Mình có vài khách hàng là nhà đầu tư nước ngoài, mua 100% vốn góp tại Công ty Việt Nam - Công ty có sở hữu QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Hiện tại, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng phần vốn góp và chủ sở hữu doanh nghiệp, Sở TNMT có yêu cầu doanh nghiệp thực hiện thủ tục chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai và Điều 39 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn tại Điều 13 thông tư 02/2015/TT-BTNMT) .- ( nôm na là việc trước kia là doanh nghiệp 100% vốn Việt Nam, giờ thành 100% vốn nước ngoài thì phải đăng ký lại).
Theo mình hiểu thì quy định tại Điều 169 Luật đất đai chỉ áp dụng với (i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và (ii) nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ.
1. Việc nhà đầu tư mua lại 100% Vốn không thể coi là việc "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ" - định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Khoản 7 ĐIều 5 Luật đất đai.
2. vốn đầu tư là giá trị QSDĐ: phải được hiểu là QSDĐ đã được vốn hóa vào cấu trúc vốn của doanh nghiệp , chứ không phải tài sản của doanh nghiệp.
Do đó việc mua bán phần vốn góp của doanh nghiệp Việt Nam, không những trong trường hợp QSDĐ là tài sản mà kể cả trong trường hợp QSDĐ đã được vốn hóa, thì đều không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 điều 169. Doanh nghiệp không phải thực hiện thủ tục như bị yêu cầu.
Hợn nữa, tại Điều 43 nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại nghị định 01/2017/ND-CP) có quy định: "Trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần trong doanh nghiệp, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhưng không thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất".
Bạn nào đã gặp trường hợp thực tế hoặc xử lý vụ việc tương tự thì cho mình xin ý kiến thêm !
Liệu rằng có phải làm thủ tục này không? trường trường hợp phải làm và đất chưa vốn hóa, thì có phải sửa lại hợp đồng chuyển nhượng vốn để xác định rõ giá trị QSDĐ trong giá trị chuyển nhượng?
