Trả lời:
Chào bạn,
Câu hỏi của bạn được luật sư Đào Thị Liên - Luật sư thành viên Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 01/2017/NĐ - CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên môi trường, quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ - CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
2. Thủ tục đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thương mại
Thứ nhất, theo quy định pháp luật về đất đai, để có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thương mại, dịch vụ; người sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ theo điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp).
Thủ tục và căn cứ giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất quy định theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, cụ thể yêu cầu chuyển mục đích phải phù hợp với:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy hoạch hiện tại: như bạn trường hợp, khu đất hiện đã được Nhà nước quy hoạch đến năm 2030 là khu dân cư (ODT). Căn cứ khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, về lý thuyết khi cơ quan có thẩm quyền chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, trên thực tế, quy hoạch khu đất là đất ở thì dù kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa công bố bạn cũng rất khó xin chuyển đổi sang mục đích này. Bạn có mong muốn vừa kinh doanh vừa ở thì nên cân nhắc xin chuyển đổi mục đích sang đất ở luôn, bạn sẽ có thể sử dụng đất cho mong muốn của mình.
Thứ hai, về thủ tục cấp đổi GCN
Căn cứ khoản 2, Điều 97 Luật Đất đai 2013:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;”
Như vậy, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn được cấp trước đây nay vẫn phù hợp với quy định thời điểm hiện tại thì không cần thực hiện thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Thứ ba, lưu ý về tách thửa:
Bạn đang sử dụng và được cấp GCN đối với 200m2, nay muốn xin chuyển mục đích sử dụng đối với 100m2, khi giải quyết có thể cơ quan có thẩm quyền sẽ tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau khi chia tách theo Khoản 19 điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT: “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau chia tách.”)
Sử dụng đất vào mục đích đất ở sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mục đích đất ở thì bạn có quyền sử dụng đất để vừa ở, vừa kinh doanh.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật sư Đào Thị Liên, - Công ty Luật Tiền Phong. Nếu có nội dung nào bạn chưa hiểu, có thể liên hệ với luật sư theo điện thoại: 014 3351 1933 hoặc email Contact@luattienphong.vn để được tư vấn thêm.
Thân chào.
Luật sư Đào Thị Liên
Điện thoại: 0916162618
