Mua đất vườn lâu năm có nhà ở

luật sư cho tôi hỏi :

Tôi đang chuẩn bị mua 1 mảnh đất thuộc diện lâu năm có nhà ở. Đặc điểm và lịch sử mảnh đất như sau :

- Bà Đông có 260m2 đất nông nghiệp

- Năm 2004 bà Đông đã xin chính quyền chuyển đổi mục đích sang đất vườn lâu năm có nhà ở (do không có khả năng canh tác)

- Sau đó năm 2004 Bà Đông bán cho bà Oanh 200m2 đất. (hợp đồng  viết tay)

- Bà oanh mua , làm thủ tục nộp thuế nhà đất. (đất hiện nay có nhà cấp 4 đã xây)

- Năm 2007 Bà oanh bán cho chị Kiên 120m2 đất (giấy tờ viết tay không có công chứng hoặc xác nhận của chính quyền địa phương, chỉ có người làm chứng)

- Bà Oanh hiện nay vẫn là người đóng thuế cho  200m2 đất (hiện nay bà đã đóng thuế đến năm 2009 rồi)

- Chị Kiên đang định bán lại cho tôi 60m2 đất trên (tôi đã đặt cọc mua)

Luật sư cho tôi hỏi :

- Hiện nay ai có quyền hợp pháp với mảnh đất trên ? và tôi sẽ phải làm việc với ai ?

- và khi mua bán tôi phải làm thế nào để việc mua bán là hợp pháp và tôi có quyền sở hữu mảnh đất trên ?

- Khi tôi mua bán thì có  xác nhận với chính quyền địa phương liệu có hợp pháp ko ?

Cảm ơn luật sư nhiều !