Tranh chấp việc thực hiện thỏa thuận mua bán

       Vợ tôi do không hiểu hết thủ tục mua bán đất, nên vừa qua mua miếng đất ở xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh bằng giấy tay. Đã viết giấy đặt cọc 50 triệu và sau đó một tuần thanh toán đợt 1 150 triệu theo thỏa thuận trong giấy nhận cọc (tổng cộng 200 triệu). Trong giấy nhận cọc (do bên bán soạn và viết tay) có nêu: "bên mua hiểu về trình trạng pháp lý khu đất và đồng ý mua bằng giấy tay ra văn phòng thừa phát lại lập vi bằng về thỏa thuận mua bán này"
      
       Sau đó tôi liên hệ với Ủy ban nhân dân xã Bình Hưng thì được trả lời bằng văn bản rằng: "khu đất này nằm trong quy hoạch và theo quy định  thì phải giữ nguyên hiện trạng, không được phép mua bán chuyển nhượng".

      Chính vì vậy, tôi liên hệ với bên bán để thương lượng nhận lại tiền cọc và khoản tiền đã thanh toán đợt 1, nhưng bên bán không đồng ý và cho rằng đã báo trước về trình trạng pháp lý rồi nếu không mua sẽ bị mất tiền cọc. Tuy nhiên tôi nói nếu mất cọc thì chỉ 50 triệu thôi chứ không phải 200 triệu, nhưng bên bán cho rằng mất hết 200 triệu.
 
       Sau đó tôi có nộp đơn lên Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh để khởi kiện thì Tòa không nhận đơn và bảo phải về hòa giải ở xã (chỉ nói miệng không có văn bản) sau khi có biên bản hòa giải thì Tòa mới nhận đơn . Khi tôi đến Ủy ban nhân dân Xã thì bảo về hòa giải ở ấp trước (cũng chỉ nói miệng). Lưu ý: việc này diễn ra chỉ 3 tháng nay còn thời hiệu khởi kiện.

       Vậy cho tôi hỏi luật sư: Trrường hợp này có phải hòa giải ở Xã không? nếu có thì xã yêu cầu ấp hòa giải trước rồi mới tới xã có đúng không? theo kinh nghiệm của Luật sư thì hướng xử lý của Tòa như thế nào? trường hợp xấu nhất thì mất tiền cọc chỉ 50 triệu hay mất toàn bộ như lời bên bán nói.

      Xin cám ơn Luật sư. Nếu có thể xin Luật trả lời giúp qua mail theo địa chỉ: tranbao77@ymail.com