thế chấp tài sản

chào luật sư:

hiện tôi đang thẩm định một dự án vay xây dựng hạ tầng khu công nghiệp (vay vốn tín dụng đầu tư của nhà nước). tuy nhện tôi đang gặp vướng mắc chỗ vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Vây xin nhờ luật sư cho biết lọai hình này thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thủ tục ra sao, rồi khi khách hàng thuê đất của khu công nghiệp thì có được cấp sổ đất không. và khi đó họ có tiếp tục thế chấp cho Nh để vay vốn được không, 

nhờ luật sư tư vấn

Chào bạn!

Nội dung bạn hỏi được quy định tại Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNM ngày 25/4/2014 cụ thể như sau:

"Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức cá nhân để cho vay vốn mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.

2. Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi nhà ở đó đã có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 6 của Thông tư này.

3. Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá trị nhà ở được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

4. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư này.

5. Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

6. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không được tiếp tục thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư này. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định tại Thông tư này thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó.

7. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân.

8. Trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp đã ký hoặc ký hợp đồng thế chấp mới.

9. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp thực hiện việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức đăng ký ghi nhận trên cơ sở thông tin được kê khai trên đơn yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký kê khai hồ sơ đăng ký và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.

Điều 5. Loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là:

1. Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

2. Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Điều 6. Điều kiện nhà ở hình thành trong tương Iai được thế chấp

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

3. Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Điều 7. Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:

1. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng thì hồ sơ thế chấp gồm có:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản gốc); các biên lai, hóa đơn thu tiền của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (01 bản gốc, nếu có). Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mua của chủ đầu tư để bán lại cho khách hàng thì phải có thêm hợp đồng mua bán được ký kết giữa chủ đầu tư với doanh nghiệp này (01 bản sao có chứng thực). Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng (01 bản sao có chứng thực);

d) Giấy xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc có tên trong danh sách được Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thuộc diện phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở nếu là nhà ở thương mại (01 bản gốc);

đ) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 3 Điều 6 của Thông tư này (01 bản sao có chứng thực).

2. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được bàn giao thì hồ sơ thế chấp gồm có:

a) Các loại giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, d và Điểm đ Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản bàn giao nhà ở được ký kết giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với bên thế chấp(01 bản gốc)."