Tư Vấn Của Luật Sư: Thạc sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường - Cuonglawyer

a) Không quá hai mươi (20) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

b) Không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.".
        Do vậy, nếu xã, phường, thị trấn nơi bạn nhận chuyển nhượng là thuộc trung du, miền núi thì bạn mới có thể nhận chuyển nhượng thêm 30ha nữa (tổng diện tích không quá 50ha). Còn nếu địa bàn đó thuộc xã, phường, thị trấn ở đồng bằng thì bạn không được nhận chuyển nhượng thêm 30ha nữa (hạn mức nhận chuyển nhượng không quá 20ha).
        Bạn có thể tìm hiểu thêm thông tin tại Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 26/7/2007 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp để biết thêm chi tiết (Nghị quyết này có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2007).

"Điều 4. Điều kiện thụ lý khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai quy định tại Điều 3 NQ số 56

1. Toà án chỉ thụ lý giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai (nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật đất đai năm 2003) quy định tại Điều 3 NQ số 56 khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Việc khởi kiện được thực hiện trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày Luật tố tụng hành chính có hiệu lực (ngày 01-7-2011);

b) Người khởi kiện đã thực hiện việc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương từ ngày 01-6-2006 đến ngày Luật tố tụng hành chính có hiệu lực (ngày 01-7-2011) mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng họ không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại và họ chưa khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án nhân dân hoặc đã khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án nhân dân, nhưng Toà án đã trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ việc giải quyết vụ án hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 41 của Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính.

2. Đối với trường hợp Tòa án đã ra quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án nêu tại điểm b khoản 1 Điều này và đương sự có đơn khởi kiện thì Tòa án căn cứ vào Điều 3 NQ số 56 để thụ lý giải quyết.

3. Khi thụ lý giải quyết các khiếu kiện quy định tại Điều 3 NQ số 56 và được hướng dẫn tại khoản 1 Điều này, ngoài việc yêu cầu đương sự cung cấp chứng cứ theo quy định tại Điều 72 của Luật tố tụng hành chính thì phải yêu cầu người khởi kiện cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho việc họ đã thực hiện việc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương từ ngày 01-6-2006 đến ngày Luật tố tụng hành chính có hiệu lực. Trường hợp người khởi kiện không thể cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho việc họ đã thực hiện việc khiếu nại thì Toà án yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại cung cấp cho mình tài liệu, chứng cứ về việc người khởi kiện đã thực hiện việc khiếu nại và hồ sơ giải quyết khiếu nại (nếu có). Trường hợp cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thông báo là người khởi kiện chưa thực hiện việc khiếu nại thì Toà án không thụ lý giải quyết.

4. Việc giải quyết các khiếu kiện theo quy định tại Điều 3 NQ số 56 và được hướng dẫn tại khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính."
           2. Vụ việc của gia đình bạn là phức tạp vì trải qua quá trình sử dụng đất kéo dài và có nhiều biến cố. Với thông tin sơ lược mà bạn cung cấp thì chưa đủ để xác định ai đúng ai sai. Tuy nhiên Luật sư có thể trả tư vấn cho bạn một số nguyên tắc sau để bạn tham khảo:
- UBND cấp xã không phải là cơ quan có thẩm quyền giao đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất nên việc UBND xã lấy đất của gia đình bạn để bán cho người khác là sai;
- UBND xã cũng không có thẩm quyền lấy đất ao để giao cho 2 gia đình sử dụng làm lối đi;
        Bạn cần cung cấp thêm các thông tin sau: Trong bản đồ qua các thời kỳ có biến động về diện tích, hình thể thửa đất như thế nào? Lý do thay đổi về diện tích và hình thể thửa đất? Tên chủ sử dụng đất qua các thời kỳ có bị thay đổi gì không? Quá trình sử dụng đất gia đình bạn có kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất không? Có đóng thuế không? Diện tích đất đóng thuế là bao nhiêu m2? Xã lấy đất của gia đình bạn để bán cho người khác từ khi nào? Gia đình bạn có biết việc bán đất trái phép và lấn chiếm lối đi không? Có ý kiến gì không? ...
        Bạn cần cung cấp thêm thông tin để luật sư có thể tư vấn cụ thể cho gia đình bạn.

Điều 19

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã), thủ trưởng cơ quan thuộc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.

Điều 20

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền:

1- Giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình;

2- Giải quyết khiếu nại mà Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã, thủ trưởng cơ quan thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã giải quyết nhưng còn có khiếu nại.

Điều 23

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là cấp tỉnh) có thẩm quyền:

1- Giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình;

2- Giải quyết khiếu nại mà Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã giải quyết nhưng còn có khiếu nại; quyết định này là quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng;

3- Giải quyết khiếu nại mà Giám đốc sở hoặc cấp tương đương thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã giải quyết nhưng còn có khiếu nại mà nội dung thuộc phạm vi quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; quyết định này là quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng.

Bạn cũng có thể tham khảo quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại về đất đai của Luật đất đai năm 2003 như sau:

Điều 138. Giải quyết khiếu nại về đất đai

1. Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện như sau:

a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân;

c) Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai là ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

3. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai quy định tại khoản 2 Điều này không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 2 Điều 136 của Luật này.

Điều 259. Tội trốn tránh nghĩa vụ quân sự

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1.                  Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai năm 2003, cụ thể như sau:

Điểm d, khoản 1, Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

........

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”.

         Như vậy, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được xác lập trước ngày 15/10/1993, nay không có tranh chấp và được UBND xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì mới đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất (đất có giấy tờ) theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 50 Luật đất đai.

         Trường hợp của gia đình bạn: Hợp đồng chuyển nhượng ký kết sau ngày 15/10/1993, không có công chứng, chứng thực nên không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điều 50 Luật đất đai. Tuy nhiên, nếu bên chuyển nhượng đã có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, Điều 50 Luật đất đai thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai để công nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn, cụ thể như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

 Do vậy để biết trường hợp của gia đình bạn có đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất hay không thì bạn phải kiểm tra lại xem bên chuyển nhượng đã có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, Điều 50 Luật đất đai hay không, cụ thể các giấy tờ đó như sau:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. ”.

Bạn cũng cần kiểm tra lại xem trong hợp đồng chuyển nhượng đã có đầy đủ chữ ký của bên chuyển nhượng hay chưa.

Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai) nhưng các bên không có tranh chấp, vẫn muốn thực hiện việc chuyển nhượng như hợp đồng đã ký kết năm 1997 thì chỉ còn cách là xin cấp GCN QSD đất cho bên chuyển nhượng (nếu bên chuyển nhượng đủ điều kiện được cấp GCN QSD đất) sau đó các bên ký lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, sau đó thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.

2.                  Hậu quả pháp lý đối với hợp đồng chuyển nhượng của gia đình bạn nếu có tranh chấp xảy ra

Nếu vụ việc có tranh chấp thì tòa án sẽ căn cứ vào các quy định tại mục 2.3 Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, cụ thể như sau:

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này (Chưa có giấy chứng nhận), nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này (HỢP ĐỒNG VIẾT TAY, CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN), nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này (HỢP ĐỒNG VIẾT TAY, CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN), nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”.

        Bạn có thể cung cấp thêm thông tin để Luật sư tư vấn cụ thể, chính xác cho gia đình bạn.