ĐIỀU KIỆN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Tuy nhiên không phải cứ cá nhân, tổ chức nào muốn kinh doanh bất động sản đều có thể tự mình thực hiện được. Việc thực hiện kinh doanh bất động sản chỉ được tiến hành khi đã thỏa mãn các điều kiện luật định về chủ thể, bất động sản đưa vào kinh doanh, hình thức và hoạt động kinh doanh.
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản
Để tiến hành kinh doanh bất động sản, pháp luật quy định cá nhân, tổ chức đó phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Quy định này nhằm đảm bảo cho việc xác định được khả năng kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, cũng như quản lý về quy mô và sự hoạt động hiệu quả, khả năng chịu rủi ro của doanh nghiệp là ở mức độ như thế nào.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp pháp luật không yêu cầu về vốn pháp định. Cụ thể là đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Đây là những chủ thể thực hiện những giao dịch bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, mang tính chất cá thể nên không cần thiết phải có yêu cầu về vốn pháp định.
Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng không chịu sự quy định ràng buộc về vốn pháp định.
Thứ hai, điều kiện về cam kết trách nhiệm
Đối với những chủ thể pháp luật yêu cầu cần có vốn pháp định thì pháp luật buộc chủ thể đó phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định. Mức vốn pháp định theo quy định tại Điều 4 Nghị định 76/2015 được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã.
Thứ ba, điều kiện về lựa chọn bất động sản đưa vào kinh doanh
Luật kinh doanh bất động sản thừa nhận các loại bất động sản sau đây sẽ được phép đưa vào kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc đưa vào kinh doanh là không đương nhiên. Theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản, thì nhà, công trình xây dựng muốn đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên.
Còn đối với các loại đất thì phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ 4, điều kiện về nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Đặc biệt, việc kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản, bao gồm: Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật; kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch; tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
