Mới đây, Ông Trần Quí Thanh bị đưa ra xét xử tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” khi ông này dùng các thủ đoạn để chiếm đoạt tài sản thế chấp của người vay tiền. Do đó, hãy cẩn thận khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin cho khoản vay...
(1) Đi vay tiền nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ gặp những rủi ro gì?
Vừa qua, ông Trần Quí Thanh, giám đốc của tập đoàn Tân Hiệp Phát đã bị công an bắt về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”.
Theo cáo trạng, ông Thanh đã thông qua người môi giới để cho nhiều người vay tiền với lãi suất 3%/tháng, tuy nhiên khi thực hiện thủ tục vay, ông yêu cầu những người đi vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để giả cách cho hợp đồng vay tài sản.
Ông Thanh cam kết với người đi vay sẽ cho chuộc lại tài sản khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, với danh tiếng của Tập Đoàn Tân Hiệp Phát, nhiều người đã tin tưởng và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi người vay tìm đến để trả nợ gốc, trả lãi và muốn chuộc lại tài sản, bằng các thủ đoạn lấy lý do người vay đã vi phạm hợp đồng, ông Thanh và hai con gái là Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích thực hiện việc chiếm đoạt tài sản với số tiền hơn 1000 tỷ đồng từ các bị hại.
Khi ra tòa, ông Thanh khai là mua các tài sản trên, không phải cho vay hòng để thoát tội, đẩy trách nhiệm về bị hại, cho rằng giữa ông và bị hại ngay từ đầu là các thỏa thuận mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ.
Ông Trần Quí Thanh tại TAND TP.HCM
Nếu không có các giao dịch chuyển tiền, nhận tiền rất rõ, mà chỉ "giao nhận, thỏa thuận miệng" với nhau thì rất khó buộc tội các bị cáo, cơ quan điều tra đã điều tra rất công phu, kỹ lưỡng mới có căn cứ xử lý.
Như vậy, có thể thấy rủi ro bị mất QSDĐ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để thỏa thuận cho khoản vay là rất cao.
Bên cho vay hoàn toàn có thể lật lọng, đổi trắng thành đen với các trường hợp không thể chứng minh có giao nhận tiền.
Hoặc khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và thực hiện việc đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật thì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại.
(2) Người vay nên làm gì trong trường hợp bên cho vay yêu cầu chuyển nhượng QSDĐ?
Qua vụ việc trên, người đi vay tiền cần phải chú ý, nếu mình có tài sản, chỉ cần vay tiền thì làm hợp đồng vay tài sản hoặc hợp đồng thế chấp, nếu làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bên cho vay để đảm bảo khoản vay thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị coi là hợp đồng giả tạo.
Theo Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo che giấu hợp đồng thế chấp, lúc này, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ vô hiệu.
Khi giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015), người vay lúc này phải có nghĩa vụ đưa lại tiền đã nhận trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, và được nhận lại QSDĐ từ bên cho vay.
Tuy nhiên, để tòa có căn cứ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, bạn phải chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo cho hợp đồng vay tài sản hoặc đã có giao kết thêm một hợp đồng thế chấp tài sản khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mới bị xem là hợp đồng giả cách.
Thực tế thì điều này khó chứng minh, nếu trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và hoàn tất các thủ tục đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật, thì nguy cơ người đi vay sẽ mất trắng QSDĐ của mình vì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại.
Lời khuyên trong trường hợp này là hãy thực hiện các giao dịch dân sự theo đúng quy định của pháp luật, đi vay thì làm hợp đồng vay tài sản, thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay thì làm hợp đồng thế chấp tài sản, đề phòng nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ được pháp luật bảo vệ.
Nếu không có ý chí muốn bán, chuyển nhượng QSDĐ thì tuyệt đối không giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vì điều này vừa vi phạm hợp đồng giả tạo, vừa mang lại rủi ro mất QSDĐ rất cao.
