Tại Khoản 2 điều 92 của Luật Nhà ở đã quy định : “Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú…”.
Tuy nhiên, UBND TP Hà Nội lại quy định tại Điều 4 quyết định 23/2008/QĐ-UBND là đối tượng được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội phải có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội; hoặc không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng đã nhận chuyển nhượng nhà ở, đã đăng ký tạm trú và đã ở ổn định tại Hà Nội từ một năm trở lên. Việc quy định như thế của UBND TP Hà Nội là trái Luật Nhà ở và cần phải được hủy bỏ.
Tuy nhiên, điều kiện về hộ khẩu được nêu trong Quyết định 23 nói trên chưa được hủy bỏ và bạn chưa có hộ khẩu tại Hà Nội để được xét cấp Giấy chứng nhận, nên hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên bán sẽ không được công chứng chứng nhận. Và như vậy, hợp đồng chuyển nhượng này sẽ không có hiệu lực pháp luật.
Trong trường hợp bạn chọn giải pháp là bên bán lập giấy uỷ quyền sử dụng nhà đất cho bạn thì rủi ro xảy ra là rất lớn. Bởi lẽ, trong trường hợp bên bán đơn phương chấm dứt việc uỷ quyền thì bạn phải trả lại nhà, vì hợp đồng mua bán không có hiệu lực.
Do vậy, để tránh rủi ro như thế có thể xảy ra, bạn nên thương lượng với bên bán để huỷ bỏ hoặc hoãn lại việc mua bán nhà cho đến khi bạn đáp ứng được các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội; Hoặc điều kiện về hộ khẩu trong Quyết định 23 nói trên bị hủy bỏ.
Ngoài ra, bạn cần lưu ý là do phần đất mà bạn muốn nhận chuyển nhượng chưa có “sổ đỏ” độc lập mà còn nằm chung trong một thửa đất lớn. Do vậy, bạn cũng cần xem xét thửa đất đó có đủ điều kiện được tách thửa theo Quyết định 58/2009/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội hay không, nhằm đảm bảo chủ quyền cho bạn khi làm thủ tục sang tên.
Về khoản tiền cọc, do bạn và bên bán đều có lỗi trong việc làm cho hợp đồng mua bán không được thực hiện (không tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật) nên bạn không bị phạt cọc theo quy định tại Tiết d mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP. Do vậy, bạn có thể yêu cầu bên bán hoàn tiền đặt cọc lại cho bạn trong trường hợp bạn muốn huỷ bỏ giao dịch.
Thân ái chào bạn
Luật sư Huỳnh Văn Nông – www.shlaw.vn
