Trong thực tế khi thực hiện các biện pháp bảo đảm hay thực hiện quyền chuyển đổi chuyển nhượng phải đăng ký biến động đất đai. Vậy trường hợp thế chấp QSDĐ mà không đăng ký biến động đất đai thì có hiệu lực?
Vay thế chấp là một hình thức cho vay có đảm bảo bằng tài sản của người đi vay đối với tổ chức tín dụng. Tài sản đảm bảo ở đây có thể bằng nhà cửa, vàng, xe,... Nhưng có giá trị kinh tế cao và được ưu tiên lựa chọn vẫn là thế chấp bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).
1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Có thể hiểu thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên là người vay bằng tài sản thế chấp và bên tổ chức tín dụng, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong trường hợp bên thế chấp không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình thì phía tổ chức tín dụng có quyền dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang bảo đảm để đấu giá với cơ quan thi hành án.
2. Đối tượng nào được thế chấp quyền sử dụng đất?
Tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
- Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây.
Khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng Giấy chứng nhận QSDĐ để thế chấp đúng với quy định pháp luật về dân sự cũng như đất đai.
3. Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 tuân thủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ theo quy định sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều:
- Điều 189 Luật Đất đai 2013 về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.
- Điều 190 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
- Điều 191 Luật Đất đai 2013 về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
- Điều 192 Luật Đất đai 2013 về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.
- Điều 193 Luật Đất đai 2013 về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Điều 194 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Đồng thời, khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
4. Không đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan đất đai có được thế chấp?
Theo Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ quy định các trường hợp đăng ký mà căn cứ theo đó người dân có thể xem được khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm hay không.
(1) Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:
- Thế chấp quyền sử dụng đất.
- Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay.
- Thế chấp tàu biển.
(2) Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu:
- Thế chấp tài sản là động sản khác.
- Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
- Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu.
Như vậy, đối với trường hợp người dân vay thế chấp bằng Giấy chứng nhận QSDĐ thì phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai và giao dịch chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ biến động, ngược lại nếu không đăng ký biến động giao dịch sẽ không có hiệu lực.
