Việc hùn hạp, góp tiền mua chung đất để cùng sở hữu quyền sử dụng đất, đứng tên chung sổ đó (Giấy chứng nhận) là một thỏa thuận rất quen thuộc, tuy nhiên để tránh những rủi ro, làm rõ quyền sở hữu của từng người trong phần đất chung, mời bạn đọc lưu lại những thông tin sau đây!
Lưu ý khi mua chung đất, đứng tên chung sổ đỏ - Minh họa
1. Căn cứ xác lập quyền sở hữu đất chung
Trước hết, tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 công nhận “Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất” là một nhóm chủ thể chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc sử dụng đất – tức đây cũng là một chủ thể có quyền sử dụng đất đai.
2. Đứng tên chung đất thì ai giữ sổ? Có được cấp nhiều sổ hay không?
Điều 98 Luật này cũng quy định rằng, về nguyên tắc, khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (tức là những người sở hữu quyền sử dụng đất chung sẽ được cấp mỗi người 1 sổ đỏ)
Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trong trường hợp này thì thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. (Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).
Như vậy, việc xác định ai là người giữ sổ chỉ xảy ra khi tất cả chủ sở hữu lập văn bản có công chứng, chứng thực quyết định trao quyền quản lý 01 Giấy chứng nhận duy nhất cho người đại diện.
3. Thông tin về việc sở hữu chung được ghi nhận như thế nào?
Căn cứ Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sẽ có 2 cách ghi nhận quyền sở hữu chung vào Sổ đỏ, tùy thuộc vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng có hay không có thỏa thuận về việc ghi và cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện hay không, cụ thể:
Trường hợp 1: Không có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Tại trang 1 của Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú); tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với ... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp 2: Có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện thì được ghi như sau:
Trang 1 Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú), dòng tiếp theo sẽ ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: ... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".
Lưu ý: Trường hợp 1 và trường hợp 2 nếu trang 1 Giấy chứng nhận không đủ chỗ để ghi thông tin những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”.
Tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận ghi thông tin như sau: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
4. Có được phép tách thửa khi đứng tên chung?
Việc sở hữu chung đất đai theo phần (được ghi rõ từng phần diện tích trong Giấy chứng nhận) hoặc thỏa thuận phân chia hoàn toàn có thể thực hiện việc tách thửa tuân thủ theo các quy định:
- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
(Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được công khai thành văn bản quy định tại từng địa phương.
5. Việc mua, bán phải thực hiện như thế nào?
Trong trường hợp muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng toàn bộ phần đất sở hữu chung, tất cả đồng chủ sở hữu quyền sử dụng phần đất phải thống nhất đồng ý bằng văn bản (Điều 218 BLDS 2015 và Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)
Nếu không có sự đồng ý của những đồng chủ sở hữu khác, bạn chỉ có thể bỏ tiền ra mua lại phần đất của từng người và làm thủ tục gộp sổ (tức đăng ký sổ mới chỉ ghi tên mình bạn).
Ngoài 2 trường hợp này, bạn chỉ được toàn quyền định đoạt phần đất của mình bằng cách tách thửa, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Mời bạn đọc cùng góp ý, bàn luận, chia sẻ những kinh nghiệm cần lưu ý khi sở hữu chung đất đai!
