Đăng ký biến động đất đai là một thủ tục rất quan trọng trong các giao dịch có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Qua đó, xác lập các thay đổi trên giấy tờ về quyền và nghĩa vụ đối với bất động sản.
Tuy nhiên, các giao dịch không phải lúc nào cũng diễn ra thuận lợi và nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp sau khi hoàn tất hợp đồng giao dịch dẫn đến quá hạn đăng ký biến động đất đai, theo đó trường hợp này sẽ gây ảnh hưởng một số quyền lợi đối với các bên.
Đăng ký biến động đất đai là gì?
Thuật ngữ được pháp luật hiện hành về đất đai giải thích về đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật theo khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Theo đó, các thay đổi về đất đai, tài sản gắn liền với đất chính là các sự kiện như thay đổi về đất hoặc chủ sở hữu bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai.
Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai
Trong một số trường hợp cụ thể mà bắt buộc người sở hữu bất động sản bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai. Cụ thể, tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thủ tục đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất
- Chuyển từ cho thuê đất thu tiền hàng năm sang hình thức thu tiền một lần; từ giao đất không thu tiền sang thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ/chồng thành quyền sử dụng, quyền sở hữu đất chung.
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu theo kết quả hòa giải; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định hoặc bản án của TAND, quyết định thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Khi người đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về bất động sản thuộc các trường hợp nêu trên thì cần phải thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại cơ quan có thẩm quyền. Qua đó, đảm bảo quyền và lợi ích thuộc về người sở hữu đất.
Địa điểm đăng ký biến động đất đai
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương việc lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ tại Văn phòng hoặc một trong các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn cấp tỉnh hoặc địa điểm theo nhu cầu của người có yêu cầu.
Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai giữa người có nhu cầu và Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng không quá thời gian thực hiện thủ tục.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ.
- Trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận tại địa điểm ngoài trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng.
Thời hạn đăng ký biến động đất đai
Các trường hợp buộc phải đăng ký biến động đai được trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, trường hợp quá hạn hoặc không đăng ký biến động đất đai thì cá nhân có thể bị xử lý hành chính theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại tại khu vực nông thôn:
- Phạt 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày có biến động mà quá 30 ngày không thực hiện đăng ký biến động.
- Phạt 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày có biến động mà quá 30 ngày không thực hiện đăng ký biến động.
Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng.
Lưu ý: Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm như trên thì mức phạt gấp 02 lần cá nhân
Ngoài ra, buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
