nguồn gốc đất đai

luật sư cho em hỏi,
gia đình em mua một mảnh đát ở Quận Thủ Đức từ năm 1992, hợp đồng viết tay không công chứng. Đất này trước kia là của một hợp tác xã trồng cao su giao cho chủ sở hữu đã chuyển nhượng cho gia đình em. Năm 2011, em làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích đất ở, trong quá trình làm hồ sơ em có hai điều khúc mắc sau
- thứ nhất, đất gia đình em là đất nhận chuyển nhượng nhưng khi nhận hồ sơ thì văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất lại kết luận là đất đc giao ko đúng thẩm quyền nên buộc gia đình em phải đóng tiền sử dụng đất 40% diện tích trong hạn mức theo bảng giá của UBND TP. còn phần diện tích vượt quá hạn mức là 100%. Như vậy, kết luận của vpdkqsđ về nguồn gốc đất của gia đình em là đất đc giao không đúng thẩm quyền là đúng hay sai
- thứ hai, tuần trước em nh ậnđc công văn yêu cầu lên nhận lại hồ sơ với lí do sau: Sở tài chính đang có công văn gửi UBND TP xin chấp nhận một mức giá thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp đất lấn chiếm, đất được cấp sai thẩm quyền ( giá sát với giá thị trường chứ không phải là giá theo bảng giá của UBND TP), và đang đợi được chấp nhận. Phòng Tài nguyên và Môi trường cho rằng đang đợi chủ trương của cấp trên nên trường hợp của gia đình em chưa có căn cứ để giải quyết. Trong khi đó vấn đề trên đã đc điều chỉnh trong công văn của Thủ tướng Chính phủ gửi UBND TPHCM công văn số 1173/ttg. Như vậy, việc gia đình em đc trả lời như vậy là đúng hay sai. Giả sử UBND TP ra văn bản chấp nhận yêu cầu của Sở Tài chính thì văn bản đó rõ ràng trái với công văn của Thủ Tướng. Vậy, văn bản nào được áp dụng thi hành.

Chào bạn! Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau: 1. Theo quy định của luật đất đai thì Hợp tác xã không có thẩm quyền giao đất. Do vậy, nếu không có văn bản giao đất của UBND cấp huyện mà chỉ có giấy giao đất của Hợp tác xã thì việc giao đất đó là trái thẩm quyền.Nếu người chủ đất cũ đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào Điều 16, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP sau đây: "Điều 16. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau đây: 1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất. 2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thực hiện như sau: a) Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; b) Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đối với diện tích còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP.". Nếu người chủ đất cũ của gia đình bạn không nộp tiền để được giao đất thì việc cấp GCN QSD đất của gia đình bạn được tuân thủ quy định tại Điều 14 của Nghị định này. 2. Theo quy định của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCN QSD đất thì thời hạn cấp GCNQSD đất được quy định như sau: "Điều 12. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định như sau: 1. Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu. 2. Không quá ba mươi (30) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. 3. Không quá hai mươi (20) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất. 5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.". Nếu trong thời hạn cấp GCN QSD đất mà có văn bản của UBND cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ương yêu cầu dừng việc cấp GCN QSD đất vì một lý do hợp pháp nào đó thì UBND cấp huyện phải tuân thủ. Nếu UBND huyện nêu ra lý do không chính đáng, không xuất trình được văn bản yêu cầu tạm dừng cấp GCN QSD đất của cơ quan cấp trên, đồng thời việc cấp GCN QSD đất vượt quá thời hạn quy định tại Điều 12, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì gia đình bạn có quyền khiếu nại theo quy định pháp luật. Nếu UBND cấp tỉnh có văn bản can thiệp không đúng pháp luật thì gia đình bạn cũng có quyền khiếu nại tới chủ tịch UBND cấp tỉnh để được xem xét giải quyết.