Toàn văn điểm mới luật nhà ở 2014

Từ ngày 01/07/2015, Luật nhà ở 2014 bắt đầu có hiệu lực và thay thế cho Luật nhà ở 2005. Theo đó, có những điểm mới như sau:

1/ Thu hẹp phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở

Luật nhà ở 2014 chỉ điều chỉnh việc sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng; giao dịch; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản 2014.

(Điều 1 Luật nhà ở 2014)

2/ Mở rộng đối tượng áp dụng

Đối tượng áp dụng Luật nhà ở 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân và cả hộ gia đình có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch, quản lý nhà nước về nhà ở.

(Điều 2 Luật nhà ở 2014)

3/ Làm rõ các thuật ngữ đã được sử dụng tại Luật nhà ở 2005

Một số thuật ngữ sau đây được cụ thể hóa:

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.

- Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở.

- Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có.

- Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.

- Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, nhiều thuật ngữ mới được bổ sung nhằm làm rõ nghĩa cho các Điều của Luật nhà ở 2014.

- Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.
- Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.

- Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

(Điều 3 Luật nhà ở 2014)

4/ Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Cụ thể hóa và bổ sung lại như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp theo quy định có quyền sở hữu nhà ở.

(Điều 4 Luật nhà ở 2014)

5/ Cụ thể hóa chính sách bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

Trong trường hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên tai), Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hay giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp, ngoài việc phải bồi thường, Nhà nước còn hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu.

(Điều 5 Luật nhà ở 2014)

6/ Thêm nhiều hành vi bị cấm

- Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

- Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở hoặc không đúng tiêu chuẩn thiết kế, diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước quy định. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

- Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

- Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở đã được phê duyệt, trừ trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng bởi cơ quan có thẩm quyền.

- Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định.

- Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.

- Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở

- Sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt hoặc nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân.

- Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.

(Điều 6 Luật nhà ở 2014)

7/ Mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài (đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hoặc tổ chức đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam)

(Điều 7, Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014)

8/ Bổ sung điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

(Điều 8, Khoản 2 Điều 159, Điều 160 Luật nhà ở 2014)

(Còn nữa – tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành)

Xin vui lòng Đăng nhập hoặc Đăng ký thành viên để tải file 'Toan van diem moi Luat nha o 2014 phan 1'

9/ Công nhận quyền sở hữu nhà ở

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện được công nhận trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trên phải là nhà ở có sẵn.

- Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn thông qua hợp đồng mua bán (thời hạn có thể thỏa thuận giữa các bên) thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở. Hết thời hạn thỏa thuận, chuyển quyền sở hữu cho chủ sở hữu lần đầu.

- Nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà chỉ cấp cho người thuê mua, người mua nhà ở. Trừ trường hợp, chủ đầu tư chưa cho thuê mua, chưa bán hoặc chỉ dùng để cho thuê.

- Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ 02 tầng trở lên và mỗi tầng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ đó.

- Giấy chứng nhận phải có nội dung sau: Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở. Trường hợp căn hộ chung cư phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và sử dụng căn hộ. Nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án phải ghi đúng tên dự án xây dựng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

(Căn cứ Điều 9, Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở 2014)

10/ Thêm quyền cho chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở

- Đối với chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

     + Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình.

     + Sử dụng nhà ở để ở hoặc mục đích khác mà pháp luật không cấm.

     + Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

     + Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, nếu tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị nhà ở.

     + Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó.

(Chủ sở hữu chung cư có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó trừ công trình xây dựng để kinh doanh, hoặc bàn giao cho Nhà nước hay thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở)

     + Được bồi thường khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở có thời hạn thì chủ sở hữu nhà ở có các quyền trên trong thời hạn theo thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Đối với chủ sở hữu nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài

     + Trường hợp có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì có các quyền trên, nếu xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

     + Riêng tổ chức hoạt động tại Việt Nam, cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam ngoài có quyền sở hữu trên, chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương đương 01 đơn vị hành chính cấp phường.

Nếu vượt quá quy định trên hoặc được tặng cho, được thừa kế nhà ở thương mại trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nhưng phải ghi rõ  nhu cầu và thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận.

(Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như công dân Việt Nam)

Tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.

- Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu quá thời hạn trên mà không tặng cho hoặc bán nhà ở thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

- Người sử dụng nhà ở mà không phải là chủ sở hữu có các quyền quản lý, sử dụng theo thỏa thuận với chủ sở hữu.

(Căn cứ Điều 10, 161 Luật nhà ở 2014)

11/ Thêm nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

So với Luật nhà ở 2005, chủ sở hữu và người sử dụng có các nghĩa vụ sau:

- Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

     + Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định.

     + Tuân thủ đúng quy định pháp luật về bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

(Trường hợp giao dịch nhà ở là tài sản chung vợ chồng phải tuân thủ Luật Hôn nhân gia đình)

     + Thực hiện đúng quy định pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.

(Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn thì cải tạo, phá dỡ nhà ở theo thỏa thuận giữa các bên)

     + Đóng bảo hiểm cháy, nổ cho nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ.

     + Chấp hành quyết định có hiệu lực pháp luật về xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;

     + Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung.

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài:

     + Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì có các nghĩa vụ trên.

     + Các trường hợp còn lại, ngoài các nghĩa vụ trên còn phải:

         a. Cá nhân nước ngoài: được cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích pháp luật không cấm, nhưng trước khi cho thuê phải thông báo với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê này. (Trường hợp kết hôn với công dân VN hoặc người VN định cư ở nước ngoài thì có nghĩa vụ như công dân VN)

        b. Tổ chức nước ngoài: chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;

Thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở phải thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại VN.

- Người sử dụng không phải là chủ sở hữu có nghĩa vụ quản lý, sử dụng theo thỏa thuận với chủ sở hữu.

(Căn cứ Điều 11, 162 Luật nhà ở 2014)

12/ Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

- Mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc bên mua thanh toán đủ tiền mua.( Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản)

- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở.

- Mua bán nhà ở trong trường hợp còn lại và thuê mua nhà ở: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở (trừ trường hợp thỏa thuận khác).

(Căn cứ Điều 12 Luật nhà ở 2014)

13/ Chính sách phát triển nhà ở

Nhà nước có trách nhiệm:

- Tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, khu chức năng đặc thù, xây dựng nông thôn.

- Ban hành chính sách quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường.

- Miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.

- Ban hành chính sách cho nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu, điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, vùng, miền; khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.

- UBND cấp tỉnh, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 13 Luật nhà ở 2014)

14/ Yêu cầu đối phát triển nhà ở

- Phù hợp Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn.

- Tuân thủ quy định pháp luật nhà ở tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.

- Khu vực đô thị: dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng yêu câu trên và bảo đảm phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê.

- Khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo: từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng.

(Căn cứ Điều 14 Luật nhà ở 2014)

15/ Kế hoạch phát triển nhà ở địa phương

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở địa phương phải được xây dựng theo từng giai đoạn 05 năm, 10 năm hoặc dài hơn.

(Căn cứ Điều 15 Luật nhà ở 2014)

16/ Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở

- Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, xây dựng nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.

- Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Các đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 16 Luật nhà ở 2014)

17/ Hình thức phát triển nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở

- Hình thức phát triển nhà ở:

     + Phát triển nhà ở theo dự án.

     + Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (trước đây là Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân)

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

     + Mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

     + Khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

     + Khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

     + Công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

     + Phải thuộc một trong các trường hợp trên

     + Chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền và phải đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở.

     + Tên dự án phải bằng Tiếng Việt. Trừ trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, tiếng nước ngoài sau và do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Tên này được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

      + Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ nội dung của dự án đã được phê duyệt. Nếu có điều chỉnh nội dung: tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư.

Trường hợp dự án thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì thực hiện theo Luật đầu tư. Trường hợp không thuộc diện trên thì thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp dự án sử dụng vốn Nhà nước được xây dựng để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ thì trước khi lập, phê duyệt dự án, quyết định chủ trương thực hiện theo Luật đầu tư công. Nếu sử dụng nguồn vốn trung ương phải có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng, nếu sử dụng nguồn vốn địa phương phải có ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

     + UBND cấp tỉnh xác định cụ thể danh mục, dự án đầu tư xây dựng nhà ở và công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh bao gồm: số lượng dự án; tổng số lượng nhà ở và tổng diện tích sàn nhà ở đầu tư xây dựng hàng năm; dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Việc công khai các thông tin về dự án phải được thực hiện trong suốt quá trình thực hiện dự án.

(Căn cứ Điều 17, 19, 170 Luật nhà ở 2014)

18/ Các trường hợp phát triển nhà ở

- Các trường hợp phát triển nhà ở:

     + Phát triển nhà ở thương mại;

     + Phát triển nhà ở xã hội;

     + Phát triển nhà ở công vụ;

     + Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;

     + Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

- Các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án:

     + Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

     + Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ.

(Căn cứ Điều 18 Luật nhà ở 2014)

(Còn nữa, sẽ cập nhật cho đến khi hoàn thành)

Xin vui lòng Đăng nhập hoặc Đăng ký thành viên để tải file 'Toan van diem moi Luat nha o 2014_phan 2.doc'

28/ Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ

- Địa phương có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, phù hợp với loại nhà (nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư) và tiêu chuẩn diện tích tương ứng với từng loại nhà do Thủ tướng quy định theo từng thời kỳ, cơ quan có thẩm quyền (Thủ tướng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, UBND cấp tỉnh) có thể quyết định mua hoặc thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ.

- Mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phải được lập thành dự án và được cơ quan có thẩm quyền (Thủ tướng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, UBND cấp tỉnh) phê duyệt.

Giá mua do người quyết định đầu tư quyết định dựa trên tham khảo giá thị trường và kết quả thẩm định giá của đơn vị có chức năng tại thời điểm mua.

Chưa đủ nhà ở công vụ để cho thuê, cơ quan có thẩm quyền (Thủ tướng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, UBND cấp tỉnh) quyết định thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.

- Ngân sách trung ương cấp vốn để mua hoặc thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cho đối tượng của cơ quan trung ương, bao gồm Bộ Quốc phòng, Bộ Công An.

Ngân sách địa phương cấp vốn để mua hoặc thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cho đối tượng của cơ quan địa phương.

(Căn cứ Điều 30, 31 Luật nhà ở 2014)

29/ Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ

i. Đối tượng:

- Cán bộ, công chức thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên;

- Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc trường hợp trên được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;

- Giáo viên, Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo

- Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng.

ii. Điều kiện:

- Các đối tượng trên phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và khu vực.

- Riêng với cán bộ, công chức thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ được bố trí nhà ở công vụ theo yêu cầu an ninh.

(Căn cứ Điều 32 Luật nhà ở 2014)

30/ Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ

- Tính đúng và đủ các chi phí cần thiết để quản lý vận hành, bảo trì và cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ.

- Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ.

- Không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.

- Giá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có thẩm quyền (Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, UBND cấp tỉnh) quyết định và điều chỉnh theo thời kỳ.

- Giá thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ thấp hơn giá thuê nhà ở thương mại.

(Căn cứ Điều 33 Luật nhà ở 2014)

31/ Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà công vụ

(Căn cứ Điều 34 Luật nhà ở 2014)

32/ Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư

Thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để:

- Xây dựng công trình khác tại khu vực đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2: Nhà nước chuẩn bị quỹ nhà ở thông qua việc sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa trừ hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

- Xây dựng công trình khác tại khu vực không thuộc trường hợp trên mà có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án: Nhà nước sử dụng nhà ở này để bố trí tái định cư.

Nếu không có nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà ở trừ hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt

- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ: chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó.

- Thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư: chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác.

- Đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư: phải thực hiện theo dự án, đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư gồm cả bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho người thuộc diện được tái định cư.

* Nhà ở để phục vụ tái định cư phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và tuân thủ yêu cầu phát triển nhà ở.

(Căn cứ Điều 35 Luật nhà ở 2014)

33/ Các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư

- Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án

- Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án

- Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt.

Các hình thức trên được thực hiện theo dự án, quy hoạch để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

- Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

(Căn cứ Điều 36 Luật nhà ở 2014)

34/ Đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư

Diện tích đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được xác định cụ thể trong quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(Căn cứ Điều 37 Luật nhà ở 2014)

35/ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư và lựa chọn chủ đầu tư dự án

i. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư

Được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định và pháp luật xây dựng.

ii. Lựa chọn chủ đầu tư dự án

Gồm: Ban quản lý dự án chuyên ngành của UBND cấp tỉnh, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

- Dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư có sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao, cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh báo cáo người quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

- Trường hợp còn lại, nếu là dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư; nếu không là dự án quan trọng quốc gia thì UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

(Căn cứ Điều 38 Luật nhà ở 2014)

36/ Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở để phục vụ tái định cư

i. Khu vực đô thị:

- Là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

- Căn hộ chung cư: phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án.

- Nhà ở riêng lẻ: phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt; tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo pháp luật đất đai.

ii. Khu vực nông thôn:

- Thiết kế, xây dựng bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn với nhà ở, tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo pháp luật đất đai.

(Căn cứ Điều 39 Luật nhà ở 2014)

37/ Quản lý chất lượng nhà ở để phục vụ tái định cư

- Nhà ở và công trình xây dựng trong dự án chỉ được nghiệm thu nếu đáp ứng yêu cầu về thiết kế, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Chủ đầu tư dự án không được thay đổi thiết kế diện tích nhà ở và công trình phụ trợ (nếu có) để phục vụ tái định cư sau khi cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt.

- Bố trí nhà ở cho người được tái định cư chỉ được thực hiện sau khi nhà ở đã được nghiệm thu.

- Tổ chức, cá nhân chịu trách nhiệm về chất lượng:

     + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư.

     + Cơ quan có thẩm quyền ký kết hợp đồng xây dựng - chuyển giao để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư.

     + Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để bố trí tái định cư.

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải hướng dẫn và kiểm tra công tác quản lý chất lượng nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn.

(Căn cứ Điều 40 Luật nhà ở 2014)

38/ Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư

i. Mua nhà ở thương mại:

- Đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư hoặc đặt hàng mua nhà ở của chủ đầu tư: người được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở với đơn vị này.

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp GCN.

ii. Sử dụng nhà ở xã hội:

Người thuộc diện được tái định cư thực hiện việc thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 41 Luật nhà ở 2014)

39/ Yêu cầu phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

i. Khu vực nông thôn:

- Phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm vệ sinh, môi trường.

- Xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo tồn kiến trúc nhà ở truyền thống và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất của từng khu vực, vùng, miền.

- Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp của mình.

- Xây dựng nhà ở trong dự án: đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt.

- UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí từ ngân sách để hộ gia đình, cá nhân bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở trong khu vực cần thiết.

ii. Khu vực đô thị:

- Phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở và được cải tạo, xây dựng lại theo pháp luật xây dựng.

- Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng.

- Xây dựng nhà ở phải bảo đảm vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.

(Căn cứ Điều 42, 43 Luật nhà ở 2014)

(Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật đến khi hoàn thành)

Xin vui lòng Đăng nhập hoặc Đăng ký thành viên để tải file 'Toan van diem moi Luat nha 2014 phan 4'

50/ Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội

- Nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt.

- Nhà ở riêng lẻ: phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

- Nhà chung cư: phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 55 Luật nhà ở 2014)

51/ Đất để xây dựng nhà ở xã hội

- Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, xây dựng nông thôn, khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

- Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

- Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:

     + Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;

     + Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;

     + Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội.

     + Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 56 Luật nhà ở 2014)

52/ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao, nếu là ngân sách trung ương thì do Bộ Xây dựng, nếu là ngân sách địa phương thì do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

- Nhà ở xã hội không thuộc trường hợp trên thì lựa chọn chủ đầu tư như sau:

     + Nếu Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội, lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư, nếu chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư thì chỉ định.

     + Nếu dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội này thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

     + Doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

     + Xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 57 Luật nhà ở 2014)

53/ Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội

- Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hay theo hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi:

     + Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

     + Được miễn, giảm thuế GTGT, thuế TNDN. Nếu xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế GTGT, thuế TNDN nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

     + Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, nếu xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

     + Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội, nếu xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này;

     + Ưu đãi khác.

Như vậy, việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hơn so với trường hợp để cho thuê mua, bán.

- Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán được hưởng các ưu đãi như trên nhưng phải đáp ứng các điều kiện:

     + Xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở.

     + Nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

     + Có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.

(Căn cứ Điều 58 Luật nhà ở 2014)

54/ Ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động

- Doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự mua nhà ở hoặc thuê nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành: chi phí mua nhà ở hoặc thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế TNDN.

- Doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tư xây dựng nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành thì ngoài các ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng còn được tính chi phí xây dựng nhà ở vào giá thành sản xuất khi tính thuế TNDN.

(Căn cứ Điều 59 Luật nhà ở 2014)

55/ Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư

- Cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê.

Đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở.

- Cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.

- Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội.

- Bộ Xây dựng đối với nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách trung ương, UBND cấp tỉnh đối với nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách địa phương quy định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 60, Khoản 2 Điều 81 Luật nhà ở 2014)

56/ Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng

- Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn ngân sách hoặc hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao, giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:

     + Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước thuộc trường hợp ưu đãi đầu tư không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước.

     + Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định như trên, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

     + Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.

     + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.

- Nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ khung giá do UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.

(Căn cứ Điều 61 Luật nhà ở 2014)

57/ Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

-  Mỗi đối tượng được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội trong cùng một thời gian chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội. Học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

- Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

- Sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp GCN, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập. Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

- Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo pháp luật dân sự.

Xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện như sau:

     + Theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

     + Nếu chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;

     + Nếu bên thuê mua nhà ở chết:

       i. Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;

       ii. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được 2/3 thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với 1/3 thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó

       iii. Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc các trường hợp trên thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả;

       iv. Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

(Căn cứ Điều 62, 135 Luật nhà ở 2014)

58/ Chưa nhận nhà, người mua chỉ phải trả tối đa 70%

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.

- Bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải đủ các điều kiện:

     + Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

     + Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý

     + Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao

- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải có đủ các điều kiện sau:

     + Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

     + Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

     + Có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao.

     + Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

     + Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.

Nếu đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính

Sau khi nhà ở có đủ điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.

- Ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

(Căn cứ Điều 63, Điểm b, c Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014)

59/ Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao: Cơ quan quản lý nhà ở xã hội quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở.

Trường hợp có từ 02 đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu.

- Nhà ở xã hội không thuộc trường hợp trên thì:

     + Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành thực hiện.

     + Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực hiện quản lý vận hành nhà ở như trên, sau khi người thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì việc quản lý vận hành do người thuê mua tự quản lý. Nếu là nhà chung cư còn phải tuân thủ quy định quản lý vận hành đối với nhà chung cư.

     + Nhà ở xã hội để bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành nếu là nhà ở riêng lẻ, nếu là nhà chung cư thì phải tuân thủ quy định quản lý vận hành đối với nhà chung cư.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội mà không bị luật cấm để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở

(Căn cứ Điều 64 Luật nhà ở 2014)

60/ Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở

Người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn, hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu được hỗ trợ thông qua chương trình mục tiêu về nhà ở theo các hình thức:

- Hỗ trợ một phần vốn từ ngân sách nhà nước.

- Hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội.

- Hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực có nhà ở tại khu vực nông thôn.

- Hỗ trợ giao đất ở được miễn, giảm tiền sử dụng đất nếu chưa có đất ở.

- Hỗ trợ tặng nhà ở đối với đối tượng mà với mức hỗ trợ một phần vốn từ ngân sách nhà nước hoặc hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội vẫn không có khả năng tài chính để cải thiện nhà ở.

(Căn cứ Điều 65 Luật nhà ở 2014)

61/ Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở

- Hộ gia đình, cá nhân tự tổ chức xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

- Nhà nước tổ chức xây dựng hoặc cải tạo nhà ở cho các trường hợp là người khuyết tật, người neo đơn mà không có khả năng tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

(Căn cứ Điều 66 Luật nhà ở 2014)

62/ Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở

- Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước.

- Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân.

- Vốn ngân sách nhà nước (trung ương, địa phương) để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua.

- Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác.

(Căn cứ Điều 67 Luật nhà ở 2014)

63/ Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở

- Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở.

- Huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý

- Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn và phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

- Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.

- Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo pháp luật và thỏa thuận của các bên.

(Căn cứ Điều 68 Luật nhà ở 2014)

 (Còn tiếp – sẽ cập nhật cho đến khi hoàn thành)

Xin vui lòng Đăng nhập hoặc Đăng ký thành viên để tải file 'Toan van diem moi Luat nha o 2014 phan 6'

85/ Phân hạng nhà chung cư

- Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.

- Việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định.

(Căn cứ Điều 98 Luật nhà ở 2014)

86/ Thời hạn sử dụng nhà chung cư

- Được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định:

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý như sau:

     + Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt; nhà chung cư không thuộc trường hợp trên hoặc buộc phải phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

     + Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.

Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Việc xử lý như sau:

     i. Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định về phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

     ii. Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

     iii. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

     iv. Giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ (sẽ được đề cập bên dưới).

Phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó.

Phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo pháp luật đất đai.

Chủ sở hữu nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác như quy định trên.

(Căn cứ Điều 99 Luật nhà ở 2014)

87/ Bổ sung nội dung phần sở hữu chung của nhà chung cư

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

(Căn cứ Điều 100 Luật nhà ở 2014)

88/ Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

- Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ 02 bánh, xe động cơ 03 bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.

Cách xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe:

     + Chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ 02 bánh, xe động cơ 03 bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

     + Chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.

Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

- Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

(Căn cứ Điều 101 Luật nhà ở 2014)

89/ Cụ thể hóa nội dung hội nghị nhà chung cư

- Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.

- Được tổ chức họp để quyết định các nội dung sau khi có đủ điều kiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành:

      + Đối với nhà chung cư có 01 chủ sở hữu: đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị; quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

     + Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: ngoài các nội dung trên, còn thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư; thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

- Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư về các vấn đề trên được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư.

(Căn cứ Điều 102 Luật nhà ở 2014)

90/ Điều chỉnh nội dung Ban quản trị nhà chung cư

- Nhà chung cư có 01 chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

 Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Đối với nhà chung cư có 01 chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, được tổ chức theo mô hình tự quản.

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (kể cả có từ 20 căn hộ trở lên), thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng, được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm (sẽ được để cập bên dưới)

Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

(Căn cứ Điều 103 Luật nhà ở 2014)

91/ Điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của Ban quản trị nhà chung cư

- Nhà chung cư có 01 chủ sở hữu:

     + Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

     + Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

     + Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư.

     + Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

     + Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

     + Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng quy định.

     + Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái pháp luật.

- Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

Ngoài các quyền và nghĩa vụ trên còn:

     + Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.

     + Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định.

Nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư không có thang máy, Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

     + Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thực hiện.

(Căn cứ Điều 104 Luật nhà ở 2014)

92/ Cụ thể hóa quy định quản lý vận hành nhà chung cư

- Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định:

     + Nhà chung cư có thang máy: do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

     + Nhà chung cư không có thang máy: Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực:

     + Được thành lập, hoạt động theo Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư.

     + Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

     + Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

(Căn cứ Điều 105 Luật nhà ở 2014)

93/ Quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

- Phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

- Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

- Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: nếu chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, nếu đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

- Nhà chung cư có 01 chủ sở hữu: giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư do UBND cấp tỉnh ban hành khung giá.

- UBND cấp tỉnh phải ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp:

     + Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.

     + Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành.

(Căn cứ Điều 106 Luật nhà ở 2014)

94/ Cụ thể hóa nội dung bảo trì nhà chung cư

- Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung.

- Chủ sở hữu nhà chung cư phải bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

- Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định sẽ được đề cập mục dưới.

- Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư thực hiện theo pháp luật xây dựng.

(Căn cứ Điều 107 Luật nhà ở 2014)

95/ Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao.

- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.

- Ban quản trị nhà chung cư phải quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định trên thì bị xử lý theo quy định pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

(Căn cứ Điều 109 Luật nhà ở 2014)

96/ Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc trường hợp bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng

- Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ thuộc trường hợp trên theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phải tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc các trường hợp trên

- Nhà chung cư không thuộc trường hợp trên nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được lập và phê duyệt riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và phải được công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và thông báo đến khu dân cư, UBND cấp xã nơi có nhà chung cư

(Căn cứ Điều 110, 111 Luật nhà ở 2014)

97/ Yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Phải thuộc các trường hợp trên.

- Phù hợp với quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

- Trước khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt. Phương án tái định cư phải được thông báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

- Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

- Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

(Căn cứ Điều 112 Luật nhà ở 2014)

98/ Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại hoặc bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ thuộc trường hợp trên theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt không chấp hành việc phá dỡ.

- Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ và trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn  ngân sách nhà nước hoặc hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao đối với trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại hoặc bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ thuộc trường hợp trên theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt không chấp hành việc phá dỡ.

(Căn cứ Điều 113 Luật nhà ở 2014)

99/ Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

- Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

     + Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức xây dựng - chuyển giao thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định thầu nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.

     + Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh chấp thuận.

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc các trường hợp trên thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

     + Trường hợp Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

- Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

(Căn cứ Điều 114 Luật nhà ở 2014)

100/ Phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư

- Nhà chung cư có 01 chủ sở hữu mà đang cho thuê: bố trí chỗ ở cho người đang thuê theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê nhà.

- Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự tham gia đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc (sẽ được trình bày bên dưới) để báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.

Các chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt.

- Nhà chung cư thuộc các trường hợp trên mà chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc (sẽ được trình bày bên dưới).

(Căn cứ Điều 115 Luật nhà ở 2014)

101/ Thêm quy định mới: Bố trí nhà ở tái định cư

- Bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại:

     + Chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư đã đề cập.

     + Chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

     + Bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng

     + Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định trên, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư.

- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

(Căn cứ Điều 116 Luật nhà ở 2014)

(Còn nữa, sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành)

Xin vui lòng Đăng nhập hoặc Đăng ký thành viên để tải file 'Toan van diem moi Luat nha o 2014 phan 8'

130/ Điều kiện, thủ tục góp vốn bằng nhà ở

- Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó.

Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng về nhà ở, đảm bảo đủ nội dung như quy định.

- Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng đủ các điều kiện:

     + Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

     + Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

     + Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền.

     + Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

(Căn cứ Điều 150 Luật nhà ở 2014)

131/ Góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung

- Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung

- Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cùng ký vào hợp đồng góp vốn bằng nhà ở hoặc có thể thỏa thuận bằng văn bản cử người đại diện ký hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.

(Căn cứ Điều 151 Luật nhà ở 2014)

132/ Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê

- Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc góp vốn bằng nhà ở.

- Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký với bên góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(Căn cứ Điều 152 Luật nhà ở 2014)

133/ Điều chỉnh nội dung cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung

- Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó. (trước đây yêu cầu phải có sự đồng ý bằng văn bản)

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.

Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở, bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho ở nhờ khi chấm dứt hợp đồng theo quy định sau:

     + Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.

     + Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn.

     + Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án.

     + Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

     + Theo thỏa thuận của các bên.

- Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.

(Căn cứ Điều 153, 154 Luật nhà ở 2014)

134/ Bổ sung nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

- Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. (trước đây chỉ có cá nhân mới được ủy quyền)

Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.

- Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền; nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền.

(Căn cứ Điều 155 Luật nhà ở 2014)

135/ Bổ sung trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Nhà ở được ủy quyền quản lý không còn. (Các quy định còn lại vẫn giữ nguyên theo Luật nhà ở 2005)

(Căn cứ Điều 157 Luật nhà ở 2014)

136/ Điều chỉnh nội dung đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

- Bên ủy quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(Căn cứ Điều 158 Luật nhà ở 2014)

137/ Hệ thống thông tin về nhà ở

Bao gồm:

- Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin nhà ở.

- Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng.

- Cơ sở dữ liệu về nhà ở.

(Căn cứ Điều 163 Luật nhà ở 2014)

138/ Cơ sở dữ liệu về nhà ở

- Phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương, được kết nối với cơ sở dữ liệu và thông tin về đất đai.

- Bao gồm:

     + Cơ sở dữ liệu về hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở.

     + Cơ sở dữ liệu về phát triển nhà ở bao gồm chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, điều tra, thống kê về nhà ở, các thông tin cơ bản về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng, loại nhà ở, diện tích nhà ở, diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở.

     + Cơ sở dữ liệu về các biến động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà ở.

     + Các cơ sở dữ liệu khác có liên quan về nhà ở.

- Định kỳ 10 năm một lần (trước đây là 05 năm một lần), Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê nhà ở cùng với tổng điều tra dân số trong cả nước. Giữa kỳ điều tra, thống kê dân số và nhà ở quốc gia, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê điểm về nhà ở làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách về nhà ở.

- Các chỉ tiêu thống kê cơ bản về nhà ở phải được đưa vào bộ chỉ tiêu thống kê chung của quốc gia.

- Kinh phí điều tra, thống kê về nhà ở do ngân sách nhà nước bảo đảm.

(Căn cứ Điều 164 Luật nhà ở 2014)

139/ Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở

- Bộ Xây dựng phải xây dựng và quản lý, khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia; các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh phải phối hợp cung cấp dữ liệu về nhà ở để Bộ Xây dựng cập nhật vào hệ thống thông tin nhà ở quốc gia.

- UBND cấp tỉnh (trước đây là UBND các cấp) phải tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở tại địa phương, bảo đảm công khai, thống nhất giữa thông tin về nhà ở và thông tin về đất ở gắn với nhà ở đó.

- Nhà nước bố trí vốn ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở và việc vận hành, duy trì hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin về nhà ở; Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ quyết định cấp vốn ngân sách cho việc xây dựng, quản lý, vận hành, duy trì hệ thống này.

(Căn cứ Điều 165 Luật nhà ở 2014)

140/ Quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở

- Phải được quản lý chặt chẽ, bảo đảm khai thác, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích.

- Các thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cung cấp có giá trị pháp lý như hồ sơ, văn bản giấy.

- Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở (Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cấp huyện) này phải tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu khai thác, sử dụng thông tin nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục quy định.

Tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu thì được cung cấp thông tin về nhà ở và phải nộp kinh phí khai thác sử dụng thông tin theo quy định, trừ trường hợp cung cấp thông tin theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để phục vụ quản lý nhà nước, hoạt động điều tra, xác minh, xử lý hành vi vi phạm pháp luật.

(Căn cứ Điều 166 Luật nhà ở 2014)

141/ Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở

- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển, quản lý nhà ở.

- Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về nhà ở, cơ chế, chính sách cho phát triển và quản lý nhà ở.

- Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở.

- Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở, quản lý, vận hành, khai thác và cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở.

- Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.

- Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.

- Công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; công nhận việc phân hạng nhà chung cư; cấp, thu hồi giấy chứng nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực nhà ở.

- Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.

- Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.

(Căn cứ Điều 167 Luật nhà ở 2014)

142/ Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

- Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn, Bộ Xây dựng phải  xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ.

- Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm:

     + Quan điểm phát triển nhà ở.

     + Mục tiêu phát triển nhà ở gồm diện tích nhà ở tối thiểu, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; tỷ lệ phát triển các loại nhà ở; nhu cầu diện tích nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở.

     + Nhiệm vụ và giải pháp để phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ các chương trình mục tiêu phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

     + Trách nhiệm của cơ quan chức năng ở trung ương và UBND cấp tỉnh trong phát triển quản lý nhà ở.

     + Các nội dung khác có liên quan.

- Các chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng nhà ở; diện tích sàn nhà ở xây dựng mới; chất lượng nhà ở tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; đối tượng có khó khăn về nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.

(Căn cứ Điều 168 Luật nhà ở 2014)

143/ Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

- Thành phố trực thuộc trung ương: UBND thành phố xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi trình HĐND cùng cấp thông qua. UBND thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình sau khi HĐND cùng cấp thông qua.

Nội dung lấy ý kiến Bộ Xây dựng: quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở và phương án giải quyết chỗ ở cho từng nhóm đối tượng; chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng, diện tích, tỷ lệ các loại nhà ở cần đầu tư xây dựng; dự kiến các nguồn vốn đầu tư; các cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở; trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở;

- Tỉnh:UBND tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để trình HĐND cùng cấp thông qua;

- Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh phải xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định.

Trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của HĐND cùng cấp trước khi phê duyệt.

- Trình tự, thủ tục xây dựng và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

(Căn cứ Điều 169 Luật nhà ở 2014)

144/ Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ bằng vốn đầu tư công, ngoài hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư công còn phải có thêm các giấy tờ: văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý, các nội dung cần chấp thuận và lý do đề nghị chấp thuận; bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Đối với trường hợp quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư, ngoài hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư còn phải có các giấy tờ: văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý, các nội dung cần chấp thuận và lý do đề nghị chấp thuận; bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(Căn cứ Điều 171 Luật nhà ở 2014)

145/ Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà

Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ, tiết kiệm năng lượng và giảm chi phí xây dựng.

(Căn cứ Điều 172 Luật nhà ở 2014)

146/ Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở

- Công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở của các cấp, ngành phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở.

Đối với cá nhân tham gia quản lý, điều hành, làm việc trong đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thì phải tham dự khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý vận hành nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

- Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chương trình, nội dung đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở cho công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở trên phạm vi cả nước. (trước đây là cơ quan quản lý về nhà ở trung ương)

(Căn cứ Điều 173 Luật nhà ở 2014)

147/ Điều chỉnh cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở

- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước.

- Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện các quy định pháp luật về nhà ở.

(Căn cứ Điều 174 Luật nhà ở 2014)

148/ Trách nhiệm của Bộ Xây dựng

- Chủ trì xây dựng và trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ văn bản pháp luật, chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về nhà ở theo thẩm quyền; quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại về nhà ở, phương pháp, cách thức xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Cho ý kiến về chương trình phát triển nhà ở của các thành phố trực thuộc trung ương; tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của cơ quan trung ương, thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; điều chỉnh hoặc đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy định.

- Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan trung ương.

- Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia và tổ chức quản lý, vận hành, khai thác, cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc gia.

- Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.

- Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở; công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành nhà chung cư; quy định và công nhận việc phân hạng nhà chung cư.

- Hướng dẫn, đôn đốc, theo dõi, thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.

- Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.

- Thực hiện các nhiệm vụ khác trong lĩnh vực nhà ở hoặc được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.

(Căn cứ Điều 175 Luật nhà ở 2014)

149/ Thanh tra nhà ở

- Thanh tra xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thực hiện chức năng thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành về nhà ở đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

- Thanh tra chuyên ngành về nhà ở gồm:

     + Thanh tra việc chấp hành pháp luật của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

     + Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về nhà ở.

- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra chuyên ngành về nhà ở trong phạm vi cả nước. Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương.

(Căn cứ Điều 176 Luật nhà ở 2014)

150/ Cụ thể hóa giải quyết tranh chấp về nhà ở

- Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết.

- Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do UBND cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý.

Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng hành chính.

- Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết.

Trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng hành chính.

(Căn cứ Điều 177 Luật nhà ở 2014)

151/ Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo về nhà ở

Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo Luật khiếu nại, Luật tố cáo.

(Căn cứ Điều 178 Luật nhà ở 2014)

152/ Điều chỉnh nội dung xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở

Người có hành vi vi phạm sau đây khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự:

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định pháp luật trong việc quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt dự án xây dựng nhà ở; quyết định, thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở; thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở; xác định nghĩa vụ tài chính về nhà ở; quản lý, cung cấp thông tin về nhà ở và quy định khác trong việc phát triển, quản lý, giao dịch về nhà ở .

- Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về nhà ở hoặc có hành vi vi phạm khác gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng hợp pháp nhà ở;

- Vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, quy định về báo cáo, thống kê trong phát triển và quản lý nhà ở.

Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý như trên còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

(Căn cứ Điều 179, 180 Luật nhà ở 2014)

-----Hết-----

Xin vui lòng Đăng nhập hoặc Đăng ký thành viên để tải file 'Toan van diem moi Luat nha o 2014 phan cuoi'

cảm ơn bạn rất nhiều!

Cảm ơn bạn nhiều !

cám ơn Bác nhé 

Cám ơn anh về bài viết hữu ích, kì công

Chào bạn nvanthanhg, để xem toàn văn các Luật mới bạn vào đây nhé.

http://danluat.thuvienphapluat.vn/cam-nang-danh-cho-cac-ban-sinh-vien-luat-131265.aspx