Không công chứng hợp đồng bán nhà, nên hay không nên?

Chào các bạn!
Theo thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, Bộ Xây dựng vừa trình văn bản đề nghị Bộ Tư Pháp sửa đổi Luật nhà ở, theo đó sẽ xóa bỏ công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà.
Theo các bạn, việc xóa bỏ công chứng hợp đồng mua bán nhà trong thực trạng ở nước ta hiện nay là nên hay không nên?

Mình chưa đọc qua các thông tin trên nhưng theo mình thì không nên bỏ vì qua hợp đồng công chứng thì người mua mới thấy an tâm và đảm bảo được quyền lợi của mình. Hiện tại hợp đồng mua bán nhà đất tại nước ta chưa hoàn hảo lắm, người mua còn gặp nhiều rủi ro như giấy tờ được làm giả hoặc thế chấp cho cá nhân nào đó để vay tiền rồi khai mất, có thể làm lại chủ quyền mới và mua bán tiếp tục.

Ở một số nước ngoài việc mua bán nhà đất điều bắt buộc phải qua công chứng của một văn phòng Luật sư, văn phòng công chứng hoàn tất thủ tục mua bán và đăng ký sang QSDĐ và nhà ở phòng Tài Nguyên và Môi Trường, ngay lúc này người bán không thể bán cho ai khác được nữa. Tại đây Luật sư sẽ nhận được tất cả thông tin như thế chấp ngân hàng,(nếu có người bán bắt buộc phải thanh toán trước, Luật sư sẽ lấy tiền đặt cọc để giải ngân), tên người đứng chủ quyền v.v.v. Tất cả thông tin cũ và mới nhất về nhà đất muốn sang nhượng sẽ được gởi đến văn phòng Luật sư. Sau khi kiểm tra chủ quyền của người bán hợp lệ và bên mua đã trả đủ tiền một là thẳng vào tài khoản của người bán hoặc tài khoản của văn phòng công chứng. Thì người mua sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất từ phòng Tài nguyên và Môi Trường. Đây chỉ là giấy chứng nhận chứ không phải sổ đỏ hoặc hồng như ở Việt Nam mình. Nếu có mất cũng chẳng sao vì theo mình biết tất cả việc sang nhượng thế chấp nhà đất đều phải qua một văn phòng Luật sư được cấp giấy phép công chứng tất cả hợp đồng. Phòng TN&MT không cần phải thu hồi giấy chứng nhận chủ quyền, khi người mua đã nhận được giấy chứng nhận thì giấy của chủ cũ trở thành vô hiệu ngay lập tức. Người mua hoặc người bán không có quyền tự đi làm các giấy tờ sang tên cho nên việc mua bán nhà đất ở nước ngoài bảo đảm cho người mua, không sợ bị lừa. Thù lao của văn phòng Luật sư người mua phải chịu (theo qui định của chính phủ) và thuế trước bạ sang tên do nhà nước đưa ra.

Hiện nay ở Việt Nam phòng công chứng chỉ chứng hợp đồng sang nhượng, rồi người mua tự đi đăng ký sang tên. Mình thấy không ổn lắm vì phòng công chứng chỉ làm hợp đồng dựa theo giấy tờ mà người bán cung cấp và lập hợp đồng sang nhượng liền trong vòng tiếng đồng hồ. Không cần xác minh và làm việc cùng phòng TN&MT nên người mua lúc nào cũng hồi hợp khi đi đăng ký sang tên.

Mình chỉ nói ý kiến nho nhỏ với lại cũng không phải là dân luật nên thuật ngữ có lẽ không đúng lắm mong các bạn thông cảm.

Hợp đồng đã công chứng có khi còn xảy ra sự cố, huống hồ là hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng. Mấy bác ấy đúng là, không có việc gì làm nên lại nghĩ ra cái quy định ngớ ngẩn này sao.

Chào Chau Le Van!
Qua thâm nhập tại địa phương nơi mình sinh sống, mình thấy việc "xóa bỏ công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà" không ảnh hưởng gì lớn đến các quan hẹ dân sự khác.
Bởi lẽ: Theo quy định thì mọi hợp đồng mua bán nhà-đất hiện nay không thông qua các cơ quan chức năng, thì đều không có giá trị. Như vậy, mình thấy nhiều trường hợp trên thực tế mua bán nhà-đất chỉ thông qua UBND xã, phường, thị trấn,... rồi chuyển đến cấp huyện để làm thủ tục tiếp theo và không thông qua thủ tục "công chứng" và họ tiếp nhận tài sản, giao tiền,... thực hiện xong nghĩa vụ và hưởng quyền. Không thấy phát sinh các tranh chấp sau đó.
Cho nên minh đưa ra quan điểm này, mong nhận được sự trao đổi của bạn!

Tôi nghĩ ko nên bỏ thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Chúng ta cần nhận ra thủ tục hành chính nào là không cần thiết mà bỏ bớt để tránh rườm ra, lãng phí thời gian của dân. Chứ thủ tục công chứng hiện nay nhanh, gọn chậm nhất là trong 1 ngày thì công chứng xong hợp đồng.
Mặt khác cũng cần xem lại thái độ của các cán bộ nhân viên VPĐK QSDĐ và nên khoáng hồ sơ một tháng hoàn tất xong mấy bộ để các cụ cán bộ làm cho nhanh 

hi, mình thấy mục này rất hay, mình cũng rất quan tâm tới vấn đề này. mình thấy bạn haivy88 có so sánh giữa thủ tục bên mình và bên nước ngoài. Thực tế thì mình cũng chưa có thời gian tìm hiểu thủ tục bên nước ngoài như thế nào. Vậy bạn có tài liệu gì hay web gì hay về thông tin này có thể chia sẽ với mọi người cùng tham khảo được không!
Cuối tuần vui vẻ!

ý kiến của bạn hay đấy nhỉ. và theo mình là: việc mua bán dó là quyền dân sự của các bên, nếu sai trái thì có luật dân sự điều chỉnh, nên nếu có thêm thủ tục "công chứng ..." có phải là thêm một thủ tục không cần thiết phải không nhỉ? trong khi luật dân sự không bắt buộc.
đôi dòng trao đổi!

Chào mọi người,

    Tôi xin có vài ý kiến góp vui cùng các bạn như sau:

    - Khuynh hướng luật pháp VN hiện nay chuyển sang dạng các đối tượng tự giao dịch và tự chịu trách nhiệm, đề cao trách nhiệm đương sự, ví dụ như tự kê khai thuế (pháp luật về thuế), tự cam kết năng lực tài chính thực hiện dự án đầu tư (pháp luật về đầu tư), ... Khuynh hướng này phù hợp với xu thế áp dụng của các nước có hệ thống pháp luật phát triển và đáng được ủng hộ.

    Tuy nhiên, lý thuyết thì như vậy, nhưng nhìn lại thực tế vẫn bị kiểm soát một cách gián tiếp và khó lòng thoát khỏi vòng lẩn quẩn.

    - Giao dịch chuyển nhượng BĐS hiện nay đang được kiểm soát hết sức chặt chẽ, vậy mà lừa đảo, chiếm đoạt vẫn thường xảy ra huống chi cho người dân giao dịch tự do bằng giấy tay. Sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rối rắm.

    - Không công chứng/chứng thực HĐMBNO sẽ dẫn đến việc thay đổi nhiều quy định pháp luật liên quan như dân sự, đất đai, nhà ở ...

    - Đề xuất của BXD chỉ thực hiện được khi hệ thống pháp luật điều chỉnh đã đầy đủ và đủ minh bạch, đồng thời ý thức tuân thủ pháp luật của người dân đã được nâng lên ở tầm cao mới. 

    - Đặc thù ở VN, do không công nhận quyền sở hữu cá nhân về đất đai đã dẫn đến cả một hệ thống pháp luật về đất đai đủ phức tạp và rối rắm rồi. Vì lý do đó, đất đai và tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình gắn liền với đất,...) cùng cõng trên vai những quy định riêng và chung chồng chéo hết sức. Vấn đề này gây không ít khó khăn cho cá nhân, tổ chức và cả luôn cho nhà làm luật.

    Vài dòng trao đổi.

Chào mọi người, mình là thành viên mới của diễn đàn, xin có vài dòng ý kiến sau:
Vừa qua, Bộ Xây dựng có đề xuất là bỏ thủ tục công chứng các hợp đồng nhà đất. Theo mình về ý tưởng thì đây là ý kiến hay, nhưng thực tế thì không phù hợp với xã hội Việt Nam hiện nay. Đúng là việc dân sự thì chủ yếu do ý chí của các bên tham gia tự quyết định, nhưng với tình trạng hiểu biết (chứ chưa nói đến am hiểu) pháp luật hiện nay của người dân thì duy trì công chứng là cần thiết.
Không phải tự nhiên mà nghề công chứng đã phát triển và tồn tại hàng trăm năm nay và tiếp tục tồn tại cho đến nay, thậm chí ở một số nước phát triển như Pháp vẫn duy trì thể chế công chứng.
Về nghề công chứng thì theo lý thuyết giảng dạy (ở học viện Tư Pháp) thì công chứng có 3 trường phái:
1. Trường phái La tinh mà nước Pháp là điển hình (còn gọi là trường phái Công chứng nội dung_Việt Nam ta có xu hướng theo trường phái này): việc công chứng do các Văn phòng công chứng (tư nhân) thực hiện, Công chứng viên do Bộ tư pháp bổ nhiệm. Khi có giao dịch công chứng Văn phòng công chứng chứng nhận và làm từ đầu đến cuối, từ khi ký hợp đồng đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký tài sản (nếu tài sản bắt buộc đăng ký). Việc công chứng thực hiện rất tỉ mỉ, phải kiểm tra cả tình trạng thực tế của tài sản, vd nhà tỷ lệ sử dụng còn bao nhiêu, tình trọng mối mọt, rỉ sét, vv..Bên bán có nợ ai hay không, có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay không,..nếu có Công chứng viên sẽ khấu trừ tiền nợ vào tiền bán nhà luôn. Theo trường phái công chứng này thì Văn bản được công chứng có giá trị pháp lý mà không phải chứng minh.
2. Trường phái công chứng Anglosaxon (Anh-Mỹ, công chứng hình thức)
Tại các nước này không có Văn phòng công chứng, việc công chứng chủ yếu do các Văn phòng luật sư, các cố vấn pháp lý của giáo hội đảm nhiệm, Văn bản công chứng không có giá trị chứng cứ, luật sư chỉ chứng nhận người ký vào văn bản đúng là người nào đó (đại loại giống việc chứng thực chữ ký của các UBND cấp xã hiện nay), còn lại người chứng nhận không chịu tránh nhiệm về nội dung văn bản, nưng lực hành vi, đối tượng giao dịch,..
3. Trường phái công chứng Xã hội chủ nghĩa (Các nước Đông Âu cũ,Trung quốc, Việt Nam)
Phòng công chứng là cơ quan nhà nước, Công chứng viên là công chức nhà nước, việc công chứng là hoạt động hành chính nhà nước.  Việt Nam ta hiện cải cách theo trường phái công chứng La tinh.
Trên đây là ý kiến của tôi, mong nhận được phản hồi.

Chào tất cả thành viên! xin trao đổi với các thành viên một vài vấn đề nhỏ?

Tôi từng tham gia hành nghề công chứng tại Văn phòng công chứng thực ra vấn đề bãi bỏ công chứng không qua việc công chứng tại các Văn phòng công chứng thực ra rất khó để thực hiện.

1./. Hiện tại đội ngũ cán bộ xã chưa đủ biên chế, hoặc trình độ để đáp ứng được vấn đề trên khi mà hàng ngày, hàng giờ có rất nhiều các giao dịch chuyển nhượng đất, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất liên quan đến vấn đề này?

2./. Việc Luật công chứng 2006 ra đời cho phép thành lập các Phòng công chứng nhà nước và các Văn phòng công chứng tư nhân nhằm mục đích giảm tải và đơn giản hóa thủ tục hành chính tạo điều kiện các thủ tục hành chính được thông thoáng hơn. Trước khi Văn phòng công chứng tư chưa được thành lập có Phòng công chứng Nhà nước hoặc UBND xã phường thì người dân phải xếp hàng và chờ đợi thủ tục rất chi là phức tạp và phiền hà.

3./. Việc các Văn phòng công chứng được mở ngoài việc giải quyết nhu cầu trên cho người dân còn đặt đến vấn đề có văn phòng chạy theo nguồn lợi nhuận và khách hàng. Vì vậy có rất nhiều trường hợp báo đài phản ánh "hình thức cho vay nặng lãi" ký kết các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng thế chấp... nhưng ẩn sau đó là giao dịch ảo, ẩn lấp sau đó là dịch vụ cho vay nặng lãi. Do vậy có rất nhiều trường hợp người dân mất đất do không hiểu biết.

4./. Ý kiên nhiều nhất bãi bỏ công chứng lại xuất thân từ các Ngân hàng cho rằng việc công chứng đối với Hợp đồng thế chấp liên quan tới Bất động sản, hoặc các giao dịch động sản khác bắt buộc phải công chứng là không cần thiết. Vì Ngân hàng là một tổ chức tín dụng có thẩm quyền thực hiện các chức năng quy định tại Luật ngân hàng, Luật các tổ chức tín dụng trong việc thẩm định giá, xác định điểu kiện, tài khoản các khoản tiền cho vay... Do vậy việc công chứng chỉ mang tính hình thức.

Do vậy không thể phủ nhận vai trò của các Văn phòng công chứng, các phòng công chứng trong việc phục vụ lợi ích của người dân. Hơn nữa ở Việt Nam đang tiến hành việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, thì cần xã hội hóa nhiều hơn nữa các dịch vụ công trong nhà nước. Thay vì xóa bỏ loại hình trên Nhà nước lên có cơ chế quản lý, thanh tra, quy định cụ thể chặt chẽ các điều kiện, thành lập, duy trì hoạt động của các Văn phòng công chứng tư nhân và Phòng công chứng nhà nươc

Không khả quan ở chỗ nào, thực trạng ra sao, bạn có thể giải nghĩa rõ hơn chút không?

Tôi thấy giao dịch nhà cũng như giao dịch các loại tài sản khác; công chứng chứng thực là một thủ tục theo tôi là "thừa", tạo điều kiện để phát sinh các khoản thu nhập cho đối tượng khác thôi. Bản chất hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, các bên có quyền thỏa thuận và pháp luật công nhân sự thỏa thuận đó; nội tại thỏa thuận đó có hiệu lực nếu không rơi vào trường hợp vô hiệu theo quy định.

Công chứng chứng thực chỉ làm rối thêm cho hai bên; xét khía cạnh khác, là không tôn trọng sự thỏa thuận của các bên giao dịch, bởi hiệu lực của thỏa thuận tự nguyện ấy phụ thuộc vào chính cơ quan/tổ chức công chứng chứng thực, từ đó hạn chế quyền tự do giao dịch tài sản của dân.