Quyết định giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về việc "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của ông Nguyễn Văn Phương

….

Ngày 14-02-2012, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa:

Nguyên đơn:  - Ông Nguyễn Văn Phương sinh năm 1965.

  - Bà Nguyễn Thị Bảo sinh năm 1971.

Ông Phương, bà Bảo cùng trú tại số 110, Lê Thánh Tôn, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.

Bị đơn: - Cụ Nguyễn Lô sinh năm 1932.

- Cụ Văn Thị Cặn sinh năm 1933.

Cụ Lô, cụ Cặn cùng trú tại số 54, Chu Văn An, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Nguyễn Văn Trung trú tại số 9, Phó Đức Chính, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Ông Nguyễn Thành Phước sinh năm 1964; trú tại số 54, Chu Văn An, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.

NHẬN THẤY :

Tại đơn khởi kiện ngày 15-3-2007 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là vợ chồng ông Nguyễn Văn Phương, bà Nguyễn Thị Bảo trình bày:

Ngày 23-8-2006, bà Bảo cùng cụ Nguyễn Lô ký Giấy đặt cọc, theo đó bà Bảo giao cho cụ Lô 20.000 USD để đảm bảo cho việc vợ chồng cụ Lô chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại số 54 Chu Văn An, thành phố Huế. Ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ Lô đã ký hợp đồng chuyển nhượng 227 m2 đất tại số 54 Chu Văn An cho vợ chồng ông Phương (do ông Nguyễn Văn Trung làm đại diện) với giá 1.135.000.000 đồng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế. Thực tế, vợ chồng ông Phương đã giao tiếp 55.000 USD cho vợ chồng cụ Lô, cụ thể là ông Nguyễn Thành Phước (con của vợ chồng cụ Lô) nhận 6.000 USD (ngày l0-10-2006) và nhận 49.000 USD (ngày 27-10-2006). Như vậy tổng số tiền vợ chồng cụ Lô đã nhận là 75.000 USD tương đương 1.203.780.000 đồng. Theo hợp đồng nêu trên thì bên chuyển nhượng đất có trách nhiệm nộp toàn bộ tiền lệ phí công chứng, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp thay bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiền lệ phí trước bạ và giao các giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất từ ngày 26-10-2006. Vì vậy, sau khi nhận đủ tiền chuyển nhượng đất, vợ chồng cụ Lô (do ông Phước đại diện) đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo thỏa thuận và đã nhận Giấy chứng nhận quyền sử dịng đất mang tên vợ chồng ông Phương tại Ủy ban nhân dân thành phố Huế. Tuy giá chuyển nhượng chỉ là 1.135.000.000 đồng, nhưng vợ chồng ông Phương chi giao cho vợ chồng cụ Lô 75.000 USD tương đương 1.203.780.000 đồng để hỗ trợ thêm cho vợ chồng cụ Lô khi làm các thủ tục chuyển nhượng đất và thanh toán giá trị căn nhà của vợ chồng cụ Lô có trên đất. Vợ chồng cụ Lô đã tự ý điền thêm "giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 21.000.000 đồng/m2" vào Giấy đặt cọc ngày 23-8-2006, để cho rằng vợ chồng ông Phương mới thanh toán được 190.000 USD, chưa thanh toán hết tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng vì vợ chồng ông Phương không giao thêm cho vợ chồng cô Lô khoản tiền nào khác ngoài số tiền 75.000 USD. Vợ chồng ông Phương yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng cụ Lô phải giao diện tích 227 m2 đất tại số 54 Chu Văn An và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mang tên vợ chồng ông Phương) cho vợ chồng ông.

Bị đơn là vợ chồng cụ Nguyễn Lô, cụ Văn Thị Cặn trình bày: ngày 23-8-2006, bà Bảo cùng cụ Nguyễn Lô đã ký Giấy đặt cọc, theo đó bà Bảo giao cho cụ Lô 20.000 USD để đảm bảo cho việc vợ chồng cụ Lô chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại số 54 Chu Văn An với giá 21 triệu đồng/m2. Ngày 26-10-2006, hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất nêu trên với giá 1.135.000.000 đồng. Tuy nhiên, việc ghi giá như vậy là nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước và giá này thấp hơn nhiều so với giá do Nhà nước quy định, còn giá thực tế hai bên thỏa thuận là 227 m2 x 21 triệu đồng/m2 = 4.767.000.000 đồng. Thực tế, ông Nguyễn Thành Phước (con của vợ chồng cụ Lô) đã nhận tiền do vợ chồng ông Phương giao như sau: 20.000 USD (ngày 23-8-2006), 6.000 USD (ngày 10-10-2006), 49.000 USD (ngày 27-10-2006), 85.000 USD (ngày 05-12-2006), 20.000 USD (ngày 02-01- 2007), 10.000 USD (ngày 15-01-2007). Mỗi lần nhận tiền đều có ghi một giấy biên nhận tiền và giao cho ông Nguyễn Văn Trung (đại diện cho vợ chồng ông Phương) giữ nên vợ chồng cụ Lô không lưu giữ các biên nhận gốc. Như vậy, tổng cộng số tiền vợ chồng cụ Lô đã nhận là 190.000 USD và vợ chồng ông Phương còn phải giao tiếp số tiền l.716.520.000 đồng theo thỏa thuận. Vợ chồng cụ Lô yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông Phương phải trả số tiền còn thiếu và đồng ý giao đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận cho vợ chồng ông Phương.

Ông Nguyễn Văn Trung thống nhất lời trình bày của nguyên đơn.

Ông Nguyễn Thành Phước thống nhất lời trình bày của bị đơn.

Tại Bản án dài sự sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007, Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 26-10 -2006 tại trụ sở Phòng Công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huê giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng cụ Nguyễn Lô, bà Văn Thị Cặn và bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn Phương do ông Nguyễn Văn Trung đại diện theo ủy quyền của ông Phương và bà Nguyễn Thị Bảo là vô hiệu toàn bộ.

 Buộc vợ chồng cụ Nguyễn Lô, cụ Văn Thị Cặn phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn Phương và bà Nguyễn Thị Bảo 75.000 USD quy đổi thành 1.212.300.000 đồng.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Phương, bà Nguyễn Thị Bảo phải thanh toán cho ông Nguyễn Lô và bà Văn Thị Cặn một nửa số tiền thuế và tiền trước bạ sang tên là 73.491.500 đồng. Được khấu trừ vào phần mà cụ Lô, cụ Cặn phải hoàn trả lại cho ông Phương, bà Bảo. Như vậy, cụ Lô, cụ Cặn còn phải thanh toán hoàn trả cho vợ chồng ông Phương, bà Bảo số tiền 1.212.300.000 đồng - 73.491.500 đồng = 1.138.808.500 đồng.

Vợ chồng cụ Nguyễn Lô, cụ Văn Thị Cặn có quyền sử dụng diện tích đất 227 m2 lại 54 Chu Văn An thành phố Huế và có nghĩa vụ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và làm thủ tục xin cẩn lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 19-9-2007, ông Nguyễn Văn Trung có đơn kháng cáo.

Ngày 23-9-2007, ông Trần Văn Thành (đại diện của nguyên đơn theo ủy quyền) có đơn kháng cáo.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007, Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng quyết định:

Giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế đôí với nguyên đơn ông Nguyễn Văn Phương, bà Nguyễn Thị Bảo; bị đơn là cụ Nguyễn Văn Lô, cụ Văn Thị Cặn và người có quyền lợi nghiã vụ liên quan là ông Nguyễn Văn Trung, ông Nguyễn Thành Phước về việc “đòi quyền sử dụng đất”.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 20-01-2008, bà Nguyễn Thị Bảo có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số927/2010/KN-DS ngày 08-12-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007 của Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 của Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ Nguyễn Lô đã ký hợp đồng chuyển nhượng 227 m2 đất tại số 54 Chu Văn An cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Phương (do ông Nguyễn Văn Trung làm đại diện) với giá 1.135.000.000 đồng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Thừa Thiên Huế. Trong nội dung của hợp đồng nêu trên, các bên thỏa thuận giá cả, thanh toán bằng Đồng Việt Nam và hợp đồng đã được công chứng theo quy định của pháp luật nên không bị vô hiệu. Thực tế, các bên đặt cọc và thanh toán bằng ngoại tệ (tiền USD) nên đã vi phạm điều 22 Pháp lệnh ngoại hối có hiệu lực từ ngày 01-6-2006 và có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử lý vi phạm hành chính vẫn còn. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng khi thực hiện hợp đồng các bên thỏa thuận thanh toán bằng Đô la Mỹ, từ đó tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ là không đúng.

Trong vụ án này, các đương sự còn tranh chấp về giá chuyển nhượng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không quyết định định giá tài sản chuyển nhượng, không xác minh thực tế các bên thỏa thuận giá là bao nhiêu mà đã giải quyết vụ án là không có căn cứ. Tại Tòa án, vợ chồng cụ Lô xuất trình 2 bản phô tô giấy biên nhận tiền ngày 02-01-2007 và ngày 15-01-2007 với tổng số tiền là 30.000 USD, đồng thời khai và thừa nhận đã nhận của vợ chồng ông Phương 190.000 USD. Trong quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Trung đã cung cấp thêm các biên nhận tiền ngày 15-01-2007, ngày 11-12-2006, ngày 02-01-2007 và ngày 15-01-2007 để chứng minh ông Phước đại diện vợ chồng cụ Lô đã nhận tổng cộng 199. 850.000 USD từ vợ chồng ông Phương. Đây là các tài liệu, chứng cứ mới chưa được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết. Tòa án cấp phúc thẩm không hủy bản án sơ thẩm, để giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án mà lại quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm là sai lầm nghiêm trọng. Với các lý do trên, cần phải hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo hướng xác minh, làm rõ giá trị quyền sử dụng 227 m2 đất tại số 54 Chu Văn An tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất trên tại thời điểm chuyển nhượng tương đương với số tiền mà vợ chồng cụ Lô đã nhận (vợ chồng ông Phương đã thanh toán xong) thì buộc vợ chồng cụ Lô phải giao đất cho vợ chồng ông Phương; trường hợp giá trị quyền sử dụng đất cao hơn số tiền mà vợ chồng cụ Lô đã nhận thì buộc vợ chồng ông Phương phải thanh toán số tiền còn thiếu tương đương với giá trị thị trường quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm cho vợ chồng cụ Lô và thuộc vợ chồng cụ Lô phải giao đất cho vợ chồng ông Phương.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29-3-2011 của Quốc hội).

QUYẾT ĐỊNH:

 1. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007 của Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng và Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 của Toà án nhân dân tỉnh thừa thiên Huế về vụ án "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là các ông, bà Nguyễn Văn Phương, Nguyễn Thị Bảo với bị đơn là các cụ Nguyễn Lô, Văn Thị Cặn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các ông Nguyên Văn Trung, Nguyễn Thành Phước.

2. Giao hộ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.