Loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh và việc công khai thông tin khi đưa vào kinh doanh quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
1. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
Tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, cụ thể gồm:
- Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
- Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
- Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
- Dự án bất động sản.
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được hiểu là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; còn nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
2. Quy định công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dưới đây trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các thông tin bao gồm:
- Thông tin về dự án bất động sản:
+ Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.
- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
+ Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;
+ Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:
+ Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
+ Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
+ Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Như vậy, quy định mới yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin trên trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh và cũng đã quy định cụ thể các thông tin phải công khai đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Đồng thời, cũng lưu ý thêm, các thông tin đã công khai nêu trên phải được cập nhật khi có sự thay đổi.
3. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
Tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định;
- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;
- Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản;
- Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định;
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước;
- Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định;
- Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định.
Như vậy, quy định mới bổ sung thêm hành vi nghiêm cấm giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; còn những hành vi nghiêm cấm khác tương tự như quy định hiện hành và được quy định cụ thể hơn.
