Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua?
Khi so sánh quy định pháp luật về đất đai (Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành) với quy định tại điểm a khoản 3 và điểm d khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhóm có một vài đánh giá sau đây:
Thứ nhất: Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013 và điểm g khoản 1 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với “....doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”. Như vậy, quy định trên là tương đồng với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi xác định rõ Nhà nước – cụ thể là ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cho DNCVĐTNN thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê.
Ở đây nhóm cũng xin đánh giá thêm, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, ngoài trường hợp được thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, DNCVĐTNN còn được thực hiện đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà Luật Đất đai 2013 chưa ghi nhận. Tuy nhiên, với tính chất là luật chuyên ngành về kinh doanh bất động sản nên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định cụ thể hơn và quy định này không trái với pháp luật đất đai.
Thứ hai: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, DNCVĐTNN không được hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê – hoạt động này chỉ áp dụng đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước và chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, đối chiếu quy định tại khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013 thì: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ... [được]thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. Như vậy, Luật Đất đai 2013 cho phép DNCVĐTNN được thuê đất của tổ chức kinh tế và của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đánh giá, quy định pháp luật hiện hành có xu hướng dành sự “đối đãi” tương tự giữa hai chủ thể là DNCVĐTNN với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bên cạnh đó Luật Đất đai 2013 lại cho phép DNCVĐTNN được thuê đất của tổ chức kinh tế, cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên nhóm cho rằng sẽ hợp lý nếu chúng ta thừa nhận DNCVĐTNN cũng được quyền thuê đất của tổ chức, cá nhân (phù hợp theo quy định pháp luật đất đai) để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất.
Thứ ba: Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Điều 183 Luật Đất đai 2013 phân biệt rõ hai trường hợp: (i) DNCVĐTNN được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và (ii) DNCVĐTNN được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Theo đó, đối với nhóm (i) thì DNCVĐTNN sẽ có quyền cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở - quy định này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, đối với nhóm (ii) thì DNCVĐTNN có quyền “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất” thì lại có sự không hoàn toàn đồng nhất. Bên cạnh đó rõ xét, Luật Đất đai 2013 đang gộp DNCVĐTNN thuê đất trả tiền thuê đất một lần và DNCVĐTNN được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án vào cùng một nhóm với cùng quyền và nghĩa vụ.
Như vậy, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không phân biệt hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hay thuê đất trả tiền thuê đất một lần đều có cùng phạm vi hoạt động kinh doanh, thì ngược lại Luật Đất đai 2013 lại phân biệt rất rõ hai hình thức này. Mặt khác, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có sự phân biệt rất rõ phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản giữa hình thức giao đất và cho thuê đất, thì ngược lại Luật Đất đai 2013 lại nhóm hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và giao đất có thu tiền sử dụng đất vào cùng một nhóm và có cùng quyền, nghĩa vụ. Do đó, đặt ra yêu cầu trong thời gian tới khi chúng ta tiến hành sửa đổi luật cần phải có sự thống nhất giữa hai văn bản pháp quy này.
