Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

Chào bạn!

Nếu UBND ra quyết định đình chỉ thi công mà họ vẫn cố tình vi phạm thì sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ. Nếu chính quyền địa phương bao che, dung túng cho sai phạm thì bạn có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Với diện tích đất không được công nhận quyền sử dụng đất thì không được phép xây dựng. Việc xây dựng trên phần đất đó thường là xây dựng trái phép hoặc xây dựng tạm. Khi nhà nước thu hồi đất thì công trình đó không được bồi thường và chỉ có thể được hỗ trợ.

2. Với diện tích đất chưa được công nhận thì không được chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi bị thu hồi đất thì phần diện tích đất đó vẫn có thể được bồi thường nếu việc quy hoạch diễn ra sau thời điểm thửa đất đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Chào bạn!

Mua nhà ở Bình Dương thủ tục đơn giản hơn việc mua nhà ở TP HCM. Bạn cần lưu ý về diện tích thửa đất tối thiểu do UBND tỉnh quy định tại Binh Dương trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất. Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS vẫn là 2% giá trị hợp đồng và lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị hợp đồng.. Nếu có gian dối về thuế thì người có hành vi trốn thuế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau;

Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn. Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 12/6/2013 và Nghị định số 126/2013/NĐ-CP thì nhà nước gia hạn thời hạn sử dụng đất cho người đang sử dụng đất nông nghiệp chứ không gia hạn cho người sử dụng đất trước đây. Vì vậy, bạn chỉ đòi lại được đất nếu trong hợp đồng có thể hiện nội dung là bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất khi hết thời hạn chuyển nhượng thì bạn mới có thể đòi lại được thửa đất đó.

"Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

1. Nghị định này hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội về kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân.

2. Đối tượng áp dụng của Nghị định này bao gồm:

a) Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai;

b) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc sử dụng đất.

Điều 2. Trường hợp được kéo dài thời hạn sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được Nhà nước giao khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.

2. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều này và đang sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối do được công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức được giao đất nông nghiệp; do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; do nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật.

Điều 3. Việc thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân được kéo dài thời hạn sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được kéo dài thời hạn sử dụng đất theo quy định của Nghị định này thì được thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.

2. Trình tự, thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.".

Chào bạn!

Theo quy định pháp luật thì UBND cấp xã không có quyền bán đất, không có thẩm quyền giao đất. Trong trường hợp cấp đất giãn dân thì UBND xã có thể tham gia thực hiện các thủ tục hành chính, còn quyết định giao đất giãn dân cho hộ gia đình, cá nhân phải do UBND cấp huyện ban hành thì mới có giá trị pháp lý.

Nếu bạn mua đất của hộ gia đình, cá nhân thì nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng phải có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký theo quy định thì mới có hiệu lực pháp luật.

Chào bạn!

Bạn cần kiểm tra lại Quyết định giao đất của UBND tỉnh xem có quy định được phép chuyển nhượng dự án hay không. Về nguyên tắc thì dự án đó không được chuyển nhượng cho cá nhân, việc triển khai dự án và các quyền của chủ đầu tư được thực hiện trên cơ sở các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng. Nếu dự án đó không được triển khai theo đúng tiến độ, quy hoạch  đã được phê duyệt hoặc chuyển nhượng trái phép, sử dụng đất sai mục đích... thì sẽ bị nhà nước thu hồi đất.

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hai thủ tục khác nhau. Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định của luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, theo đó người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Quyền lợi, nghĩa vụ của người bị thu hồi đất được thể hiện tại Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu thấy mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa thỏa đáng thì người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật. Vụ việc của gia đình bạn đã quá lâu rồi nên hết thời hiệu khiếu kiện theo quy định pháp luật. Gia đình bạn có phải chấp hành các quyết định của UBND đối với việc thu hồi đất đó.

2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tái định cư hoặc phần đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN QSD đất của mỗi gia đình có thể khác nhau. Vì vậy, bạn cần căn cứ vào quyết định giao đất của gia đình mình để thực hiện chứ không nên so sánh với gia đình khác. Nếu các quyết định đó không đúng pháp luật thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện trong thời hiệu, thời hạn luật định, quá thời hạn kiếu kiện thì gia đình bạn mất quyền khiếu kiện và phải chấp hành các quyết định đó.

Chào bạn!

Chủ tịch UBND cấp xã và Thanh tra xây dựng có quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và có quyền áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Chào bạn!
Khi đất đang tranh chấp thì không được phép xây dựng. Bạn có thể làm đơn trình báo tới UBND phường, Thanh tra xây dựng huyện hoặc cơ quan đang giải quyết tranh chấp để được xem xét giải quyết.

Chào bạn!
Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

1. Theo quy định pháp luật thì quan hệ hôn nhân xác lập từ thời điểm có đăng ký kết hôn. Do vậy, em của bạn đã hình thành quan hệ hôn nhân với người có tên trong giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Quan hệ hôn nhân chấm dứt từ thời điểm em bạn qua đời nhưng lại phát sinh quyền thừa kế của người em rể bạn.

2. Khoản 3, Điều 680 Bô luật dân sự năm 2005 quy định:

"Ðiều 680. Việc thừa kế trong trường hợp vợ, chồng đã chia tài sản chung, đang xin ly hôn, đã kết hôn với người khác 

1. Trong trường hợp vợ, chồng đã chia tài sản chung khi hôn nhân còn tồn tại mà sau đó một người chết thì người còn sống vẫn được thừa kế di sản.

2. Trong trường hợp vợ, chồng xin ly hôn mà chưa được hoặc đã được Tòa án cho ly hôn bằng bản án hoặc quyết định chưa có hiệu lực pháp luật, nếu một người chết thì người còn sống vẫn được thừa kế di sản.

3. Người đang là vợ hoặc chồng của một người tại thời điểm người đó chết thì dù sau đó đã kết hôn với người khác vẫn được thừa kế di sản.".

Như vậy, theo quy định trên thì cơ quan có thẩm quyền yêu cầu em rể bạn phải ký vào văn bản thỏa thuận về thừa kế là đúng pháp luật.

Bộ luật dân sự năm 1995 cũng quy định tương tự:

"Điều 683. Việc thừa kế trong trường hợp vợ, chồng đã chia tài sản chung, đang xin ly hôn, đã kết hôn với người khác

1- Trong trường hợp vợ, chồng đã chia tài sản chung khi hôn nhân còn tồn tại mà sau đó một người chết, thì người còn sống vẫn được thừa kế di sản.

2- Trong trường hợp vợ, chồng xin ly hôn mà chưa được Toà án cho ly hôn bằng bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật, nếu một người chết, thì người còn sống vẫn được thừa kế di sản.

3- Người đang là vợ hoặc chồng của một người tại thời điểm người đó chết, thì dù sau đó đã kết hôn với người khác vẫn được thừa kế di sản."

Chào bạn!

Nếu việc cấp GCN QSD đất không đúng đối tượng, không đúng vị trí thì cơ quan cấp GCN QSD đất có quyền thu hồi hoặc đính chính, điều chỉnh GCN QSD đất đã cấp. Thủ tục thu hổi hoặc đính chính giấy chứng nhận trong trường hợp trên được thực hiện theo quy định tại Điều 106 luật đất đai năm 2013:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Nếu không đồng ý với việc điều chỉnh đó thì ngưới sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.

Chào bạn!

Nếu bản di chúc đó hợp pháp, thể hiện nội dung là đặt bất động sản đó làm di sản thờ cúng, không định đoạt cho cá nhân nào thì dòng họ của bạn có thể khởi kiện để đòi lại bất động sản đó làm nơi thờ cúng theo nội dung của di chúc. Nếu GCNQSD đất cấp không đúng đối tượng, không đúng thủ tục thì sẽ bị hủy bỏ.

Chào bạn !

Nếu đất ở Hà Nội thì bạn không thể thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất khi đã có thông báo về quy hoạch, trừ trường hợp sau 3 năm quy hoạch đó không được triển khai. Bạn tham khảo quy định sau đây tại Điều 61, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội:

 "DIEU MEN THVC HIEN CAC QMEN CUA NGUIji Sfr DUNG DAT Dieu 61. Dieu kien thtyc hien cac quyen cua ngtr&i sir dung dAt 1. Ngirai sir dung dat dugc thuc hien cac quyen chuyen doi, chuy'en nhuong, cho thue, cho thue 14i, tang cho quyen sir dung dat; the chap, gop von bang quyen sir dung dat theo quy dinh khi co du cac dieu kien sau day: a) Cac dieu kien quy dinh tai khoan 1 Dieu 188 Luat Dat dai 2013; b) Khong thuc dien dang thuc hien the chap, g6p von bang quyen sir dung dat, tai san gan lien vOi dat; c) Dat khong thuOc khu vuc phai thu hOi theo quy hoach ma da c6 thong bac) thu hOi dat theo quy dinh; trir twang hop sau 03 nam tir ngay c6 thong bao thu hoi dat ma co quan nha nuac co tham quyen chua co quyet dinh thu hoi dat hoac chua co quyet dinh cho phep chuyen muc dich sir dung dat. d) Hoan thanh nghia vu tai chinh theo quy dinh. 2. Ngodi cac dieu kien quy dinh tai khoan 1 Dieu nay, ngtrai ,sir dung dat khi thuc hien cac quyen cna ngireyi sir dung dat cOn phai co dudieu kien theo quy dinh tai cac Dieu 189, 190, 191, 192, 193 va 194 dm Luat Dat dai 2013. 3. the chuyen dOi, chuyen nhuong, cho thue, cho thue thira ke, tang cho, the chap quyen sir dung dat, g6p von bang quyen sir dung dat clang ky tai co quan clang kY dat dai va CO hieu JAN ke tir thEci diem dang ky vao so dia chinh. "

Chào bạn!

Cán bộ địa chính xã không có quyền giao đất, cắt đất cho dân. Hành vi đó là vi phạm pháp luật. Nếu gia đình bạn đã có giấy chứng nhận thì được pháp luật bảo vệ, bạn được sử dụng diện tích đất, loại đất theo giấy chứng nhận đã cấp.

Chào bạn!

Nếu phần diện tích đất được tặng cho nằm trong thửa đất của hộ gia đình thì cần tiến hành đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất để xác định vị trí, diện tích đất tách thửa. Sau khi có bản vẽ sơ đồ kỹ thuật thửa đất thì nộp hồ sơ vào Văn phòng đăng ký QSD đất để xin phép tách thửa. Hồ sơ gồm đơn xin tách thửa đất, sơ đồ thửa đất, GCN QSD đất và CMND, hộ khẩu của hai bên. Nếu diện tích đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương thì phòng TNMT sẽ thông báo để các bên làm thủ tục tặng cho. 

Việc tặng cho phải lập thành hợp đồng có đầy đủ chữ ký của các bên trước sự chứng kiến của công chứng viên. Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng thì một lần nữa lại nộp hồ sơ vào Văn phòng đăng ký QSD đất để đăng ký sang tên. Nếu thửa đất lớn đứng tên "hộ" gia đình thì tất cả các thành viên trong hộ phải ký vào văn bản chuyển nhượng thì văn bản đó mới có giá trị pháp lý.

Bạn có thể liên hệ với luật sư hoặc công chứng trên địa bàn để được hướng dẫn thủ tục cụ thể hoặc cung cấp dịch vụ sang tên trọn gói.

Chào bạn!

Để chuyển quyền sư dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn thì bạn cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng. Sau đó nộp hồ sơ vào Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để đăng ký sang tên cho bạn.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể thực hiện trước hoặc sau khi sang tên. Để chuyển mục đích thì thửa đất đó phải nằm trong khu vực đã được quy hoạch là đất ở. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất do UBND tỉnh quy định.

Chào bạn!
Nếu thửa đất đó không phải là đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước thì không cần phải có hộ khẩu ở địa phương bạn cũng có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất được. Nếu thửa đất đó được tặng cho riêng,, thừa kế riêng, hoặc có nguồn gốc từ tài sản riêng thì sẽ là tài sản riêng của bạn.

Chào bạn!

Bản án, quyết định giải quyết tranh chấp dân sự có hiệu lực vĩnh viễn, trừ trường hợp bản án, quyết định đó bị hủy bỏ, sửa đổi bởi cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, nếu vụ việc tranh chấp đã được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực thì không xác định là còn tranh chấp và mọi cơ quan, cá nhân, tổ chức phải chấp hành bản án đó.

Chào bạn!

Với trường hợp người cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chế trước khi nhận giấy chứng nhận thì phòng TNMT có thể yêu cầu những thừa kế của ho bổ sung hồ sơ để điều chỉnh cấp GCN QSD đất cho các thừa kế theo quy định pháp luật về thừa kế.  

Theo quy định tại khoản 1, Điều 11, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 1-7-2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điều 12 nghị định 84 thì trường hợp cá nhân sử dụng đất chết trước khi trao giấy chứng nhận thì không cấp giấy chứng nhận cho người đã chết mà những người thừa kế của người đã chết làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.

Ngoài ra theo quy định tại điều 12 của Luật nhà ở thì không ghi tên người đã chết trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chết trong thời hạn cấp giấy. Các trường hợp khác, khi lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận phải xác định người được thừa kế nhà ở đó theo quy định của pháp luật về dân sự để được ghi tên vào giấy chứng nhận.

 Công chứng văn bản thỏa thuận cử người đại diện cho các đồng thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

* Chủ thể tiến hành: Những người thừa kế theo pháp luật quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (trong đó có bố bạn và cô bạn).

* Cơ quan tiến hành: Bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

* Thủ tục:

- Nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

+ Yêu cầu công chứng;

+ Giấy chứng tử của ông nội;

+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

+ Những giấy tờ khác( …).

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra dự thảo văn bản thỏa thuận (nếu các bên đã có dự thảo) hoặc giúp các bên soạn thảo văn bản. Các bên sẽ ký văn bản và công chứng viên công chứng văn bản đó theo thủ tục quy định tại Điều 35 Luật Công chứng.

Chào bạn!

Theo quy định pháp luật thì đất đang có tranh chấp không được phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng... Nếu một bên tự ý xây dựng trái pháp luật thì bên kia có thể là đơn yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc yêu cầu cơ quan quản lý đất đai, xây dựng xử lý theo thủ tục hành chính để ngăn chặn hành vi xây dựng trái phép đó.