Tư vấn mua đất

Xin luật sư tư vấn giúp tôi, Tôi dự định mua một lô đất 90m2 trong đó có 50m là đất thổ cư còn 40m là đất vườn tạp, Tôi muốn xây nhà thì có phải chuyển đổi hết sang đất thổ cư không? và giá chuyển đổi có cao không?theo tôi được biết có rất nhiều nhà chỉ có 50m thổ cư như nhà tôi vẫn xây nhà 80 -90m2. những trường hợp như vậy sẽ bị phạt như thế nào? mong sơm nhận được câu trả lời. Tôi xin chân trành cảm ơn!

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

             Luật đất đai năm 2003 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

" Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.".

          Như vậy, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích đã quy định trong quyết định giao đất, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất sử dụng sai mục đích thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định 105/2009/NĐ-CP cụ thể như sau:

"Điều 8. Sử dụng đất không đúng mục đích

1. Sử dụng đất không đúng mục đích mà không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ hai trăm nghìn (200.000) đồng đến năm trăm nghìn (500.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2).

c) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

2. Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất phi nông nghiệp, chuyển đất trồng cây lâu năm đất ao, hồ, đầm, nuôi trồng thủy sản sử dụng nước mặn mà không được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến năm mươi triệu (50.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2);

c) Phạt tiền từ năm mươi triệu (50.000.000) đồng đến hai trăm triệu (200.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ hai trăm triệu (200.000.000) đồng đến năm trăm triệu (500.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

3. Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác mà không được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ một triệu (1.000.000) đồng đến năm triệu (5.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ năm triệu (5.000.000) đồng đến hai mươi triệu (20.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2);

c) Phạt tiền từ hai mươi triệu (20.000.000) đồng đến một trăm triệu (100.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ một trăm triệu (100.000.000) đồng đến bốn trăm triệu (400.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

4. Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp theo quy định phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2);

c) Phạt tiền từ ba mươi triệu (30.000.000) đồng đến một trăm triệu (100.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ một trăm triệu (100.000.000) đồng đến ba trăm triệu (300.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

5. Sử dụng đất để xây dựng công trình, đầu tư bất động sản thuộc khu vực đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế trái với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được công bố thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2);

c) Phạt tiền từ ba mươi triệu (30.000.000) đồng đến một trăm triệu (100.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ một trăm triệu (100.000.000) đồng đến ba trăm triệu (300.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

6. Buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm đối với các hành vi quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.".

Nếu việc xây dựng trái phép, sai phép thì còn bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm trật tự xây dựng, cụ thể như sau:

"Điều 4. Biện pháp xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị

Hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây:

1. Ngừng thi công xây dựng công trình.

2. Đình chỉ thi công xây dựng công trình, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp điện, nước: thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với công trình xây dựng vi phạm.

3. Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.

4. Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.

5. Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.

6. Ngoài các hình thức xử lý quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì đối với chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu tư vấn thiết kế, nhà thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình có hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị còn bị nêu tên trên website của Bộ Xây dựng và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Điều 5. Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị

Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị xử lý theo quy định của Nghị định này bao gồm:

1. Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có Giấy phép xây dựng mà không có Giấy phép xây dựng.

2. Công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp.

3. Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với công trình xây dựng được miễn Giấy phép xây dựng).

4. Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư.".

           Như vậy, gia đình bạn chỉ được xây dựng nhà ở trong phạm vi diện tích đất có mục đích sử dụng đất là đất thổ cư. Bạn muốn xây dựng toàn bộ diện tích thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Có nhiều trường hợp vi phạm quy định về quản lý đất đai (sử dụng đất sai mục đích) nhưng chưa bị xử lý hoặc xử lý không kịp thời hoặc đã bị xử lý nhưng "bạn không biết". Về nguyên tắc ai sai thì xử lý người đó, bạn không thể lý giải theo kiểu "Đau mắt là tại hướng đình - Cả làng đau mắt chứ riêng mình em đâu?".

          Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 6, Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Đối với tổ chức kinh tế:

a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này;

b) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.

3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.

4. Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở (thời hạn ổn định lâu dài) thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời hạn."

          Theo quy định tại Điều 1, Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-Cp thì giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền sử dụng đất có được căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể như sau:

"1.3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của cơ quan tài nguyên và môi trường.

1.4. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở; đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất ở do Ủy ban nhân nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường."