Tách thửa để phân chia đất thừa kế, tách thửa đất để làm sổ đỏ, tách thửa đất để bán và nhiều mục đích khác, tuy nhiên để thực hiện tách thửa đất được diễn ra thì người có đất phải nằm trong trường hợp đất không thể tách thửa. Vậy những trường hợp đó là gì thì dưới đây là một số thông tin cụ thể.
1. Không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa
Diện tích đất tối thiểu được hiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn, đối với cụ thể diện tích tối thiểu sẽ được UBND tỉnh quy định khác nhau theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất, qua đó đồng nghĩa với việc thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.
2. Đất không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện tách thửa
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc, đất không có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) sẽ không đủ điều kiện tách thửa. Vì tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất; khi chuyển nhượng QSDĐ phải có Sổ đỏ, Sổ hồng.
Dù vậy, trong một số trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì sẽ được tách thửa.
3. Đất đang có tranh chấp sẽ không được tách thửa
Tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định sẽ không thực hiện cấp sổ đỏ khi tách thửa đối với đất đang có xảy ra tranh chấp.
UBND một số tỉnh, thành đã quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa, mặc dù vậy, trên thực tế việc tách thửa thường được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất. Chính vì vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
4. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên thi hành án
Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không chỉ quyền tách thửa mà quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cũng không thể thực hiện được (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Đồng thời khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự (theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008).
5. Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nguyên tắc này cũng được các tỉnh, thành quy định rõ trong quyết định quy định về điều kiện được phép tách thửa.
Theo đó, nhiều tỉnh, thành quy định rõ muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.
6. Đất đã có thông báo thu hồi thì không tách thửa đất
Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:
- Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
- Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.
