Quyết định giám đốc thẩm xét xử bà Huỳnh Thị Thu Hương về việc "Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản"

….

Ngày 14/02/2012, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản " (đòi lại tài sản là nhà gắn liền với quyền sử dụng đất) giữa:

- Nguyên đơn: Bà Hàng Tuyết Phương sinh năm 1928; định cư ở nước Cộng hòa Pháp; tạm trú tại 115 Nguyễn Thái Học, phường Cầu Ông Lãnh quận 1, thành phố Hồ Chí Minh;

Đại diện theo ủy quyền của bà Phương là ông Hàng Võ trú tại 109 Cách Mạng Tháng Tám, phường Hòa Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Bị đơn: Chị Huỳnh Thị Thu Hương sinh năm 1967; trú tại 17/1A, khu phố 2, phường Bửu Long, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Phẩm sinh năm 1952.

2. Ông Vũ Hồng Tăng sinh năm 1934.

3 . Anh Vũ Hồng Anh sinh năm 1979

4. Chị Vũ Lệ Anh sinh năm 1981.

5 . Chị Vũ Vân Anh sinh năm 1983.

6. Anh Vũ Nam Anh sinh năm 1987.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cùng trú tại số nhà 111 đường Cách Mạng Tháng Tám, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 20/12/2006 và các lời khai trong quá trình tố tụng nguyên đơn là bà Hàng Tuyết Phương trình bày.

Năm 1953, bà mua một căn nhà trên diện tích đất 0h11a45 tại số 49 đường Nguyễn Hữu Cảnh (nay là số 111 đường Cách Mạng Tháng Tám) thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai của vợ chồng “Nguyễn Xuân Bá và Maire Hélène Nguyen Van Yen”. Do nhà cũ xuống cấp nên ngày 9/11/1961 bà lập đồ án xây dựng căn nhà trên một phần đất diện tích 432,8m2 và được Tỉnh trưởng Biên Hòa cấp phép xây dựng ngày 29/12/1961. Do bận đi công tác ở xa nên bà giao nhà cho bà Huỳnh Thi Tư (là chị gái bà) quản lý và nuôi mẹ bà là cụ Huỳnh Sâm (chết năm 1993). Năm 1962, lấy danh nghĩa của bác sỹ Vương Tú Toàn, bà mở Nhà bảo sanh, lấy hiệu "Minh Đức" và giao cho bà Tư quản lý. Năm 1967, bà Tư nhận chị Huỳnh Thị Thu Hương làm con nuôi. Ngày 01/8/1971, bà làm “Tờ xác nhận cho đất cất nhà" có nội dung bà đứng tên làm chủ lô đất sổ địa bộ 47 số bản đồ 49 tờ thứ 4 tỉnh lỵ Biên Hòa số 89 Nguyễn Hữu Cảnh; bằng lòng và thỏa thuận để một phần đất của bà là 80m2 cho bà Tư xây cất một căn nhà để cho cụ Sâm ở. Năm 1976, bà xuất cảnh sang Pháp, bà giao nhà đất của bà cho mẹ bà và bà Tư quản lý, chị Hương ở cùng. Năm 1985 bà Tư chết bà tiếp tục cho chị Hương sử dụng. Năm 1987, chị Hương tự ý lập giấy tờ kê khai nhà đất do bà Tư chết để lại cho chị Hương thừa kế để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vào ngày 19/6/1987, bà không biết.

Năm 1997, chị Hương tiếp tục làm thủ tục đăng ký, kê khai nhà đất bà cũng không biết. Năm 1998, bà về nước, chị Hương lập "Tờ cam kết" ngày 6/5/1998 có nội dung: nguyên căn nhà 111 đường Cách Mạng Tháng Tám hiện chị Hương đang ở nguồn gốc nhà đất thuộc sở hữu của bà, nay bà đồng ý cho chị Hương đứng tên, nếu sau này có sự mua bán, cho thuê, chuyển đại nhà đất thì phải có sự đồng ý của bà và chị Hương.

Ngày 12/3/2002, chị Hương được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Ngày 26/3/2002, chị Hương tự ý bán toàn bộ nhà và chuyển nhượng đất cho bà Nguyễn Thị Phẩm không được sự đồng ý của bà.

Bà Phương yêu cầu Toà án hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa chị Hương với vợ chồng ông Vũ Hồng Tăng, bà Nguyễn Thị Phẩm, trả lại nhà đất cho bà. Bà đồng ý cho chị Hương 80m2 đất theo giấy cho đất lập năm 1971.

- Bị đơn là chị Huỳnh Thị Thu Hương trình bày:

Nhà tranh chấp do mẹ chị là bà Tư xây năm 1961, đất có thể do cụ Huỳnh Sâm cho mẹ chị. Năm 1963, mẹ chị mua lại những dụng cụ Nhà bảo sanh Minh Đức của bác sỹ Vương Tú Toàn. Năm 1971, bà Phương cho mẹ chị 80m2 đất và mẹ chị đã xây một căn nhà nhỏ năm 1985, mẹ chị chết không để lại di chúc, chị là con duy nhất nên được thừa kế toàn bộ và đất của mẹ chị để lại. Do sử dụng nhà đất ổn định nên năm 1987 chỉ làm thủ tục đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 111 đường Cách Mạng Tháng Tám. Năm 1976 , bà Phương xuất cảnh diện con bảo lãnh, bà Phương không làm thủ tục ủy quyền quản lý tài sản do thực tế bà không còn tài sản nào ở Việt nam và cũng không đăng ký, kê khai nhà đất theo quy định của pháp luật. Năm 1997, chị đăng ký, kê khai theo quy định của Nhà nước và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ngày 12/03/2002. Năm 1998, bà Phương về nước có lập sẵn một tờ cam kết, chị đã ký tên trong trạng thái tinh thần không minh mẫn và không có chứng thực của chính quyền địa phương. Ngày 26/3/2002, chị bán toàn bộ nhà đất cho bà Phẩm với giá 200 lượng vàng. Nay chị không đồng ý với yêu cầu của bà Phương.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng bà Nguyễn Thị Phẩm và ông Vũ Hồng Tăng trình bày:

Ngày 26/3/2002, ông bà đã lập hợp đồng mua nhà 111 đường Cách Mạng Tháng Tám của chị Hương trên diện tích đất 432,8m2, đã được chứng thực của Ủy ban nhân dân phường và hồ sơ chuyển nhượng đã làm ở Ủy ban dân nhân thành phố Biên Hòa. Ông bà đã thanh toán xong số tiền mua bán như chị Hương trình bày, nhưng do bà Phương có tranh chấp nên việc sang tên quyền sở hữu nhà chưa thực hiện được. Nay ông bà yêu cầu chị Hương tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số08/2007/DS-ST ngày 12/7/2007, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai quyết định :

Chị Hương được sở hữu căn nhà số 111 có diện tích 230,95m2 và được quyền sử dụng diện tích đất 432,8m2 thuộc thửa 36, tờ bản đồ số 07 phường Hòa Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (có căn nhà tọa lạc ở trên).

Chị Hương có trách nhiệm thanh toán 1/2 giá trị diện tích nhà và đất cho bà Phương là 100 lương vàng SJC.

Tách và dành quyền khởi kiện cho ông Tăng, bà Phẩm đốí với chị Hương bằng vụ kiện khác về hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất nếu có yêu cầu và còn thời hiệu khởi kiện.

Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 20/7/2007, đại diện của bà Hàng Tuyết Phương là ông Hàng Võ kháng cáo yêu cầu chị Huỳnh Thị Thu Hương trả là diện tích đất hoặc trả theo giá thị trường.

Ngày 25/7/2007, chị Huỳnh Thị Thu Hương kháng cáo đề nghị được xem xét lại.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 387/2007/DSPT ngày 29/1l/2007, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Bác yêu cần khơỉ kiện đòi tài sản và đất của bà Hàng Tuyết Phương (ủy quyền cho ông Hàng Võ) đối với chị Huỳnh Thị Thu Hương.

Chị Huỳnh Thị Thu Hương được quyền sở hữu nhà và đất tại số 111 đường Cách Mạng Tháng Tám, phường Hòa Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 4701020384 ngày 12/3/2002 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai.

Các phần quyết định khác của án sơ thẩm đã có hiệu lực pháp luật.

Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 20/1 2/2007, bà Hàng Tuyệt Phương khiếu nại đề nghị Tòa án chấp thuận yêu cầu đòi lại nhà đất của bà, hoặc trả giá trị 1/2 nhà đất theo giá thị trường.

Tại Quyết định số900/2010/KN-DS ngày 26/11/2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 387/2007/DSPT ngày 29/11/2007 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy ban án phúc thẩm nêu trên và huỷ bản án dân sự sơ thẩm số08/2007/DS-ST ngày 12/7/2007 của Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Theo tài liệu trong hồ sơ vụ án có cơ sở xác định đất tranh chấp diện tích 432,8m2 tại số nhà 111 đường Cách Mạng Tháng Tám, phường Hòa Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai do bà Hàng Tuyết Phương tạo lập năm 1953 và xây nhà năm 1961, có giấy tờ mua bán, xây dựng và được chính quyền chế độ cũ xác nhận. Sau khi xây nhà xong bà Phương để cho mẹ là cụ Huỳnh Sâm, chị gái là bà Huỳnh Thị Tư và chị Huỳnh Thị Thu Hương (được bà Tư nhận làm con nuôi vào năm 1967) sử dụng. Năm 1971, bà Phương viết giấy đồng ý coi một phần đất của bà thương cho bà Tư 80m2 (tại phần đất tranh chấp nêu trên) để bà Tư xây dựng nhà cho bà Tư và cụ Sâm ở; nay bà Phương vẫn đồng ý cho chị Hương phần đất này. Trước và sau khi xuất cảnh sang nước Pháp năm 1976 bà Phương không ủy quyền quản lý sử dụng, bán, tặng cho nhà đất cho ai, nên năm 1987 chị Hương tự kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là không đúng quy định. Năm 1998, chị Hương đã ký “Tờ cam kết" với bà Phương, có nội dung thừa nhận nhà đất tranh chấp thuộc quyền sở hữu của bà Phương, bà Phương đồng ý để chị Hương đứng tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu sau này có sự mua bán cho thuê, chuyển đổi nhà đất nói trên phải có sự đồng ý của bà phương và chị Hương.

Ngày 12/3/2002, chị Hương được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; chỉ hai ngày sau (ngày 14/3/2002), chị Hương ký hợp đồng bán toàn bộ nhà đất nêu trên cho vợ chồng ông Vũ Hồng Tăng và bà Nguyễn Thị Phẩm với giá 200 lượng vàng. Khi tranh chấp xảy ra (năm 2002) bà Phương yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa chị Hương với vợ chồng ông Tăng, bà Phẩm và được lấy lại nhà đất, đồng ý cho chị Hương 100 lượng vàng và 80m2 đất đã cho bà Tư năm 1971; còn chị Hương không đồng ý trả nhà đất, chỉ đồng ý trả bà Phương 66 lượng vàng (BL 91,92,93)

Như vậy, nhà đất tranh chấp bà Phương chưa bán, tặng cho ai và không bị Nhà nước quản lý. Chị Hương không có chứng cứ chứng minh bà Phương đã cho bà Tư toàn bộ nhà đất này nên chị Hương không có quyền thừa kế tài sản tranh chấp. Chị Hương viết cam kết năm 1998 với bà Phương đã thừa nhận nhà đất tranh chấp vẫn thuộc quyền sở hữu và sử dụng của bà Phương. Từ sau khi có cam kết, bà phương không có văn bản nào bán, tặng cho chị Hương nhà đất của bà Phương. Vì vậy, nhà đất tranh chấp vẫn thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bà Phương, nhưng giao cho chị Hương 80m2 đất bà Phương cho bà Tư và giao cho chị Hương một phần đất do có công sức duy trì tài sản, tổng cộng tương đương là diện tích đất tranh chấp, như Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định là phù hợp. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng bà Tư quản lý tài sản trong thời gian dài, chị Hương đã kê khai và đo được thừa kế của bà Tư, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, từ đó bác yêu cầu của bà Phương là không đứng.

Khi đã xác định nhà đất tranh chấp vẫn thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bà Phương thì phải xác định chị Hương không có quyền bán. Lẽ ra, phải giải quyết đồng thời trong cùng vụ án này về việc có công nhận hay không công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa chị Hương với vợ chồng ông Tăng, bà Phẩm; phải thu thập chứng cứ làm rõ nếu người mua là ngay tình thì xem xét công nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất cho người mua theo quy định tại Điều 258 Bộ luật dân sự; nếu người mua biết rõ nguồn gốc nhà đất của bà Phương nhưng vẫn tiến hành mua thì xem xét lỗi của đôi bên và giải quyết hợp đồng vô hiệu theo quy định; phải định giá nhà đất theo thị trường để buộc chị Hương trả một phần giá trị nhà đất cho bà Phương. Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét các nội dung trên, tách quan hệ mua bán nhà đất giữa chị Hương với ông Tăng, bà Phẩm để giải quyết trong vụ án khác nếu đương sự có yêu cầu là không giải quyết toàn diện vụ án.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29/3/2011 của Quốc hội).

QUYẾT ĐỊNH:

Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 387/2007/DSPT ngày 29/11/2007 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm số08/2007/DS-ST ngày 12/7/2007 của Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai về vụ án “Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản” giữa nguyên đơn là bà Hàng Tuyết Phương với bị đơn là chị Huỳnh Thị Thu Hương; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Phẩm, ông Vũ Hồng Tăng, anh Vũ Hồng Anh, chị Vũ Lệ Anh, chị Vũ Vân Anh và anh Vũ Nam Anh; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.