Chỉ còn 2 tháng nữa thôi, Luật nhà ở 2014 sẽ chính thức đi vào thực tiễn áp dụng, nhiều cá nhân, hộ gia đình vẫn còn hoang mang về quy định mới. Nhất là các hộ gia đình đang sinh sống tại căn hộ chung cư, vừa mừng vì thoát khỏi cảnh ở nhà xập xệ, lại lo về việc sửa chữa nhà chung cư như thế nào là hợp pháp? Cùng tìm hiểu quy định mới xem sao nhé !
1/ Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ theo 02 yếu tố sau:
+ Cấp công trình xây dựng.
+ Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
- Khi hết hạn sử dụng hay bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý:
+ Nếu còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ khi buộc phải cải tạo hay được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ thông qua Hội nghị nhà chung cư.
+ Nếu bị hư hỏng nặng, hay bị sập đổ, không còn đảm bảo an toàn cho người sủ dụng, chủ sở hữu phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới trong trường hợp khu đất đó vẫn còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở hay bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác khi khu đất đó không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở.
Chủ sở hữu không phá dỡ hay không bàn giao, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hay cưỡng chế di chuyển.
Chủ sở hữu phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới vẫn tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư, trường hợp phá dỡ để xây công trình khác thì quyền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật về đất đai.
2/ Bảo trì nhà chung cư
Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư phải bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
3/ Kinh phí bào trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
- Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hay phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua.
Khoản này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và việc này phải nêu rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
- Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán hay không cho thuê mua hay chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Nếu kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp thêm tương ứng với phần diện tích sở hữu của mình.
Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hay diện tích khác:
- Trước 01/07/2006 mà chưa thu kinh phí, thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp và có thể được đóng hàng tháng vào tài khoản ngân hàng do Ban quản trị chung cư lập hay đóng khi có phát sinh việc cần bảo trì.
- Sau 01/07/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản này, nếu giá mua bán, thuê mua chưa tính khoản này, chủ sở hữu phải đóng khoản kinh phí bảo trì này.
Nếu nhà chung cư có mục đích hỗn hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh, chủ đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua về việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì này.
4/ Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại
- Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp nhà bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng.
- Nhà chung cư bị hư hỏng chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo, xây dựng đồng bộ.
- Nhà chung cư không thuộc diện trên nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại thông qua Hội nghị nhà chung cư.
5/ Làm thể nào để việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại hợp pháp?
Phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Thuộc các trường hợp phá dỡ trên.
- Trước khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư báo cáo với UBND cấp tỉnh phê duyệt. Việc này phải được thông báo đến khu dân cư bị phá dỡ và công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Việc phá dỡ phải thực hiện theo dự án đã được phê duyệt.
Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ theo quy định cải tạo, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
6/ Các hình thức cải tạo, xây dựng lại
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hay góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại, trừ trường hợp chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ.
- Nhà nước cưỡng chế phá dỡ và trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn hay đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao với trường hợp chủ sở hữu không chấp hành phá dỡ.
|
Từ quy định về việc bảo trì và phá dỡ nhà chung để xây dựng và cải tạo lại. các hộ gia đình sinh sống tại nhà chung cư cần lưu ý:
- Bào trì được thực hiện định kỳ để bảo dưỡng, duy tu hay sửa chữa khi có hư hỏng, việc bảo trì trong phạm vi căn hộ mình ở thuộc trách nhiệm của mỗi hộ, việc bảo trì phần sở hữu chung sẽ được thực hiện bởi nguồn kinh phí đóng góp.
- Việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo diện rộng, tức là toàn bộ khu chung cư đó, không phải là riêng hộ gia đình nào, và việc này phải đáp ứng yêu cầu theo quy định trên mới được xem là hợp pháp.
Không thực hiện đúng yêu cầu trên hay sửa chữa, thay đổi lại vị trí, kết cấu các phòng trong căn hộ đó sẽ làm ảnh hưởng đến chất lượng của các căn hộ lân cận đó đều là hành vi sửa chửa, xây dựng lại trái phép.
Và việc xây dựng trái phép sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 15.000.000 – 20.000.000 đồng theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP.
|
