi phí đào tạo thì sẽ không hợp lý và doanh nghiệp sẽ thiệt hại rất lớn  NLĐ cũng sẽ nghỉ việc hàng loạt mà không tuân theo cam kết về thời gian làm việc  sau đào tạo ghi trong hợp đồng lao động…

Do vậy, bạn nên cân nhắc trước khi quyết định bởi với tình huống của bạn thì mọi việc đều có thể xảy ra.

Điều 148.          Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.