Ngày 21/03/2024, VCCI đã tổ chức hội thảo “Luật Đất đai 2024: Những nội dung quan trọng doanh nghiệp cần biết”. Tại đây đề cập đến những tác động của Luật Đất đai 2024 đến cộng đồng doanh nghiệp và môi trường đầu tư kinh doanh của cả nước. Cụ thể như sau.
(1) Định giá đất
Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã loại quy định về Khung giá đất hiện hành mà thay vào đó là Bảng giá đất được quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất nêu trên sẽ được xây dựng bởi UBND cấp tỉnh, sau đó đơn vị này sẽ trình Hội đồng nhân dân cùng cấp để đưa ra quyết định về bảng giá đất lần đầu và áp dụng từ 01/01/2026. Định kỳ hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ 01/01 của năm tiếp theo.
Bảng giá đất hằng năm như đã nêu trên sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền hằng năm, tính thuế sử dụng đất,... Các trường hợp như tính tiền bồi thường khi thu hồi đất hay tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê… thì sẽ áp dụng giá đất cụ thể.
Về phương pháp định giá đất, Luật Đất đai quy định có tất cả là 04 phương pháp. Trong đó, nêu rõ các trường hợp, điều kiện áp dụng,...
Xem bài viết chi tiết: 04 phương pháp định giá đất theo quy định mới từ ngày 05/02/2024
Từ những nội dung đã nêu trên, có thể thấy những chính sách mới về giá đất sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường kinh doanh. Đặc biệt là các doanh nghiệp hay chủ đầu tư bất động sản. Bởi những quy định về định giá đất này sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, từ đó mang lại cơ hội cho người dân sở hữu nhà, đất ở với chi phí hợp lý. Bên cạnh đó, chi phí sử dụng đất của các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ tăng khi áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hằng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường sẽ có tác động mạnh mẽ lên các khoản thuế bất động sản, nguồn nhân lực và chi phí chuyển nhượng của các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
(2) Thu hồi đất, chủ đầu tư phải thực hiện bàn bạc với người dân để xác định mức bồi thường
Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, có tất cả là 32 trường hợp mà Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Từ quy định này, có thể thấy việc thu hồi đất đã được cụ thể hơn so với trước đây, trong đó Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị.
Xem bài viết chi tiết: Luật Đất đai 2024 quy định thế nào về thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia?
Trường hợp đối với các dự án khác, các chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định được mức đền bù hợp lý. Đặc biệt, khi thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần lưu ý đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 80 Luật Đất đai 2024, bao gồm:
- Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
- Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
- Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 84 của Luật Đất đai 2024 trong trường hợp thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh.
(3) Cho phép doanh nghiệp linh hoạt trả tiền thuê đất
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai 2024 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất như sau:
“Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.”
Theo đó, kể từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, doanh nghiệp sẽ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm. So với Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp, cá nhân chỉ được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm chưa được đề cập.
(4) Không đưa vào sử dụng hoặc dự án chậm tiến độ sẽ bị thu hồi đất
Theo Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
- Tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ dự án thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn. Hết thời hạn gia hạn nêu trên mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
