Quyết định số 28/2003/hđtp-ds ngày 03-11-2003 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

QUYẾT ĐỊNH SỐ28/2003/HĐTP- DS NGÀY 03-11-2003
VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ 

HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

.......................

Tại phiên toà ngày 03-11-2003 xét xử giám đốc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa các đương sự:

Nguyên đơn: 1. Ông Đặng Phước Thành, sinh năm 1957.

                         2. Bà Ngô Thị Thuý Vân, sinh năm 1957.

Cả hai đều trú tại nhà số 30 Thủ Khoa Huân, phường Bến Thành, quận1, thành phố Hồ Chí Minh.

- Bị đơn: Ông Võ Thái Bình, sinh năm 1974; trú tại nhà số 4 Cách Mạng Tháng 8, khu phố 3, phường Chánh Nghĩa, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương; tạm trú tại số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Võ Anh Trung; trú tại số: 12 Rue Du Quatre Septembe thành phố Paris 75002- Pháp.

2. Ông Võ Anh Tú; trú tại số 275 Fasic Ave Roemead CA. 91770 USA.

NHẬN THẤY :

Nguồn gốc căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Võ Văn Thiêm và bà Nguyễn Thị Hoa (đều chết năm 1975). Sau khi ông Thiêm, bà Hoa chết, ngày 10-12- 1988 Phòng Công chứng nhà nước lập biên bản số 11/PCC về việc khai mở chúc thư của ông Thiêm, bà Hoa thì trong tờ chúc thư có đoạn ghi cho hai con là ông Tú và ông Trung căn nhà  số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1. Sau đó phát sinh tranh chấp giữa ông Tú với ông Bé, bà Nga về việc đòi nhà cho ở nhờ thì lúc này ông Trung với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng ông Trung đang định cư tại Pháp, nên ngày 17-02-1993 viết giấy cho ông Tú được trọn quyền sở hữu căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 thành phố Hồ Chí Minh.

Tại Bản án phúc thẩm số 217/PTDS ngày 07-11-1994, Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: buộc vợ chồng bà Nga, ông Bé trả nhà cho ông Tú. Ông Tú được quyền liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục hợp thức. Năm 1996 khi ông Tú tiến hành làm thủ tục hợp thức hoá thì Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông Thiêm, bà Hoa (chết năm 1975) do con trai là ông Tú đại diện kê khai.

Ngày 07-10-1996 ông Tú làm tờ khai lệ phí trước bạ căn nhà trên, nhưng vẫn khai người được thừa kế di sản là ông Tú và ông Trung. Nhưng cũng tại tờ khai này, ngày 20-12-2000 phòng thuế trước bạ ghi thêm vào lề tờ khai là xoá tên ông Trung theo bản án phúc thẩm trên. Trước đó ngày 08-03-2000 ông Tú đã uỷ quyền cho con trai là Võ Thái Bình được toàn quyền bán căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1.

Ngày 21-02-2001 ông Bình làm giấy thoả thuận bán cho ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 với giá 520 lượng vàng SJC. Ông Thành, bà Vân giao cho ông Bình 3 lần. Lần 1 đặt cọc 50 lượng vàng SJC, lần hai trả hết số còn lại là 470 lượng vàng hai bên còn thoả thuận: Nếu Nhà nước CHXHCNVN chưa cho phép thì số cọc bên bán hoàn trả đủ 50 lượng vàng mà không phải bồi thường. Sau khi thoả thuận bên bán đã đặt cọc 50 lượng vàng.

Đến ngày 26-02-2001 hai bên lập hợp đồng chính thức mua bán. Sau đó bên bán trả bên mua hai lần là 150 lượng vàng. Tổng cộng 200 lượng vàng. Ông Bình xác nhận dùng 200 lượng vàng của ông Thành, bà Vân đưa trả nợ cho ông Công để lấy giấy tờ căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 từ ông Công về.

Khi hai bên ra Phòng Công chứng số 1 thành phố Hồ Chí Minh, thì Phòng Công chứng không chứng thực với lý do căn nhà nói trên có hai đồng thừa kế là ông Trung và ông Tú, nhưng chưa có ý kiến của ông Trung nên Phòng Công chứng nhà nước không công chứng và hướng dẫn đăng báo, đồng thời phải đóng phần sở hữu của ông Trung để Nhà nước quản lý. Trong thời gian đăng báo ngày 12-06-2001 Phòng Công chứng nhận được đơn của ông Trung ở nước ngoài gửi về đề ngày 18-05-2001 yêu cầu ngăn chặn việc mua bán nên Phòng công chứng không chứng thực hợp đồng mua bán căn nhà nói trên.

Nay ông Bình xin huỷ hợp đồng mua căn nhà với lý do không còn nhu cầu bán nhà và xin trả lại cho vợ chồng ông Thành 200 lượng vàng SJC, đồng thời bồi thường 50 lượng vàng SJC như đã thoả thuận.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-09-2002, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu của ông Đặng Phước Thành cùng đại diện là bà Ngô Thị Thuý Vân.

- Công nhận hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 lập ngày 26-02-2001 giữa ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân với ông Võ Thái Bình.

- Ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân có trách nhiệm trả cho ông Võ Thái Bình số tiền mua bán nhà còn lại 320 lượng vàng SJC.

- Buộc ông Võ Thái Bình cùng gia đình phải giao căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn phường Bến Thành, quận 1 cho vợ chồng ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân trong thời hạn 1 tháng, kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.

- Án phí dân sự sơ thẩm ông Bình phải chịu 30.057.000 đồng.

- Hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho ông Đặng Phước Thành theo biên lai số 025077 ngày 25-07-2001.

Ngày 23-09-2002, ông Võ Thái Bình có đơn kháng cáo không đồng ý quyết định của án sơ thẩm.

Ngày 23-09-2002, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định Kháng nghị; đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xử theo hướng sửa án sơ thẩm huỷ hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 giữa ông Bình và vợ chồng ông Thành, bà Vân do hợp đồng vô hiệu. Ông Bình trả cho ông Thành bà Vân 200 lượng vàng SJC. Ghi nhận ông Bình bồi thường cho ông Thành, bà Vân 50 lượng vàng SJC.

Ngày 06-12-2002, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã rút toàn bộ kháng nghị.

Tại Bản án phúc thẩm số 130/PTDS ngày 25-04-2003 Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Sau khi xét xử phúc thẩm ông Võ Thái Bình có đơn khiếu nại cho rằng: Việc mua bán nhà số 229 Lê Thái Tôn, phường Bến Thành quận 1 không thành là do Phòng Công chứng số 1 không chứng nhận hợp đồng bởi không công nhận cha tôi là Võ Anh Tú là sở hữu chủ của căn nhà. Hợp đồng mua bán giữa tôi và ông Thành, bà Vân là hợp đồng có điều kiện, nay cơ quan Công chứng không chứng nhận hợp đồng thì hợp đồng đương nhiên bị huỷ bỏ.

Tại Quyết định số96/KN-VKSNDTC - KSXXDS ngày 09-09-2003, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm số 130/PTDS ngày 25-04-2003 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh nêu trên với nhận định: “Giấy thoả thuận bán nhà” lập ngày 21-02-2001 và hợp đồng bán nhà “lập ngày 26-02-2001” giữa ông Bình với vợ chồng ông Thành, bà Vân không thực hiện được do yếu tố khách quan là cơ quan công chứng Nhà nước từ chối chứng nhận hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn. Mặt khác, hợp đồng mua bán nhà nêu trên chưa có xác nhận của cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền nên chưa có giá trị để buộc các bên phải thực hiện hợp đồng. Do đó hợp đồng nêu trên bị vô hiệu vì vi phạm Điều 443 Bộ luật Dân sự, Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xử công nhận hợp đồng, vợ chồng ông Thành, bà Vân trả tiếp cho ông Bình 320 lượng vàng là không đúng. Lẽ ra phải huỷ hợp đồng xác định lỗi và bồi thường thiệt hại tương ứng với lỗi mỗi bên; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hưởng huỷ bản án sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-09-2002 của Toà án nhân dân  thành phố Hồ Chí Minh và bản án phúc thẩm số 130/PTDS ngày 25-04-2003 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo thủ tục chung.

XÉT THẤY:

Hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng ông Thành, bà Vân với ông Bình lập ngày 26-02-2001 chưa có xác nhận  của cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền như quy định tại Điều 443 Bộ luật Dân sự, nên chưa có giá trị pháp lý để buộc các bên phải thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

Bản án sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-09-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án phúc thẩm số 130/DSPT ngày 25-04-2003 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh công nhận hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 giữa ông Thành, bà Vân với ông Bình, vợ chồng ông Thành, bà Vân trả cho ông Bình 320 lượng vàng là sai. Để áp dụng đúng các quy định của pháp luật cần phải căn cứ vào Điều 139 Bộ luật Dân sự ấn định thời gian cho các bên đương sự tiến hành hoàn tất thủ tục mua bán, nếu bên nào không thực hiện làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bị coi là có lỗi và phải bồi thường thiệt hại. Căn cứ vào Nghị quyết số01/NQ-HĐTP ngày 16-04-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo đúng quy định của pháp luật.

Bởi các lẽ trên căn cứ vào khoản 4 Điều 77 Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm số 130/PTDS ngày 25-04-2003 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-09-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân với ông Võ Thái Bình.

2. Giao hồ sơ vụ án trên cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật. 
 

Lý do các Bản án sơ thẩm, phúc thẩm bị huỷ:

Hợp đồng mua bán nhà chưa thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, nên Toà án chưa thể buộc các bên thực hiện hợp đồng đó.