Quyết định giám đốc thẩm về vụ án "Tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất"

 ……..

Ngày 04 tháng 3 năm 2008, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc xét xử vụ án dân sự tranh chấp về tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Thái Thị Xuân Hoa, sinh năm 1936; trú tại: nhà số 8 đường Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Bị đơn: Ông Nguyễn Xăng, sinh năm 1946 và vợ là bà Nguyễn Thị Lèo sinh năm 1953; đều trú tại: nhà số 8B đường Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Hợp tác xã vận tải cơ giới nhẹ Trường Nguyên, trụ sở: 15A Trần Phú, phường Vĩnh Nguyên, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, ủy quyền cho ông Nguyễn Hữu Chiến đại diện;

2. Ông Mai Xuân Cường sinh năm 1926; trú tại: tổ 19 khu đất Lành, phường Vĩnh Thái, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa;

3. Ông Trần Nhánh sinh năm 1946; trú tại: nhà số 58 Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa;

4. Bà Trần Thị Dỹ sinh năm 1920; trú tại: nhà số 96 Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa; ủy quyền cho anh Nguyễn Văn Thướng, trú tại: 11A khu tập thể Viện Quân y 87 Tuệ Tĩnh, Nha Trang, Kháng Hòa, đại diện;

5. Anh Nguyễn Văn Ba sinh năm 1947; trú tại: phố Tiến Đức, phường Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận;

6. Anh Nguyễn Văn Tư, cư trú tại Mỹ;

7. Chị Nguyễn Thị Năm, cư trú tại Mỹ;

8. Chị Nguyễn Thị Hường, trú tại: Hòn Rớ, phường Phước Đồng, thành phố Nha Trang, Khánh Hòa;

9. Chị Nguyễn Thị Ngọc sinh năm 1963;

10. Anh Nguyễn Hồng Phúc sinh năm 1966;

11. Anh Nguyễn Hồng Đức sinh năm 1970;

Đều trú tại nhà số 96 Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

NHẬN THẤY:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 24-11-1992 và lời khai của nguyên đơn là bà Thái Thị Xuân Hoa thì: từ năm 1965 đến năm 1968, vợ chồng bà xây kè đá, đổ đất bồi lấn biển được một lô đất 937,5m² tại ấp Trường Đông, xã Vĩnh Trường, quận Vĩnh Xương, tỉnh Khánh Hòa (cũ) rồi cất một căn nhà chính, một căn nhà phụ (trại sản xuất nước mắm), một hầm đá và trồng dừa trên đất đó. Ngày 12-6-1970, bà đệ trình “Họa đồ hiện hữu ngôi nhà và trại sản xuất nước mắm” và được Ủy ban hành chánh xã Vĩnh Trường chứng thực là bà đã xây cất nhà ở và trại chứa mắm theo sơ đồ là đúng sự thật. Ngày 15-7-1971 ông Phạm Trọng Dụng (chồng bà) được Xã trưởng xã Vĩnh Trường cấp “Giấy chứng nhận tạm chiếm công thổ xã Vĩnh Trường” số 18/CNĐĐ/VT với diện tích đất 937,50m² (dài 25 m, rộng 37,5m) tại ấp Trường Đông, xã Vĩnh Trường.

Tháng 2/1976, bà mượn của ông Nguyễn Văn Ba (cháu họ bà) 200 đồng tiền mới chưa trả được và do anh Ba có mâu thuẫn với gia đình vợ nên tháng 6/1976 bà cho anh Ba ở nhờ phần nhà phụ thuộc nhà số 8 đường Truyền Thống (nay là đường Võ Thị Sáu) để hoãn nợ (trong đơn khởi kiện ngày 24-11-1992, bà Hoa trình bày là thục nhà cho anh Ba để hoãn nợ; có lúc lại khai là thế chấp nhà cho anh Ba với thỏa thuận miệng là khi nào bà trả tiền nhà thì anh Ba trả nhà cho bà). Do anh Ba hay đi sớm về khuya nên sau khi anh Ba đến đây ở, bà đã làm hàng rào dây kẽm gai ngăn nhà chính và nhà phụ để bảo vệ tài sản cho gia đình bà; thời gian này, vợ chồng bà đi làm rẫy tại Cam Ranh thỉnh thoảng mới về Nha Trang, các con bà vẫn ở lại trông nom nhà đất; tháng 12/1979 bà về thì thấy vợ chồng ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo đang ở nhà của bà; còn anh Ba đi đâu bà không rõ; ông Nguyễn Trung Chánh (bố anh Ba) cho biết anh Ba vào Sài Gòn làm ăn, anh Ba cho hợp tác xã Trường Nguyên (viết tắt là HTX) mượn nhà; bà hỏi ông Xăng thì ông Xăng nói là giữ giùm nhà cho HTX; bà nghĩ là anh Ba cho HTX mượn nhà, hơn nữa chưa có tiền trả nợ cho anh Ba nên bà không kiện đòi nhà đất vào thời điểm đó.

Năm 1981 ông Dụng chết, bà vẫn làm rẫy tại Cam Ranh đến năm 1987 trở về Nha Trang; năm 1988 bà trốn đi nước ngoài, bị bắt và xử phạt 3 năm tù giam; tháng 8 năm 1990, bà ra tù trở về Nha Trang thì thấy nhà phụ của bà cho anh Ba mượn trước đây đã bị sửa nhỏ lại; tháng 4/1992, ông Xăng tự ý tháo dỡ vật liệu căn nhà của bà và mang đi, chỉ còn lại nền; sau đó, ông Xăng đến gặp bà và yêu cầu bà ký giấy để ông Xăng làm thủ tục sở hữu chủ để sang nhượng cho người khác, lúc này bà mới biết nhà đất của bà đã bị mua bán bất hợp pháp nên bà đã khiếu nại đến UBND phường Vĩnh Trường; trong khi UBND phường đang giải quyết khiếu nại của bà thì vợ chồng ông Xăng đã dựng trái phép trên đất này một căn nhà tạm lợp mái tole, vách cót; nay bà yêu cầu Tòa án buộc ông Xăng, bà Lèo phải trả lại nhà đất cho gia đình bà (có lúc bà Hoa yêu cầu đòi nền nhà và công trình kiến trúc khác; có lúc lại đòi nền móng nhà và vườn cây…)

Theo lời khai của bị đơn là ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo thì: Ngày 15-12-1979 ông bà mua của HTX Trường Nguyên (HTX) căn nhà lợp mái tole, vách tre mà trước đây HTX mua của vợ chồng ông Chánh, bà Dỹ tại khóm Trường Sơn, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang (nay là nhà số 8B Võ Thị Sáu, thành phố Nha Trang) với giá 900 đồng và gia đình ông bà đã chuyển đến ở nhà này. Khi mua nhà đất, ông bà không xem giấy tờ gốc, chỉ biết căn nhà này của ông Chánh, bà Dỹ mà không biết đó là nhà của bà Hoa; HTX có đưa cho ông bà giấy nhượng nhà ngày 20-10-1979 giữa HTX với ông Chánh, bà Dỹ.

Sau hai năm kể từ khi mua nhà, vì trong giấy nhượng nhà ngày 15-12-1979 không ghi tứ cận, nên ông Xăng và ông Mai Xuân Cường (lúc này ông Cường không còn là Chủ nhiệm HTX nữa) có làm thêm giấy nhượng nhà đề ngày 02-7-1981 có ghi tứ cận cụ thể (giấy nhượng nhà này có xác nhận của chính quyền địa phương). Năm 1981, gia đình ông bà chuyển hộ khẩu về nhà đất này; gia đình bà Hoa ở bên cạnh trong nhiều năm nhưng không có khiếu nại, tranh chấp. Do nhà đã hư hỏng, nên tháng 8/1992 ông bà đã tháo vật liệu nhà để làm mới thì bà Hoa tranh chấp; tháng 10/1992 bà Hoa có đơn khởi kiện gửi Ủy ban nhân dân phường Vĩnh Trường xin chuộc nhà, nhưng ông bà không đồng ý; nay bà Hoa khởi kiện yêu cầu trả nhà đất, ông bà không đồng ý vì ông bà đã mua nhà đất là công khai, hợp pháp.

Quá trình ở tại nhà số 8B Võ Thị Sáu, ông đã hai lần sửa chữa nhà; tôn tạo đất, trồng thêm một số cây ăn trái; năm 1998, Nhà nước lấy 29m² để mở rộng đường Võ Thị Sáu.

Theo lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Trần Thị Dỹ (vợ của ông Nguyễn Trung Chánh) trình bày: năm 1976, bà Hoa có nợ anh Ba (con trai bà) 100.000 đồng tiền ngụy nên đã cho anh Ba ở nhờ tại phần nhà phụ (có lúc bà Dỹ khai là mượn tiền có thế chấp nhà cho anh Ba), không lập giấy tờ, khi nào bà Hoa trả tiền thì anh Ba trả nhà. Năm 1979 anh Ba vượt biên, mất tích; vợ chồng bà không ở tại nhà đất này; bà có nghe ông Chánh nói là đã bán căn nhà nêu trên với số tiền tương đương 5 chỉ vàng; bà không liên quan đến việc mua bán nhà, không sử dụng số tiền bán nhà; chữ ký mangn tên bà trong giấy bán nhà ngày 20-10-1979 là giả mạo.

Anh Nguyễn Văn Ba (con ông Chánh, bà Dỹ) trình bày: Khoảng năm1976 anh cho bà Hoa mượn 200 đồng tiền mới; do vợ chồng anh có mâu thuẫn nên anh ở nhờ nhà phụ (trại mắm, chỉ ngủ tại đây) của bà Hoa tại số 8 Võ Thị Sáu hiện nay; năm 1979 anh bỏ nhà ra đi, không thông báo cho ai biết nên mọi người nghĩ là anh mất tích; năm 1996-1997, anh về Vĩnh Trường thăm cha, nhưng cha anh đã mất; anh không biết việc mua bán nhà năm 1979; việc anh cho bà Hoa mượn tiền với việc anh ở nhờ nhà bà Hoa không liên quan đến nhau; giữa anh và bà Hoa không có thỏa thuận thục nhà; khoản tiền nợ 200 đồng, bà Hoa đã trả dần cho anh và đã trả xong; đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.

Ông Nguyễn Hữu Chiến -  đại diện theo ủy quyền của Hợp tác xã cơ giới nhẹ Trường Nguyên (HTX) trình bày: Căn nhà số 8B Võ Thị Sáu có nguồn gốc do HTX mua của ông Chánh, bà Dỹ vào năm 1979 với giá 800đ, sau đó HTX bán lại cho ông Xăng, bà Lèo với giá 900đ. Việc mua bán trước đây như thế nào thì hiện nay HTX không nắm rõ vì Ban Chủ nhiệm cũ (ông Cường, ông Nhánh lúc đó là Chủ nhiệm và Phó Chủ nhiệm HTX) thực hiện việc mua bán đó; HTX không lưu giấy tờ mua bán và giấy tờ thanh toán tiền. nay bà Hoa yêu cầu ông Xăng, bà Lèo trả nhà đất, HTX đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.

Ông Mai Xuân Cường (nguyên Chủ nhiệm HTX năm 1979) trình bày: ngày 20-10-1979 HTX có mua nhà của ông Chánh, bà Dỹ và khoảng 02 tháng sau thì HTX bán lại cho ông Xăng là xã viên HTX; việc mua bán này là hợp pháp, nên đề nghị Tòa án xem xét.

- Ông Trần Nhánh (nguyên Phó Chủ nhiệm HTX năm 1979) trình bày: ngày 20-10-1979 ông thay mặt cho HTX mua bán căn nhà của ông Chánh với giá 800đ (nhà đất không có giấy tờ gốc); khi mua bán, ông Chánh nói là nhà đất của ông Chánh (có lúc ông Nhánh khai là không rõ nguồn gốc nhà đất là của ai); ông Chánh ký giấy mua bán thay cho bà Dỹ (bà Dỹ không có mặt) khoảng 2 tháng sau, HTX (do ông Cường đại diện) bán lại cho ông Xăng; nay bà Hoa đòi nhà đất và xuất trình giấy tờ gốc về nhà đất nên ông biết việc mua bán nhà trước đây là sai, đề nghị Tòa án xem xét.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 79 ngày 05-5-1993, Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang quyết định:

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn:

- Hủy bỏ giấy nhượng nhà đất ngày 20-10-1979 giữa ông Chánh, bà Dỹ và HTX Trường Nguyên.

- Hủy bỏ giấy nhượng nhà đề ngày 02-7-1981 giữa HTX Trường Nguyên và ông Nguyễn Xăng.

- Buộc ông Xăng và bà Nguyễn Thị Lèo phải trả cho bà Thái Thị Xuân Hoa toàn bộ nền nhà (chỉ còn lại đá chẻ và ciment cũ, rộng 12m², 1 hầm đá dài 5,4m,  ngang 2,3m, cao 0,65m, dày 0,35m, 1 kè đá dài 9,8m, cao 1,5m và toàn bộ diện tích đất vườn 298,96m²  , trên có trồng các cây ăn quả là 03 cây dừa, 01 cây mận, 01 cây ổi, 01 cây xoài, 01 cây chùm ruột tọa lạc số 8 Võ Thị Sáu, Nha Trang (vị trí là: bên trái là nhà chính của bà Hoa, bên phải là số 6 Võ Thị Sáu tính theo đường hướng Võ Thị Sáu nhìn vào).

- Ông Xăng, bà Lèo được phép ở thêm 24 tháng (kể từ ngày 06-5-1993 đến 06-5-1995) để tìm chỗ ở khác. Hết thời gian trên đây phải tháo gỡ toàn bộ vật liệu làm nhà  tạm để trả lại nền nhà, đất vườn, kè đá, hầm đá cho bà Hoa.

- Bà Hòa phải trả cho vợ chồng ông Xăng khoản trị giá các cây ăn quả trồng thêm: 01 cây xoài, 01 cây ổi, 01 chùm ruột là 140.000đ

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí; lãi suất nợ quá hạn do hậm thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 17-5-1993, ông Xăng, bà Lèo kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông bà là bị đơn là không đúng; bỏ sót một số tài sản do ông bà tạo lập trêm đất và không đồng ý trả nhà đất cho bà Hoa.

Ngày 18-5-1993, bà Hoa kháng cáo không đồng ý để ông Xăng, bà Lèo lưu cư.

Tại Quyết định số14/KN-DS ngày 17-5-1993, Viện  trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Nha Trang kháng nghị bản án dân sự sơ thẩm số 79/DSST ngày 05-5-1993 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang; đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm nêu trên.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số44/PT-DS ngày 18-9-1993, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa quyết định:

Sửa án sơ thẩm

1. Bác yêu cầu của bà Thái Thị Xuân Hoa kiện ông Nguyễn Xăng về việc “đòi nền nhà và các công trình kiến trúc khác”.

2. Ông Nguyễn Xăng được quyền sở hữu phần nhà 12m², nhà tắm, nhà vệ sinh, một số cây ăn trái và được quyền sử dụng hợp pháp khoảnh đất mà hiện nay ông Xăng đang quản lý.

3. Hủy phần xác định ông Mai Xuân Cường và ông Trần Nhánh là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vì không có căn cứ pháp lý.

Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Tại Công văn số 128UB/MT ngày 13-10-1993, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh Khánh Hòa có kiến nghị giám đốc thẩm bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số09/KN-DS ngày 03-02-1994, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm số44/PT-DS ngày 18-9-1993 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa; giao hồ sơ để Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử theo hướng hủy các hợp đồng mua bán nhà trong vụ án này; buộc ông Xăng trả nhà cho bà Hoa, ông Chánh trả tiền cho HTX và HTX trả tiền cho ông Xăng.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số212/GĐT-DS ngày 25-8-1994, Tòa Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao quyết định:

- Chấp nhận kháng nghị số 09/DS ngày 03-02-1994 của Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

- Hủy án sơ thẩm số 79/DSST ngày 05-5-1993 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang và bản án phúc thẩm số 44/DSPT ngày 18-9-1993 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử lại sơ thẩm.

- Tại Quyết định số 34/TĐC/ST ngày 06-8-1997, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án nêu trên để chờ Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01-7-1991.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số02/ST-DS ngày 24, 25-5-2001, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là bà Thái Thị Xuân Hoa.

- Buộc ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo phải trả lại cho bà Thái Thị Xuân Hoa toàn bộ diện tích đất 288m² theo bản vẽ của Trung tâm dịch vụ địa chính Khánh Hòa ngày 12-3-2001 (mang số nhà 8B Võ Thị Sáu, khóm Trường Sơn, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang). Ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo phải tháo gỡ toàn bộ nguyên vật liệu đã dựng trên phần đất trên.

- Hủy giấy nhượng nhà đề ngày 20-10-1979 giữa ông Chánh, bà Dỹ và HTX Trường Nguyên.

- Hủy bỏ giấy chuyển nhượng nhà đề ngày 02-7-1981 giữa HTX Trường Nguyên và ông Nguyễn Xăng.

- Bà Hoa phải trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo số tiền 640.000đ trị giá các cây ăn trái trồng trên 288m² đất gồm: 01 cây dừa giá 90.000đ; 02 cây ổi giá 60.000đ; 01 cây chùm ruột giá 40.000đ; 02 cây mãng cầu tây giá 100.000đ; 03 cây mít giá 270.000đ; 01 cây bưởi giá 50.000đ; 02 cây đu đủ giá 30.000đ.

- Bà Trần Thị Dỹ phải thanh toán cho ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo số tiền giá trị diện tích đất 288m² là 207.360.000đ.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, lãi xuất nợ quán hạn do chậm thi hành án và quyền kháng cáo.

Trong thời hạn luật định, bà Hoa, bà Dỹ và ông Xăng có đơn kháng cáo.

Tại quyết định số03/QĐKN-DS ngày 28-5-2001, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa kháng nghị bản án sơ thẩm nêu trên, đề nghị Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm theo hướng sửa án sơ thẩm, buộc bà Dỹ thanh toán giá trị tiền sử dụng đất cho bà Hoa; ông Xăng, bà Lèo được sử dụng lô đất 8B Võ Thị Sáu, Nha Trang có diện tích 288m² trên có nền nhà, kè đá bà Hoa tranh chấp; bà Hoa được nhận khoản tiền đền bù giải tỏa đất khi làm đường Võ Thị Sáu hiện nay.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 18/2002/DSPT ngày 28-5-2002, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng quyết định:

1. Buộc ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo phải tháo dỡ toàn bộ nguyên vật liệu dùng để xây cất, đem đi nơi khác, để trả lại cho bà Thái Thị Xuân Hoa toàn bộ phần diện tích đất 288m² mang số hiệu 8B đường Võ Thị Sáu, khóm Trường Sơn, phường Vĩnh Tường, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa theo bản vẽ của Trung tâm dịch vụ địa chính Khánh Hòa ngày 12-3-2001.

2. Hủy bỏ các giấy tờ sau:

- Giấy nhượng nhà đề ngày 20-10-1979 giữa ông Nguyễn Trung Chánh và bà Trần Thị Dỹ với Hợp tác xã Trường Nguyên.

- Giấy chuyển nhượng nhà để ngày 02-7-1981 giữa Hợp tác xã Trường Nguyên với ông Nguyễn Xăng.

3. Chấp nhận sự tự nguyện của bà Trần Thị Dỹ - (qua người được ủy quyền của bà là ông Phan Bạch Mai) nhận trách nhiệm của chồng bà – ông Nguyễn Trung Chánh trả cho ông Xăng 800đ, thay Hợp tác xã Trường Nguyên.

Chấp nhận sự tự nguyện của bà Thái Thị Xuân Hoa trả cho ông Nguyễn Xăng, thay Hợp tác xã Trường Nguyên số tiền là 100đ.

4. áp dụng Điều 146 Bộ luật dân sự, sửa án sơ thẩm.

Ông Nguyễn Xăng và bà Nguyễn Thị Lèo được nhận lại giá trị 900đ, nay là 537.000đ (trong đó bà Dỹ nhận trả 476.000đ, bà Hoa nhận trả 61.200đ đã làm tròn các số nói trên) và 640.000đ là tiền giá trị cây ăn quả, bà Hoa chịu trách nhiệm trả.

Tổng cộng ông Nguyễn Xăng được nhận 1.177.200đ.

5. Bà Thái Thị Xuân Hoa được nhận tiền giải tỏa diện tích đất của gia đình bà, để mở rộng mặt đường Võ Thị Sáu (Ban giải tỏa đang tạm giữ số tiền này theo Công văn số 288 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa).

Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Xăng, bà Lèo có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số100/KN-VKSTC-KSXXDS ngày 12-12-2002, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên và đề nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án sơ thẩm số02/ST-DS ngày 24, 25-5-2001 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa và bản án dân sự phúc thẩm số 18/2002/DSPT ngày 28-5-2002 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng; giao cho Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử sơ thẩm lại với theo hướng khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, cần khôi phục lại tình trạng ban đầu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và cần hiểu giá trị ban đầu của 900 đồng tại thời điểm năm 1979 cho đúng để không gây thiệt hại cho ông Xăng, bà Lèo; đồng thời, cần xác định lỗi cụ thể để buộc các bên có nghĩa vụ liên quan bồi thường thiệt hại, nhằm đảm bảo cho quyền lợi cho các bên đương sự.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 11/HĐTP ngày 24-3-2003, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định:

1- Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 18/DSPT ngày 28-5-2002 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 25-4-2001 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa về vụ án “đòi nền nhà và công trình khác” giữa bà Thái Thị Xuân Hoa với vợ chồng ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo.

2- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa điều tra, xét xử sơ thẩm lại theo đúng  quy định của pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số08/ST-DS ngày 14-10-2003, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa quyết định:

     1. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn Thái Thị Xuân Hoa.

     2. Hủy giấy nhượng nhà lập ngày 20-10-1979 giữa ông Nguyễn Trung Chánh, bà Trần Thị Dỹ với Hợp tác xã cơ giới nhẹ Trường Nguyên và giấy nhượng nhà lập ngày 02-7-1981 giữa Hợp tác xã cơ giới nhẹ Trường Nguyên với ông Nguyễn Xăng vì các hợp đồng nói trên đều  trái pháp luật và vô hiệu.

     3. Buộc bà Trần Thị Dỹ, ông Nguyễn Văn Ba, ông Nguyễn Văn Tư, bà Nguyễn Thị Năm, bà Nguyễn Thị Hường, bà Nguyễn Thị Ngọc, ông Nguyễn Hồng Phúc, ông Nguyễn Hồng Đức (là vợ, và các con hưởng thừa kế của ông Chánh) phải bồi thường thiệt hại trị giá tài sản (đất) cho bà Thái Thị Xuân Hoa với số tiền là 138.240.000đ (một trăm ba mươi tám triệu, hai trăm bốn chục ngàn đồng chẵn).

     4. Buộc Hợp tác xã cơ giới nhẹ Trường Nguyên do ông Nguyễn Xăng Chủ nhiệm đại diện phải bồi thường thiệt hại giá trị tài sản cho bà Thái Thị Xuân Hoa với số tiền là 69.120.000đ (sáu mươi chín triệu, một trăm hai mươi ngàn đồng chẵn).

     5. Giao cho ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo được tiếp tục quản lý sử dụng diện tích đất 288m²  tọa lạc tại số 8B đường Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang.

     6. Ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo phải thanh toán giá trị cây ăn quả cho bà Thái Thị Xuân Hoa với số tiền 250.000đ (hai trăm năm mươi ngàn đồng chẵn).

     7. Bà Thái Thị Xuân Hoa được liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để nhận lại số tiền đền bù giả tỏa 29m² đất tại 8B Võ Thị Sáu, Vĩnh Trường, Nha Trang.

Căn cứ vào bản án này, ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất được giao và quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo, kháng nghị và việc thi hành án.

Ngày 17-10-2003 bà Hoa có đơn kháng cáo xin xét xử lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 14-10-2003 ông Xăng có đơn kháng cáo xin xét xử lại toàn bộ bản án sơ thẩm về buộc Hợp tác xã Trường Nguyên bồi thường thiệt hại cho bà Thái Thị Xuân Hoa.

Ngày 20-10-2003, ông Nguyễn Văn Thướng đại diện cho bà Dỹ làm đơn kháng cáo phần bản án sơ thẩm có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bà Trần Thị Dỹ.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 77 ngày 21, 22-12-2004, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng quyết định:

1. Xác định việc mua bán nhà theo giấy nhượng nhà lập ngày 20-10-1979 giữa ông Nguyễn Trung Chánh, bà Trần Thị Dỹ và HTX cơ giới nhẹ Trường Nguyên và theo giấy nhượng nhà lập ngày 02-7-1981 giữa HTX cơ giới nhẹ Trường Nguyên với ông Nguyễn Xăng đều là giao dịch dân sự (hợp đồng dân sự) vô hiệu và tuyên bố hủy 2 giấy nhượng nhà nói trên.

2. Buộc bà Trần Thị Dỹ, ông Nguyễn Văn Ba, ông Nguyễn Văn Tư, bà  Nguyễn Thị Năm, bà Nguyễn Thị Hường, bà Nguyễn Thị Ngọc, ông Nguyễn Hồng Phúc, ông Nguyễn Hồng Đức phải bồi thường thiệt hại trị giá đất cho bà  Thái Thị Xuân Hoa với số tiền là 460.800.000đ (bốn trăm sáu mươi triệu, tám trăm ngàn đồng).

3. Buộc HTX cơ giới nhẹ Trường Nguyên do ông Nguyễn Xăng đại diện, phải bồi thường thiệt hại giá trị đất cho bà Thái Thị Xuân Hoa với số tiền là: 230.400.000đ (hai trăm ba mươi triệu, bốn trăm ngàn đồng).

4. Ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo phải thanh toán giá trị cây ăn trái cho bà Thái Thị Xuân Hoa với số tiền là 250.000đ (hai trăm năm mươi ngàn đồng).

5. Giao cho ông Nguyễn Xăng, bà Nguyễn Thị Lèo được tiếp tục sử dụng diện tích 288m² tọa lạc tại số 8B đường Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang.

6. Bà Thái Thị Xuân Hoa được liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để nhận lại số tiền đền bù giải tỏa 29m² đất tại số 8B Võ Thị Sáu, phường Vĩnh Trường, thành phố Nha Trang.

7. Ông Xăng, bà Lèo được quyền đến liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký sử dụng đất được giao và quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Thái Thị Xuân Hoa có đơn khiếu nại với nội dung không đồng ý với bản án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số230/2007/DS-KN ngày 20-12-2007, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 77 ngày 21, 22-12-2004 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng và đề nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và bản án dân sự sơ thẩm số08/ST-DS ngày 14-10-2003 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử sơ thẩm lại với nhận định: “…Vợ chồng bà Hoa xây cất nhà, trại chứa mắm trên diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận tạm chiếm công thổ xã Vĩnh Trường và việc xây cất này được Chính quyền của chế độ cũ chứng nhận… không có đủ căn cứ kết luận bà Hoa đã “bán nhà có điều kiện” cho anh Ba, nên anh Ba là người ở nhờ phần nhà phụ của vợ chồng bà Hoa trong một thời gian… Do đó, căn nhà phụ vẫn là tài sản của vợ chồng bà Hoa. Việc ông Chánh nhượng căn nhà phụ của vợ chồng bà Hoa cho HTX Trường Nguyên và HTX Trường Nguyên nhượng lại căn nhà này cho ông Xăng là bất hợp pháp.

Có cơ sở xác định khi mua nhà thì ông Xăng biết căn nhà mà ông Chánh bán cho HTX Trường Nguyên là tài sản của vợ chồng bà Hoa. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xác định ông Chánh và HTX Trường Nguyên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và cho rằng ông Xăng không có lỗi để loại trừ trách nhiệm bồi thường của ông Xăng là không có căn cứ. Bà Hoa biết HTX Trường Nguyên và ông Xăng sử dụng căn nhà này (gia đình bà Hoa sinh sống ngay bên cạnh) nhưng bà Hoa không khiếu nại, tranh chấp mà để cho ông Xăng sử dụng căn nhà trong một thời gian dài (từ 1979 – 1991) và tu bổ nhà đất. Do đó, cần xem xét kỹ việc này khi giải quyết vụ án.

Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng áp dụng Quyết định số46/2003/QĐ-UB ngày 04-6-2003 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa “về quy định giá các loại đất” tại tỉnh Khánh Hòa để làm căn cứ giải quyết các vụ án mà không lập luận rõ mức giá được áp dụng có phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng theo giá trị thị trường tại địa phương hay không là không phù hợp với hướng dẫn tại điểm c.2 đoạn 2.4 mục 2, phần I Nghị quyết số01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Do đó, cần hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để xét xử sơ thẩm lại để xem xét mức độ lỗi của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. Trên cơ sở đó, cần buộc ông Xăng giao trả cho bà Hoa một phần đất; ông Xăng được tiếp tục sử dụng đất phần đất còn lại để đảm bảo ổn định sinh hoạt, phù hợp với đề nghị của bà Hoa…và công sức của gia đình ông Xăng đối với lô đất này thì mới hợp tình, hợp lý”.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị số230/2007/DS-KN ngày 20-12-2007 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì có cơ sở xác định rằng trước năm 1970, vợ chồng ồn Dụng, bà Hoa đã có công khai phá, lấn biển, kè đá và bồi đắp được lô đất tại ấp Trường Đông, xã Vĩnh Trường, tỉnh Khánh Hòa (cũ) và xây cất nhà ở, nhà phụ (trại sản xuất nước mắm) trên phần đất đó. Việc xây cất nêu trên theo đúng họa đồ và được chính quyền chế độ cũ chứng thực (năm 1970) và sau đó ông Dụng được chính quyền chế độ cũ cấp Giấy chứng nhận tạm chiếm công thổ (năm 1971) với diện tích đất là 937,5m²; nhà, đất này không bị chính quyền chế độ cũ trưng dụng và hiện nay không thuộc quy hoạch nên là tài sản hợp pháp của vợ chồng bà Hoa.

Việc bà Hoa mượn 200 đồng của anh Ba vào năm 1976 và cho anh Ba đến nhờ căn nhà phụ là có thật (giữa bà Hoa và anh Ba có quan hệ dì cháu); anh Ba chỉ ở nhờ nhà này trong một thời gian (từ năm 1976 đến năm 1979), rồi bỏ đi không rõ địa chỉ và hơn 10 năm sau mới trở về thăm nhà; theo sự thừa nhận của anh Ba thì bà Hoa đã trả hết nợ cho anh; nên không có căn cứ xác định bà Hoa đã bán nhà (căn nhà phụ) có điều kiện cho anh Ba.

Ngày 20-10-1979 ông Chánh (cha anh Ba) ký giấy nhượng nhà đất này (căn nhà phụ mà anh Ba ở trước đây) cho Hợp tác xã cơ giới nhẹ Trường Nguyên (HTX) với giá 800 đồng và gần hai tháng sau (ngày 15-12-1979) HTX nhượng lại nhà, đất này cho ông Nguyễn Xăng với giá 900 đồng; ngày 02-7-1981 ông Xăng lập giấy có nội dung là HTX đã nhượng lại cho ông Xăng nhà, đất này và ông Mai Xuân Cường (lúc đó không còn làm việc cho HTX nữa) đã ký xác nhận lại việc mua bán đó. Như vậy, các hợp đồng mua bán nhà, đất giữa ông Chánh với HTX, giữa HTX với ông Xăng đều vô hiệu, bởi vì ông Chánh và HTX không phải là chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với nhà, đất này.

Ông Chánh không phải là chủ sở hữu nhà, đất nhưng lại tự ý bán nhà, đất cho HTX để hưởng lợi 800 đồng, nên ông Chánh có phần lỗi lớn trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu. HTX, khi mua bán nhà, đất với ông Chánh, đã biết nhà, đất là tài sản của gia đình bà Hoa và sau khi mua lại nhượng ngay nhà, đất cho ông Xăng, bà Lèo với giá 900 đồng và hưởng phần chênh lệch là 100 đồng, nên cũng có một phần lỗi trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu. Ông Xăng khi mua nhà, đất của HTX thì gia đình ông đang ở nhà số 26 đường Truyền Thống (còn nhà bà Hoa tọa lạc tại số 8 đường Truyền Thống) và từ năm 1979 đến năm 1982 ông Xăng là Tổ phó tổ dân phố và là Phó Chủ nhiệm HTX từ năm 1980, nên biết bà Hoa và nhà, đất đó là tài sản của vợ chồng bà Hoa, nhưng vẫn ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với HTX và nhận nhà, đất để sử dụng, nên ông Xăng có phần lỗi lớn về việc làm cho hợp đồng vô hiệu. Việc mua bán nhà, đất giữa ông Chánh với HTX và giữa HTX với ông Xăng là có liên quan đến nhau; khi ông Chánh bán nhà cho HTX thì ông Xăng cũng biết, nên không cần thiết phải tách bạch việc xử lý hậu quả đối với từng hợp đồng vô hiệu. Do đó, cần xác định ông Chánh, ông Xăng và HTX đều có trách nhiệm đối với thiệt hại của các hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu; trong đó HTX có trách nhiệm bồi thường một phần thiệt hại, ông Chánh và ông Xăng có trách nhiệm ngang nhau trong việc bồi thường thiệt hại và mức bồi thường của mỗi người phải lớn hơn mức bồi thường của HTX; tài sản mua bán bất hợp pháp nêu trên phải được trả lại cho chủ sở hữu nhà và sử dụng đất là bà Hoa.

Tuy bà Hoa không có lỗi trong việc làm cho các hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu, nhưng trong một thời gian dài bà Hoa biết rõ là HTX và sau đó là gia đình ông Xăng quản lý, sử dụng nhà, đất của bà mà bà Hoa không khiếu nại, tranh chấp; đến năm 1992 bà Hoa mới kiện đòi nhà, nên phải xác định là bà Hoa có một phần lỗi đối với thiệt hại phát sinh do hậu quả của hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu. Vì Vậy, khi giải quyết lại vụ án, cần công nhận sự tự nguyện của bà Hoa để cho ông Xăng, bà Lèo sử dụng diện tích đất 80m² đất; đồng thời tổ chức hòa giải để bà Hoa cho ông Xăng, bà Lèo được sử dụng thêm phần đất phù hợp với hiện trạng sử dụng nhà ở và đảm bảo cho sinh hoạt của gia đình ông Xăng; nếu có công trình do ông Xăng, bà Lèo xây dựng kiên cố trên phần đất lớn hơn phần đất mà bà Hoa tự nguyện cho ông Xăng, bà Lèo thì phải buộc ông Xăng, bà Lèo trả giá trị quyền sử dụng phần đất nhận thêm cho bà Hoa. Ngoài ra, cần xác định diện tích đất mà các bên đã thỏa thuận sang nhượng theo hiện trạng thực tế đã tồn tại từ năm 1979 đến khi có tranh chấp, sau khi xem xét ông Xăng có hay không có tôn tạo, tu bổ, mở rộng diện tích đất; trên cơ sở đó, định giá nhà, đất theo giá trị trường để xác định thiệt hại phát sinh do hậu quả của hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu.

Mặt khác, quan hệ tranh chấp của vụ án này là “tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”; do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định là “đòi nền nhà và công trình khác”, Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định là “kiện đòi nền nhà” đều là không đúng; bên cạnh đó, tuy ông Chánh có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh do hậu quả của hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa xác minh, thu thập chứng cứ để xác định ông Chánh có để lại di sản thừa kế và có để lại di chúc định đoạt tài sản hay không? Ai là người được hưởng thừa kế của ông Chánh? Có người nào trong số những người được hưởng thừa kế của ông Chánh nhưng từ chối nhận di sản? để đưa những người được hưởng thừa kế của ông Chánh tham gia tố tụng và xác định trách nhiệm của họ trong việc bồi thường thiệt hại trong phạm vi phần di sản thừa kế của ông Chánh mà họ được hưởng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định buộc các đồng thừa kế của ông Chánh là bà Dỹ, anh Ba, anh Tư, chị Năm, chị Hường, chị Ngọc, anh Phúc và anh Đức phải bồi thường thiệt hại cho bà Hoa, là chưa đủ căn cứ. Do vụ án đã kéo dài nhiều năm nên khi giải quyết lại vụ án cần xem xét kỹ việc các đương sự ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng cho đúng pháp luật.

Vì các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297, khoản 1 và khoản 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 77 ngày 21, 22-12-2004 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng và bản án dân sự sơ thẩm số08/ST-DS ngày 14-10-2003 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa về vụ án dân sự kiện đòi nền nhà giữa nguyên đơn là bà Thái Thị Xuân Hoa với bị đơn là ông Nguyễn Xăng và bà Nguyễn Thị Lèo; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Hợp tác xã vận tải cơ giới nhẹ Trường Nguyên, bà Trần Thị Dỹ và các anh, chị Nguyễn Văn Ba, Nguyễn Văn Tư, Nguyễn Thị Năm, Nguyễn Thị Hường, Nguyễn Thị Ngọc, Nguyễn Hồng Phúc, Nguyễn Hồng Đức.

2.Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

Tòa án các cấp xác định chưa chính xác lỗi của các bên trong việc làm cho các hợp đồng mua bán nhà, đất vô hiệu; quan hệ tranh chấp của vụ án là “tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, nhưng Tòa án các cấp lại xác định không đúng.