1/- Khoản 2 điều 87 Luật đất đai qui định : " Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất qui định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở ".
2/- Theo giấy tờ chế độ cũ cấp thì nhà, đất của bạn là 190m2 nhưng hiện bạn đang sử dụng tới 250m2 mà không có ai tranh chấp, trường hợp này là ranh giới thửa đất chưa được xác định, do đó khi xin GCNQSDĐ, bạn sẽ được xác định diện tích đất ở không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của Tỉnh, Thành nơi nhà, đất của bạn toạ lạc ( khoản 2 điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ )
Đối chiếu với trường hợp của bạn thì Ba của bạn mua nhà chung quanh có vườn, ao năm 1969, , tức thửa đất có vườn, ao này hình thành trước ngày 18/12/1980, việc mua nhà đất này có giấy tờ do chế độ cũ cấp, tức bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất qui định tại điểm e khoản 1 điều 50 Luật đất đai, vì vậy căn cứ vào khoản 2 điều 87 Luật đất đai và khoản 2 điều 45 nghị định 181/NĐ-CP mà tôi vừa viện dẫn ở trên thì bạn được cấp GCNQSDĐ với diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở với diện tích không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của Tỉnh Bình Định. Tôi không rõ Tỉnh Bình Định có hạn mức giao đất ở là bao nhiêu, nhưng lấy trung bình tất cả các Tỉnh, Thành trên cả nước đều có hạn mức giao đất ở khoản 200m2 thì nhà, đất của bạn có vườn ao đủ rộng sẽ được xác nhận diện tích đất ở tối đa là 200m2 x 5 lần = 1.000m2. Ở đây, bạn chỉ có 250m2, quá ít so với "tiêu chuẩn" 1.000m2, cho nên toàn bộ 250m2 này đều được xác nhận là đất ở.
3/- Nhà, đất bạn đang sử dụng có giấy tờ chủ quyền do chế độ cũ cấp, do đó bạn được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất ( điểm e khoản 1 điều 50 Luật đất đai ).
- Khoản 5 điều 3 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất qui định đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất như sau : " Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp GCNQSDĐ theo qui định tại điều 87 Luật đất đai 2003 và được qui định tại điều 45 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai"
Ở trên tôi đã chứng minh nhà, đất của bạn sẽ được cấp chủ quyền theo khoản 2 điều 87 Luật đất đai 2003 và khoản 2 điều 45 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004, do đó căn cứ vào khoản 5 điều 3 nghị định 198 vừa nêu thì bạn là đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất .
Tóm lại, theo những cơ sở pháp lý mà tôi viện dẫn trên đây thì bạn được cấp chủ quyền nhà, đất với toàn bộ 250m2 là đất ở và không phải đóng tiền sử dụng đất cho 1m2 nào cả. Tuy nhiên, ngoài thực tế người ta hay bảo rằng chỉ không đóng tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức, còn diện tích đất ở ngoài hạn mức thì vẫn phải đóng ! Họ nói thế không sai nhưng với trường hợp khác, còn trường hợp của bạn hạn mức cho phép tối đa gấp 5 lần hạn mức đất ở tại địa phương. Do đó, bạn phải nắm vững cơ sở pháp lý mà tôi tư vấn ở trên để khiếu nại nếu bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất khi làm giấy chủ quyền 250m2 này.
Tôi cũng mách bạn là khi Phòng Tài Nguyên & Môi trường Quận, Huyện ra phiếu chuyển thông tin địa chính sang cho Chi cục thuế tính các khoản nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện để được cấp GCNQSDĐ thì bạn phải xem kỷ, nếu trong đó ghi tất cả 250m2 là diện tích đất ở trong hạn mức thì thôi còn như có tách ra 1 số ghi sang mục diện tích đất ở ngoài hạn mức thì phải khiếu nại ngay, bởi nếu chuyển sang Chi cục Thuế thì phần diện tích đất ở ngoài hạn mức này sẽ bị tính tiền sử dụng đất ! Khi đó bạn mới khiếu nại thì bất lợi, bởi Luật cho phép bạn khiếu nại cách tính thuế của Cơ quan thuế nhưng khiếu nại thì khiếu nại mà nghĩa vụ nộp thuế vẫn phải nộp đúng theo qui định thời gian, bạn không nộp đúng thời gian, chừng khiếu nại thắng không nói gì, nếu khiếu nại thua thì phải nộp cả tiền lãi cho số tiền thuế phải nộp ! Bạn khiếu nại ở giai đoạn mới là phiếu chuyển của Phòng Tài Nguyên & Môi trường thì tránh được việc này !
Tôi đã tư vấn chi tiết cho bạn, mong bạn thành công. Nếu có gì cần hỏi thêm, bạn gọi số 0903335518 cho tôi nhé ( vì sắp tới tôi có việc, ít khi lên mạng ). Xin nói thêm, tôi là đàn ông, 46 tuổi rồi, Trần Võ Thiên Thư là tên cô con gái út mà tôi hết sức cưng yêu nên lấy sử dụng cho mình !
