Tư Vấn Của Luật Sư: Nguyễn Văn Xuyên - caythongnoel

Tôi đồng ý với ý kiến tư vấn của thành viên Trantamduc.1973. Những gì bạn trình bày tôi nhận thấy bạn đang và sẽ nắm khá nhiều quy định của pháp luật, tuy nhiên bạn đang đi theo con đường tìm hiểu về câu chữ chứ chưa đi sâu và truy tìm chứng cứ chứng minh nguồn gốc, trình tự, thủ tục, hồ sơ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất đang bị tranh chấp. Khi bạn tìm được những hồ sơ, tài liệu đó thì bạn sẽ thấy có nhiều hướng mở cho vụ kiện. Đôi khi giữa việc trả lời đơn thư của cơ quan quản lý đất đai cũng khác so với thực tế hồ sơ lưu trữ mà bạn không hay biết.

Chúc bạn tìm được chứng cứ có lợi cho mình nhé.

Trân trọng!

Chào bạn,

bạn xem kỹ lại Giấy chứng nhận QSDĐ (trang 4) đã được cập nhật tên ai hay chưa?

Trường hợp nếu chưa được cập nhật lại thì khả năng thời điểm năm 1999 cha mẹ bạn li hôn không yêu cầu tòa phân chia tài sản cũng như hai bên chưa thỏa thuận chia tài sản chung.

Để tư vấn rõ hơn đề nghị bạn cung cấp hồ sơ để luật sư tư vấn kỹ hơn.

Trân trọng!

Chào bạn, tôi tạm xác định mảnh đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng cha bạn thì cha bạn được toàn quyền chuyển nhượng cho các con hoặc cho những người khác. Tuy nhiên, Luật có quy định trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng mà người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì sẽ bị tuyên vô hiệu. Do vậy, để xác định rõ có được ký Hợp đồng chuyển nhượng hay không thì cần thiết phải đi giám định, nếu không thì công chứng viên họ cũng sẽ không đồng ý ký và công chứng vào Hợp đồng cũng như sẽ có nhiều rủi ro cho các bên khi thực hiện ký kết.

Trân trọng!

Chào bạn, việc hàng xóm kiện bạn ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, có thể xác định quan hệ pháp luật tranh chấp tòa án giải quyết là "tranh chấp quyền sử dụng đất". Theo quy định của pháp luật thì tòa án chỉ được giải quyết trong phạm vi yêu cầu khởi kiện. Như vậy, tòa án chỉ có quyền giải quyết những tranh chấp liên quan đến việc ai là người chủ sử dụng đất đối với phần đất bị tranh chấp mà thôi chứ tòa không giải quyết quan hệ pháp luật hành chính như bạn hỏi.

Trân trọng!

Khả năng thắng kiện của nhà bạn là rất cao, bởi trường hợp xấu nhất Tòa buộc bạn phải trả lại cho ông ta 5cm đất (bề ngang) thì cũng chỉ phải trả theo giá trị quyền sử dụng đất, tức qui ra tiền theo giá đất của Nhà nước để trả chứ không tòa nào tuyên nhà bạn phải đập tường trả đất vì một trong những nguyên tắc xét xử của Tòa án là không lãng phí tài sản của công dân.

Trân trọng.

Chào bạn,

Mảnh đất thuộc về ai sẽ do cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyết định, dựa trên tài liệu, chứng cứ do các bên tranh chấp cung cấp và do cơ quan có thẩm quyền giải quyết thu thập. Trong trường hợp cả hai bên đều không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ xem xét quá trình sử dụng đất của các bên, lời làm chứng của những người sử dụng đất liền kề hoặc biết sự thật. Hiện tôi không có đầy đủ hồ sơ vụ việc của bạn nên chỉ có thể trả lời như vậy.

Trân trọng.

Nếu đất đã sử dụng từ 1970 cho tới nay thì tất phải có kê khai, đăng ký qua các thời kỳ nhất là các thời điểm mà Nhà nước yêu cầu phải kê khai,  đăng ký đại trà vào năm 1977, 1997..v..v... Trường hợp đã có đăng ký thì thửa đất đã có số và có tên người kê khai, đăng ký sử dụng đất tại sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính... của địa phương. Theo qui định tại điều 100 Luật đất đai 2013 và các Văn bản qui phạm pháp luật hướng dẫn thì việc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 là một trong những loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất, khi có tranh chấp phát sinh thì đó là một trong những tài liệu, giấy tờ quan trọng được Tòa án xem xét để đưa ra phán quyết ai thắng kiện.

Trân trọng.

Chào bạn,

Điểm b khoản 3 điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT qui định :" b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;" là căn cứ để xác định Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, Pháp luật qui định như vậy thì miễn sao khi làm thủ tục xin cấp "sổ đỏ" trong Hộ khẩu của bạn có 01 thành viên không được hưởng lương thường xuyên, không là đối tượng nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội là được, bất kể thành viên đó bao nhiêu tuổi và đã nhập hộ khẩu từ khi nào.

Trân trọng.

Chào bạn,

Bạn cứ nộp bản photo Giấy chứng nhận QSDĐ mà bạn đang có là Tòa sẽ chấp nhận, bởi khoản 5 điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 qui định : "Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.". Sau khi Tòa đã thụ lý vụ án, bạn có thể đề nghị Tòa yêu cầu chồng bạn phải xuất trình bản chính GCN này để đối chiếu hoặc thu thập hộ tài liệu này tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là nơi lưu giữ bản gốc GCN đã cấp cho người dân.

Trân trọng

Kính gửi quý Luật sư, có lẽ câu hỏi của tôi gửi đến anh,chị không phải là chủ đề mới, tuy nhiên tôi đang có một thắc mắc đối với trường hợp như sau:

Tôi và bà Sang có thỏa thuận về việc mua bán một mảnh đất khoảng 8 ha, giá thỏa thuận là 900 triệu/ ha. Theo đó, tôi đã giao cho bên bán số tiền là 400 triệu đồng. Hai bên chỉ ghi là giấy nhận cọc. Nhưng tại nội dung giấy nhận cọc lại ghi: bà Sang đã nhận 400 triệu tiền cọc, đến khi bà Sang dọn sạch vườn, trông cây, đào ao... thì tôi sẽ thanh toán tiếp số tiền là 1 tỷ đồng, số tiền còn lại tôi sẽ thanh toán dứt điểm khi bà Sang bàn giao đủ đất (vào tháng 1 năm 2018). Hai bên cam kết nội dung trên là đúng, nếu bên nào sai thì bên đó chịu trách nhiệm, tôi sai sẽ bị mất cọc.

Sau khi ký HĐ, tôi nhận thấy đất mà bà Sang chuyển nhượng cho tôi chưa được cấp giấy chứng nhận, nó là đất rừng chưa khai phá, diện tích không phải là 8 ha mà là khoàng 5 ha. Tôi không đồng ý mua nữa và đề nghị bà Sang trả lại tiền tôi đã thanh toán nhưng bà Sang không chịu với lý do bà nói bán khoảng 8ha chứ không nói đúng 8ha, bên cạnh đó, tôi không thực hiện việc mua bán nên mất cọc.

Vậy kính nhờ quý luật sư cho tôi hỏi: Hợp đồng trên có phải là HĐ đặt cọc hay không? Theo tôi thì số tiền 400 triệu là số tiền tôi thanh toán cho giá trị Hợp đồng chuyển nhượng, nên đây bản chất không phải là HĐ đặt cọc mà là HĐ chuyển nhượng QSDĐ, hơn nữa giữa chúng tôi cũng đã ghi rõ các giai đoạn thanh toán tiền chuyển nhuong nên càng thể hiện rõ hơn đây là HĐ chuyển nhượng, mặc dù có ghi điều khoản phạt cọc.

Vậy tôi có thể khởi kiện đề nghị hủy HĐ chuyển nhượng vô hiệu do đất không được chuyển nhượng và hình thức HĐ không hợp pháp hay không?

Trân trọng cảm ơn!

Chào Luật sư Tuấn,

Em hoàn toàn đồng ý với tư vấn của anh. Theo đó, em có một trường hợp cần anh tư vấn như sau:

Theo quy định tại khoản 1 điều 175 BLDS :" Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền." Như vậy, việc bản án của tòa án có hiệu lực pháp luật xác định việc lấn chiếm của hai bên trong vụ án tranh chấp đất đai có đồng nghĩa với việc đã công nhận ranh giới giữa hai bất động sản hay chưa? Hay là phải sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, một trong hai bên phải được cơ quan có thẩm quyền cập nhật biến động và đăng bộ thì mới được công nhận quyền sử dụng? Trân trọng!

Chào chủ topic và An,

Trong trường hợp này cần khởi kiện chia thừa kế là tất yếu, nhưng một yếu tố không thể thiếu và khá phức tạp liên quan đến việc đất cấp cho hộ gia đình. Cụ thể, năm 2009 chủ hộ cưới vợ và năm 2012 xin cấp đổi sổ. Sở dĩ tôi đề cập đến vì sẽ không ngoại lệ trường hợp khi xin cấp đổi sổ thì chủ hộ cũng sẽ kê khai lại những người thuộc hộ gia đình. Vì vậy, vẫn có thể người vợ cũng có tên trong hồ sơ kê khai nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền. Việc những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp đất cũng còn khá nhiều tranh cãi và chưa có văn bản nào quy định cụ thể. Vậy nên, khi tranh chấp tại tòa thì rất khó xác định được hướng cụ thể.

Trân trọng!

Theo tôi đối với người nông dân chưa hiểu rõ về trình tự thủ tục mua bán QSDĐ hay QSHNO thì chỉ cần cung cấp đầy đủ giấy tờ tùy thân hợp pháp của hai bên đến thực hiện ký kết hợp đồng công chứng tại văn phòng công chứng, sau khi đã được công chứng thì một trong hai bên thỏa thuận ai sẽ là người đóng thế và lệ phí trước bạ. Trong bộ hồ sơ cập nhận biến động hay cấp sổ mới đã được văn phòng công chứng đó chuẩn bị sẵn, một trong hai bên ghi đầy đủ thông tin rồi nộp một bộ hồ sơ tại phòng 1 của tại UBND xã/phường nơi có BĐS trên. Sau đó chờ giấy báo của cơ quan thuế rồi cầm giấy này sang kho bạc đóng tiền là xong, còn các việc khác thì do cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm giải quyết rồi.

Trân trọng!

Chào bạn, trong trường hợp này bạn hãy thu thập chứng cứ, các hóa đơn đóng tiền cho chủ tịch phường để từ đó bạn làm cơ sở tố cáo hành vi của người này, có thể sẽ bị truy tố theo pháp luật hình sự.

Về phần mảnh đất bạn mua bằng giấy viết tay từ năm 1991 thì bạn mau chóng đi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn chuẩn bị các loại giấy tờ cụ thể liên quan đến việc chứng minh nguồn gốc mảnh đất đó. Trường hợp trên, việc mua bán đất đai đã có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên bạn căn cứ vào đó để khai nhận đất.

Trân trọng!