Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông thường phải đáp ứng được yêu cầu quan trọng nhất đó chính là có Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, thì nhà ở chung cư là một loại hình bất động sản (BĐS) khá đặc biệt.
Vì có thể giao dịch qua nhiều trung gian khác nhau để được sở hữu cho mình một căn hộ chung cư. Vậy, nhà chung cư chưa được cấp sổ đỏ có được chuyển nhượng hay không?
1. Điều kiện chuyển nhượng mua bán nhà chung cư
Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-TT-BXD về điều kiện để thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quy định như sau:
- Theo đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở:
Có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại:
Thì sẽ có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.
+ Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó.
+ Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
2. Thủ tục chuyển nhượng mua bán nhà chung cư
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư người thực hiện cần chú ý trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư, được quy định cụ thể tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-TT-BXD như sau:
* Thứ nhất, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà:
- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).
- Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
*Thứ hai, việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:
Trường hợp bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
- Bản sao có chứng thực và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm giấy đăng ký thành lập tổ chức.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.
Thứ ba, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
* Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. nếu là tổ chức thì phải kèm giấy đăng ký thành lập.
* Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
- Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng .
- Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Thứ tư, các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.
Thứ năm, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
- Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng.
- Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở.
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Như vậy, tổ chức, cá nhân hoàn toàn có quyền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư ngay cả khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
