Tư Vấn Của Luật Sư: Luật sư Nguyễn Đức Long - luatsuduclong

Chào bạn!

Theo Điều 645 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau:

"Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế".

Như vậy, trong trường hợp thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác đã hết thì người đang quản lý tài sản tiếp tục được quản lý.

Thân!

Chào bạn qldatdai!

Có lẽ bạn hiểu không đúng phần tư vấn của tôi trong bài tư vấn trước. Tôi chưa bao giờ khẳng định đối với nhà ở chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mà có Luật sư làm chứng thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

Chào bạn!

Theo Điều 645 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau: "Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế".

Như vậy, cả bố và mẹ bạn đã mất hơn 10 năm, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế của bố mẹ bạn đã hết, bạn không còn quyền khởi kiện.

Để thương lượng, hòa giải trong trường hợp này rất khó nhưng nó là cách duy nhất để bạn được tách thửa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chúc thành công!

Chào bạn!

Từ trước đến nay pháp luật quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Điều kiện để được công chứng, chứng thực đối với các giao dịch về nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trong trường hợp các giao dịch về nhà đất không được công chứng, chứng thực, bạn cũng có thể mời luật sư về làm chứng. Điều này pháp luật không cấm.

Thân!

Chào bạn!

Nếu bố bạn đã trả tiền, gạch cho người bán nhưng không có giấy tờ chứng nhận và cũng không có người làm chứng thì sẽ không có căn cứ cho việc bố bạn đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên bán mà bố bạn đã thực hiện quyền nhận tài sản của bên mua.

Vì vậy, với những thông tin bạn cung cấp, bổ sung thì chưa đủ căn cứ để chứng minh gia đình bạn có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà đất nêu trên.

Thân!

Chào bạn!

Trường hợp trong thời hạn mười năm kể từ khi ông nội, bà nội bạn mất mà các đồng thừa kế của ông bà nội bạn (những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất) không có văn bản thỏa thuận việc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện để chia thừa kế đã hết. Vì vậy, anh em bạn không chia đất cho người anh họ thì bác bạn cũng không thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án chia thừa kế được. Việc chia bao nhiêu đất cho anh họ bạn là quyền của anh em bạn.

Thân!

Chào bạn!

Để hòa giải tranh chấp đất đai giữa ông bà và ba bạn thì gia đình bạn có thể tổ chức một buổi hòa giải trong phạm vi gia đình hoặc nhờ UBND cấp xã hòa giải. Còn việc chia đất hay chuyển nhượng bao nhiêu diện tích đất do gia đình bạn tự thỏa thuận.

Bạn căn cứ vào đâu mà cho rằng ông bà bạn ngoài giấy tờ viết tay chia đất cho hai người con ra, ông bà không có giấy tờ nào khác xác nhận đây là ông đất của ông bà. Việc ông bà đã đi chỗ khác sinh sống không có nghĩa là ông bà đã từ bỏ đất và ba bạn tự ý kê khai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13 năm rồi thì cũng chưa thể xác định quyền sử dụng đất thuộc về ba bạn, khi có tranh chấp thì phải có một quyết định hay bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật mới xác định được quyền sử dụng đất thuộc về ba bạn hay của ông bà bạn.

Tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất là một vấn đề rất phức tạp, mỗi bên trong quan hệ tranh chấp có nghĩa vụ xuất trình chứng cứ để chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về mình, chỉ khi nào một bên xuất trình chứng cứ thì bên kia mới biết được có giấy tờ nào khác, bên nào có căn cứ pháp luật hơn bên đó sẽ thắng kiện.

Thân!

Chào bạn!

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình vào thời điểm nào thì tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm đó được chứng nhận quyền sử dụng đất, bác của bạn là người đại diện hộ gia đình đứng tên trên sổ đỏ, trong đó bà của bạn có một phần quyền sử dụng đất bằng những người khác. Vì vậy, bà của bạn chỉ có quyền tặng cho người khác phần quyền sử dụng đất của mình.

Trường hợp sổ đỏ cấp cho một mình cá nhân bác của bạn thì bác của bạn có quyền quyết định đối với các giao dịch liên quan đến thửa đất trên.

Theo thông tin bạn cung cấp, tôi tư vấn như trên. Để tư vấn cụ thể hơn bạn có thể hỏi tiếp.

Thân chào!

Chào bạn!

Trường hợp người hàng xóm xây dựng nhà trên một phần thửa đất của bạn là tranh chấp quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 265 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản như sau: "Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác".

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể đề nghị UBND xã cấp trích lục sơ đồ thửa đất cho bạn để xác định diện tích danh giới thửa đất và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật.

Thân!

Chào bạn!

Trường hợp ông bà bạn mất không để lại di chúc thì di sản thuộc về những người thừa kế theo pháp luật trong đó có 5 người con của ông bà. Tuy nhiên, ông bà bạn mất năm 1978 nên thời hiệu khởi kiện để các cô chú bạn yêu cầu Tòa án chi thừa kế đã hết, mẹ bạn và bạn được tiếp tục quản lý sử dụng thửa đất đó.

Thân!

Chào bạn!

Theo thông tin bạn cung cấp thì luật sư chưa thể khẳng định cho bạn việc giải quyết tranh chấp ai là người thắng kiện, nó còn phụ thuộc vào việc các đương sự xuất trình chứng cứ cho Tòa án để chứng minh quyền sử dụng đất của mình.

Trong trường hợp ông bà bạn có căn cứ xác định thửa đất trên thuộc quyền sử dụng của ông bà, ông bà và bố bạn chưa có một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho bố bạn, bố bạn sử dụng và kê khai cấp sổ đỏ thì ông bà bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án buộc bố bạn phải trả lại thửa đất trên cho ông bà. Bố bạn và ông bà nên hòa giải để giữ tình cảm bố mẹ con.

Thân!

Chào bạn!

Theo thông tin bạn cung cấp, luật sư không hiểu việc chia quyền sử dụng đất giữa cô bạn và bạn theo hình thức chia tài sản chung của hộ gia đình hay phân chia di sản thừa kế. Vì vậy, bạn có thể cung cấp thêm thông tin một cách cụ thể hơn, luật sư sẽ tư vấn cho bạn.

Thân!

Chào bạn!

Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp thửa đất 300m2 được xác định là của ông bà bạn, ông bà bạn mất không để lại di chúc nên di sản thuộc về những người thừa kế theo pháp luật trong đó có cô út của bạn. Vì vậy, cô út có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế của ông bà bạn theo quy định của pháp luật.

Thân!

Chào bạn!

Trong trường hợp không thương lượng được thì bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, bạn lưu ý, việc khởi kiện để yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác thì bạn phải có căn cứ pháp luật.

Vì bạn cung cấp thông tin một cách chung chung nên Luật sư không có căn cứ để khẳng định việc khởi kiện của bạn có bảo vệ được quyền lợi hay không và khả năng thắng kiện là bao nhiêu %.

Bạn có thể cung cấp thêm về nguồn gốc thửa đất. Việc bố mẹ bạn cho bạn 01 nửa thửa đất có giấy tờ không? Bố mẹ bạn mất năm nào? Bố mẹ bạn mất có để lại di chúc không. Trên cơ sở đó Luật sư mới có thông tin để tư vấn một cách cụ thể cho bạn được.

Thân chào!

Chào bạn!

Tranh chấp của bạn thuộc trường hợp tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất lại đang thế chấp nên việc giải quyết tranh chấp sẽ rất phức tạp.

Trong trường hợp này bạn có thể thương lượng với anh trai để lấy sổ đỏ về tách thửa đất cho bạn, nếu không thương lượng được thì bạn chỉ có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, việc khởi kiện để yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác thì bạn phải có căn cứ pháp luật.

Rất tiếc luật sư không có hồ sơ để nghiên cứu và tư vấn cho bạn chi tiết hơn, bạn có thể hỏi tiếp.

Thân chào!

Chào bạn!

Luật sư Nguyễn Đức Long - Văn phòng luật sư Đức Tín thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

Tại thời điểm gia đình bạn tham gia giao dịch nêu trên thì pháp luật nghiêm cấm việc mua, bán đất đai dưới mọi hình. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 mặc dù hợp đồng được lập thành văn bản không có chứng thực của UBND có thẩm quyền thì pháp luật vẫn tôn trọng và bảo vệ.

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 5 Nghị Quyết số58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 quy định về mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân như sau:

"2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:

a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

b) Nếu hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:

-  Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ;

- Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự.

3. Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự".

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn vẫn giữ được hợp đồng mua bán nhà ở, đã thanh toán toàn bộ giá trị tài sản và nhận bàn giao toàn bộ nhà ở và tài sản trên đất thì việc giải quyết tranh chấp có cơ sở. Để bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn, bố bạn có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Trên đây là tư vấn của luật sư, để được tư vấn cụ thể hơn bạn có thể cung cấp hồ sơ để luật sư nghiên cứu cho bạn. nếu cần tư vấn thêm, bạn có thể hỏi tiếp.

Thân!

Chào bạn!

Thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất không bắt buộc công dân phải cung cấp mã số thuế, nếu chủ cũ có mã số thuế thì khi bạn kê khai thuế thu nhận cá nhân, cơ quan thế có trách nhiệm tra số CMND của chủ cũ để tìm mã số thuế đến tính thuế.

Bạn có thể tự thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ cũ vì pháp luật không bắt buộc người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhận cá nhân cho Nhà nước phải trực tiếp đi nộp.

Tuy nhiên, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 đến nay chưa thực hiện thủ tục sang tên thì bạn sẽ phải chịu thêm một khoản phạt chậm nộp lệ phí trước bạ và thuế TNCN.

Thân!

Chào bạn!

Bạn không cung cấp cho tôi thửa đất bạn nhận chuyển nhượng ở địa phương nào.

Nếu bạn ở thành phố Đà Nẵng thì diện tích thửa đất còn lại sau khi tách, diện tích thửa đất được hình thành tối thiểu phải có diện tích 70m2, trong trường hợp này, bạn được phép tách thửa.

Đối với ngôi nhà trên đất có diện tích 80m2 được ngăn ra làm 2 bằng 1 bức tường. Nếu căn nhà là nhà tạm thì thuộc trường hợp được phép tách thửa. Còn nếu căn nhà được xây dựng kiên cố thì thuộc trường hợp không được phép tách thửa, vì sau khi tách thửa một bên có thể phá dỡ xây dưng lại căn nhà sẽ làm thay đổi kết cấu chịu lực của ngôi nhà còn lại, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Thân!

Chào bạn!

Đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở thì trên hợp đồng có tên là" HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT".

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định về Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

"1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản".

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này 25%, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này 2%"

Trường hợp khi làm hợp đồng, bạn ghi giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất thì cơ quan thuế sẽ áp dụng cách tính thuế TNCN theo khung giá đất như sau: Giá đất * diện tích * 2% = thuế TNCN phải nộp.

Chúc thành công!

Chào ban!

Việc chuyển nhượng QSDĐ, thường là các bên tự thanh toán cho nhau và Công chứng viên không chứng kiến việc giao nhận tiền nên Văn phòng công chứng soạn thảo mục thanh toán với nội dung: "Việc giao và nhận tiền chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo phương thức và thời hạn do hai bên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật".

Vì vậy, bạn có thể lập biên bản giao nhận tiền để bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ký hoặc đề nghị công chứng viên chứng kiến việc giao nhận tiền và phần thanh toán ghi: "Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng trả đủ số tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ".

Chúc thành công!