Quyết định giám đốc thẩm về vụ án "Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà"

……..

Ngày 11 tháng 02 năm 2009, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà Giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa:

Nguyên đơn: Bà Bùi Cẩm Hồng, sinh năm 1943; trú tại 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tố Nga, sinh năm 1955; trú tại số 137/82 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhận, thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trương Duyên, sinh năm 1944;

2. Anh Trương Đạt, sinh năm 1970;

3. Anh Trương Duy, sinh năm 1974;

Ông Duyên, anh Đạt, anh Duy hiện đang sống tại Mỹ.

4. Chị Trương Duyên Mai, sinh năm 1968; trú tại 382/37 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh;

5. Chị Trương Duyên Anh, sinh năm 1966; trú tại1/29-12-30 Lạc Long Quân, phường 11, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh;

Bà Hồng, ông Duyên, anh Đạt, anh Duy, chị Anh đều uỷ quền cho chị Mai (chị Mai, anh Đạt, anh Duy, chị Anh là con chung của ông Duyên, bà Hồng).

6. Ông Nguyễn Văn Hưng, sinh năm 1951; trú cùng địa chỉ với bà Nga (ông Hưng là chồng bà Nga);

7. Bà Võ Thị Liễu, sinh năm 1958; trú tại F39, khu K30, phường 12, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY:

Theo đơn khởi kiện ngày 23-12-2004 và trong quá trình tố tụng nguyên đơn là bà Bùi Thị Cẩm Hồng trình bày: Tháng 5-2002, bà làm hợp đồng bán căn nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa có xác nhận của chính quyền. Bà Nga đã trả tiền từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003 tổng số là 40 lượng vàng và 170.000.000 đồng. Đến tháng 8-2003, các con bà phát hiện việc bà bán nhà, đã phản đối. Khi tranh chấp ra phường bà mới biết bà Nga đã hợp thực hoá nhà tên bà Nga và chồng bà Nga là ông Hưng. Bà xác định nhà này là của bà, không liên quan gì tới chồng, con bà.

Tại lời khai ngày 31-8-2004, chị Mai được bà Hồng uỷ quyền đã cho rằng nguồn gốc căn nhà đang tranh chấp là của ông Trương Tế (anh ruột ông Trương Duyên - chồng bà Hồng) cho vợ chồng bà Hồng từ năm 1966; năm 1977, bà Hồng và ông Duyên đã kê khai đăng ký; năm 1978, ông Duyên đi xuất cảnh sang Mỹ chưa làm giấy tờ cho bà Hồng sở hữu hoặc uỷ quyền cho bà Hồng căn nhà này nên đây là tài sản chung của vợ chồng bà Hồng, ông Duyên. Do bà Nga trả tiền kéo dài và giả mạo giấy tờ để sang tên vợ chồng bà Nga, nên bà Hồng xin huỷ hợp đồng mua bán nhà với bà Nga; bà Hồng sẽ trả lại số tiền đã nhận và không đồng ý trả thêm khoản nào khác.

Bà Hồng thừa nhận tháng 5-2002, bà có vay của bà Võ Thị Liễu 135.000.000 đồng do bà Nga giới thiệu và ký làm chứng. Nay bà đồng ý trả tiền cho bà Liễu, nhưng mỗi tháng trả 1.000.000 đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga trình bày: Bà thống nhất với lời khai của bà Hồng về việc bà Hồng và bà đã thoả thuận mua bán nhà của bà Hồng, giá cả và số tiền đã trả như bà Hồng khai là đúng. Khi bán nhà, bà Hồng giao cho bà giấy kê khai nhà 1977 và năm 1999, bà Hồng kê khai chỉ có tên bà Hồng nên bà tin là nhà của riêng bà Hồng. Bà Nga xác định 170.000.000 đồng đã nhận tương ứng là 28,43 lượng vàng, bà yêu cầu bà Hồng muốn huỷ hợp đồng phải trả bà gấp đôi tiền cọc (20 lượng) và số vàng đã nhận, tổng là 88,43 lượng vàng và chi phí hợp thức hoá là 30.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do chị Trương Duyên Mai đại diện trình bày: bà Hồng và ông Duyên sinh được 4 người con là chị, chị Trương Duyên Anh, anh Đạt, anh Duy. Hiện ông Duyên, anh Đạt, anh Duy đang sống ở Mỹ. Căn nhà tranh chấp là tài sản chung của ông Duyên, bà Hồng. Năm 1978, ông Duyên đi Mỹ; năm 1997, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng ở bên Mỹ nhưng về tài sản chưa giải quyết. Vì vậy, căn nhà vẫn là tài sản chung của cha mẹ và các chị em chị nên chị xin huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hồng với bà Nga.

Bà Võ Thị Liễu trình bày: tháng 5-2002, bà cho bà Hồng vay 135.000.000 đồng; bà Hồng có viết biên nhận, có bà Nga làm chứng và bà Hồng hứa đến tháng 4-2003 bà Nga trả tiền nhà cho bà Hồng đợt cuối thì bà Hồng sẽ trả tiền cho bà. Nay bà Hồng không bán nhà cho bà Nga thì phải trả bà tiền vay và lãi chậm trả theo quy định và giải quyết cùng trong vụ kiện này.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu;

Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại số tiền, vàng đã nhận cho bà Nga là 83,90 lượng vàng SJC, một lần khi án có hiệu lực pháp luật;

Bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở địa chỉ 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1 quận Tân Bình cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003). Bà Hồng liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục sang tên giấy giờ nhà.

Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả cho bà Võ Thị Liễu số tiền 147.549.000 đồng một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Huỷ hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu.

Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại cho bà Nga 68 lượng vàng SJC và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán nhà là 7,735 lượng vàng SJC. Cộng 2 khoản buộc bà Hồng phải trả cho bà Nga 76,165 lượng vàng SJC.

Buộc bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình cho bà Bùi Cẩm Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003). Bà Hồng có quyền liên hệ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo có hiệu lực pháp luật.

Sau khi xét xử phúc thẩm bà Nga có đơn khiếu nại.

Tại quyết định kháng nghị số309/2008/KN-DS ngày 10-11-2008 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, huỷ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và huỷ một phần bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 của Toà án nhân dân thành phố  Hồ Chí Minh về phần giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại về phần giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Có căn cứ xác định căn nhà số 281/43/1 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố  Hồ Chí Minh là của ông Trương Tế (anh ông Trương Duyên) cho ông Trương Duyên (chồng bà Hồng) từ năm 1970. Năm 1977, ông Duyên, bà Hồng đứng tên kê khai nhà. Năm 1978, ông Duyên đi Mỹ và sống tại Mỹ đến nay. Năm 1999, bà Hồng tiếp tục kê khai nhà. Theo quy định của pháp luật thì căn nhà này là tài sản chung của ông Duyên, bà Hồng.

Ngày 17-5-2002, bà Hồng lập hợp đồng bán nhà cho bà Nga. Hợp đồng mua bán nhà chưa có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nên hợp đồng này vi phạm quy định của pháp luật về hình thức.

Năm 1996, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng tại nước Mỹ, nhưng trong hồ sơ chưa có tại liệu hợp pháp phản ánh nội dung bản án ly hôn giữa ông Duyên, bà Hồng, chỉ có một bản photocopy bằng tiếng Anh và dịch sang tiếng Việt không có công chứng, chứng thực, chưa được hợp pháp hoá Lãnh sự, có tiêu đề “Thông báo mở đầu bản án” của Toà Thượng thẩm của Tiểu bang California hạt Kern có nội dung: hôn thú của người đứng đơn Trương Duyên, Bùi Cẩm Hồng, kết thúc hôn nhân ngày 09-5-1996. Văn bản này không có nội dung về giải quyết về tài sản chung giữa ông Duyên và bà Hồng; nếu có việc giải quyết thì cũng chưa được công nhận và cho thi hành tại Việt Nam, nên nhà đất tranh chấp vẫn là tài sản chung của ông Duyên, bà Hồng. Do hợp đồng mua bán nhà chưa có chữ ký của đồng sở hữu nên bị vô hiệu cả về nội dung.

Trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đã đặt cọc 20 lượng vàng. Toà án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm chưa làm rõ việc đặt cọc có vi phạm quy định của pháp luật hay không, nhưng không giải quyết về phạt cọc mà lại giải quyết bồi thường theo chênh lệch giá là không đúng quy định tại điểm c.1 tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.

Trong quá trình giải quyết, bà Nga đề nghị khi làm hợp thức hoá nhà bà phải chi hết 30.000.000 đồng và nếu phải huỷ hợp đồng bà yêu cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí này. Toà án cấp sơ thẩm chưa xem xét về yêu cầu nêu trên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là chưa giải quyết hết các yêu cầu của các bên đương sự.

Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh và huỷ một phần bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 về phần giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn là bà Bùi Cẩm Hồng và bị đơn là bà Nguyễn Thị Tố Nga.

2. Giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại về phần giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà theo đúng quy định của pháp luật.
Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

Hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu, Toà án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa làm rõ việc đặt cọc có vi phạm pháp luật không nhưng lại giải quyết bồi thường là không đúng; chưa giải quyết yêu cầu của đương sự khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.