Rắc rối khi chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, không thế chấp tài sản trên đẩt

Theo đó, ngày 29/9/2011, ACB đã ký hợp đồng tín dụng hạn mức cho vay số tiền 900 triệu đồng, thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký với anh Phạm Văn Sự. Trong 2 ngày 24/9 và 26/9/2012, ACB đã giải ngân 2 khế ước 04, 05; thời hạn vay 6 tháng; lãi suất vay cố định 17,6%; lãi suất phạt quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn. 

Tính đến ngày 20/6/2013, người vay là anh Sự mới trả được một phần nợ. Sau đó, 2 bên tiếp tục ký phụ lục hợp đồng gia hạn khoản vay thêm 8 tháng.

Theo Ngân hàng, dù đã được gia hạn, bên vay vẫn vi phạm cam kết trả nợ. Do đó, ngày 25/6/2013, ACB đã chuyển khoản vay trên sang nợ quá hạn.

ACB tính toán, đến ngày 21/9/2015, anh Sự còn nợ khế ước nhận nợ 04 gồm nợ gốc 330 triệu đồng, nợ lãi trong hạn là 26 triệu đồng, phạt chậm trả là 11 triệu đồng, nợ phạt quá hạn là 170 triệu đồng. Với khế ước số 05, Ngân hàng cũng đưa ra con số tương tự.

Thêm vào đó, ngày 29/9/2011, ngân hàng cấp thẻ tín dụng cho anh Sự, hạn mức là 10 triệu đồng. Thời hạn dùng thẻ 3 năm, lãi suất trong hạn và quá hạn theo từng khoản và điều kiện sử dụng thẻ tín dụng. Tuy nhiên, anh Sự đã không thanh toán đầy đủ theo qui định; nên ngày 27/12/2013, Ngân hàng thông báo chấm dứt sử dụng thẻ trước hạn.

Cộng tất cả các khoản trên, ACB khởi kiện ra tòa đòi nợ tổng số tiền là 1 tỷ 146 triệu đồng. Mặt khác, bên vay còn phải tiếp tục chịu khoản lãi phát sinh trên khoản nợ gốc. Trong trường hợp người vay không trả được nợ, Ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp. Cấp sơ thẩm đã chấp nhận các nội dung khởi kiện của Ngân hàng.

Không chấp nhận với bản án trên, bị đơn đã kháng cáo với lý do không đồng ý xử lý tài sản đảm bảo. Đối với khoản nợ trong nội dung hợp đồng, bên vay đề đạt nguyện vọng trả nợ dần vì kinh tế khó khăn.

Trình bày trước cấp phúc thẩm, anh Sự cho rằng, khi ký hợp đồng tín dụng, anh chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, không thế chấp tài sản gắn liền trên đất (căn nhà 2 tầng). Theo lời khai, nguồn gốc mảnh đất trên là của bố đẻ anh Sự, do Ủy ban Nhân dân huyện Đông Anh cấp sổ đỏ năm 1998.

Năm 2010, do nhu cầu cần vốn kinh doanh, bố đẻ anh Sự đã làm hợp đồng tặng quyền sử dụng đất để anh Sự thế chấp ngân hàng vay tiền. Trên diện tích đất 152m2 có tài sản gắn liền với đất là căn nhà 2 tầng. Anh Sự xác định ngôi nhà được xây dựng từ trước khi ký hợp đồng thế chấp. Đại diện Ngân hàng cũng đã xác nhận điều này. Bị đơn trình bày rằng, hiện tại có 4 thế hệ đang sinh sống tại ngôi nhà 2 tầng và là nơi thờ tự nên không chấp nhận xử lý căn nhà trên.

Trái lại, Ngân hàng cho rằng khi ký hợp đồng tín dụng, bên vay đã cam kết thế chấp cả nhà và đất. Song, căn cứ vào tài liệu, việc này không được thể hiện cụ thể bằng bất cứ điều khoản nào trong hợp đồng thế chấp.

Hội đồng xét xử phúc thẩm - Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội căn cứ vào Điều 716 Bộ luật Dân sự, chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn. Như vậy, ACB chỉ được xử lý tài sản là quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cấp phúc thẩm cũng cho rằng, việc các bên cam kết khoản cho vay, trong đó có nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn là đảm bảo quyền lợi của Ngân hàng. Đối với khoản phạt chậm trả là không phù hợp. Tuy nhiên, do bị đơn không kháng án về nội dung này nên cấp phúc thẩm không xem xét.