Muốn tách thửa nhưng không đủ diện tích theo quy định của pháp luật thì phải làm sao?

Muốn tách thửa nhưng không đủ diện tích theo quy định của pháp luật thì phải làm sao?

Mong luật sư tư vấn giúp a.

tôi có 1 đám ruộng bên cạnh ruộng có khe thoát nước, nay nhà nước xây dựng công trình mương nước cho các hộ dân có đoạn đi qua, vào mùa mưq ruộng của tôi sẽ bị ngập, tôi muốn hỏi làm thế nào để khắc phục và đề nghị cơ quan nào giải quyết?

Hỏi về tách thửa đất với diện tích nhỏ

hỏi: Gia đình tôi có được ông A nhà bên cạnh cho tặng ( thật ra là trao đổi sử dụng đất nhưng không làm giấy tờ) phần đất 18m2 và gia đình tôi sử dụng ổn định từ năm 1992 không phát sinh bất kỳ tranh chấp.

Hiện nay ông A bán đất, tuy nhiên phần diện tích 18m2 này vẫn còn trên GCNQSD đất của ông A, do đó khi bán ông A có thỏa thuận với người mua là sẽ chuyển tên cho người mua nguyên phần diện tích theo sổ và sau đó người mua có trách nhiệm tách phần 18m2 này cho gia đình tôi.

Người mua và gia đình tôi đã đến cơ quan làm thủ tục tách và đồng thời gộp thửa mới, tuy nhiên cán bộ giải quyết trả lời là không tách để gộp thửa đất mới lý do là đất xin gộp của tôi có tranh chấp.

Vậy tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình, vì có thể sau này người mua đổi ý không tách cho gia đình tôi vì hiện trân giấy tờ phần đất này vẫn là của người mua. Cảm ơn Luật sư 

Thực ra, nếu bạn ở Tp.HCM thì theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND, diện tích tối thiếu tách thửa cơ bản như sau:

tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 7 QĐ này, đó là:

"Ủy ban nhân dân quận, huyện chịu trách nhiệm thực hiện:

...

b) Tổ chức họp Tổ công tác liên ngành để xem xét, quyết định tách thửa đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn: diện tích tối thiểu của thửa đất còn lại và thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa không nhỏ hơn 25m², chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03m đối với đất ở và không nhỏ hơn 300m² đối với đất nông nghiệp, Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát điều kiện về hạ tầng kỹ thuật của khu vực để giải quyết cho phù hợp"

như vậy, nếu bạn thuộc trường hợp ngoại lệ thì vẫn có thể tách thửa với diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng phải thông qua sự xem xét của Tổ công tác tách thửa tại UBND cấp huyện.

Gửi bạn!

Theo giấy tờ nhà nước đang quản lý, 18m2 đất nhà bạn đang là đất của ông A. Và theo hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và người mua thì ông A đã chuyển nhượng toàn bộ sổ cho người mua (trong đó có cả 18m2 đất nhà bạn đang sử dụng). Như vậy để đảm bảo an toàn cho nhà bạn, bạn có thể làm như sau:

- Thương lượng với ông A để ông bán 18m2 đó cho nhà bạn, bạn kêu công ty đo vẽ vẽ hiện trạng 18m2, sau đó đăng bộ đồng sở hữu chung với ông A. Sau đó ông A bán cho người mua phần diện tich của ông. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng này, nhà bạn cũng phải ra ký (Vì giấy chứng nhận đã cập nhật đồng sở hu4u nhà bạn và ông A).

- 2. Ba bên (ông A, nhà bạn và người mua) làm một thỏa thuận: Sau khi người mua đứng tên trên giấy chứng nhận phải sang tên cho nhà bạn 18m2 theo phương án đồng sở hữu, để nhà bạn đứng tên trên giấy chứng nhận cùng. Hoặc đồng ý bán cho nhà bạn 18m2 để nhà bạn gộp vào đất mình đang ở làm một sổ (giấy chứng nhận).

-3. Trong trường hợp, đất nhà ông A đang tranh chấp, thì đúng là không thể tách hay gộp được. Bạn yêu cầu với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan để tham gia vào tranh chấp trên, vì trong toàn bộ đất nhà ông A có 18m2 đất của bạn. Hoặc nhà bạn làm đơn tranh chấp gởi ủy ban phường yêu cầu giải quyết, Ủy ban sẽ mời nhà ông A lên. Ông A lên thì sẽ khai đất đang tranh chấp với ai? hay hiện trạng đất như thế nào?

Theo mình thì việc cần làm đầu tiên là xác định xem đất đang có tranh chấp là tranh chấp với ai, vì dù sao đất đó cũng đã có sổ đỏ rồi.

Nếu tranh chấp với ông A thì thực sự là sẽ rất phức tạp vì ông A là chủ đất và giữa bạn và gia đình ông A lại không lập văn bản nên rất bất lợi cho bạn.

Tuy nhiên bạn cũng đừng quá lo nhiệm vụ của bạn lức này là cần chứng minh được việc giữa bạn và ông A là có thảo thuận về việc trao đổi sử dụng đất nhé bằng các, diện tích đất đó bạn đã sử dụng trừ năm 1992 và diện tích bạn giao cho ông A sử dụng ổn định, chỉ cần ông A thừa nhận việc đó thì bạn yên tâm việc người mua có tách hay không không làm mất đi quyền sử dụng đất của bạn, mà bạn chỉ bị vướng về mặt thủ tục sang tên thôi, nhưng quan trọng đất đó bạn vẫn được sử dụng.

+ Nếu việc tranh chấp không phải từ phía ông A và người mua đất thì bạn có thể lập biên bản thỏa thuận 3 bên về viề việc bạn sử dụng 18m kia là bạn mua của ông A.

Nói về vấn đề trước mắt thì bạn cần kiểm tra kỹ xem tranh chấp đất là tranh chấp với ai, bạn cần giải quyết tranh chấp đó để có thể đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai việc giải quyết tranh chấp đất đai khá phức tạp vì trải qua nhiều quy trình.

+ Tự các bên hòa giải với nhau (đây là cách hiệu quả, đỡ tốn kém, nhanh nhất);

+ Hòa giải tại UBND xã, phường nơi có đất (nếu các bên không tự hòa giải được thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, lưu ý nếu không hòa giải thành thì bạn cần lấy biên bản hòa giải và photo lại CMND và HK bên kia để chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tại Tòa Án hoặc UBND;

+ Khởi kiện tại Tòa Án nhân dân nơi có đất hoặc UBND nơi có đất ( Giai đoạn này bạn cần phải làm đơn khởi kiện và nộp giấy tờ nhân thân của hai bên, giấy tờ liên quan đến thửa đất)

+ Chúc bạn may mắn.

Trước 1975 tôi có thừa kế nhà ở và vườn của cha tôi là. Sau 1975 vào ngày 14/11/1996 tôi được nhà nước cấp giấy CNQSDĐ ở và đất trồng cây lâu năm; cụ thể:

  Tổng diện tích: 2.030 m².

  Trong đó đất ở: 1653,5 m², đất trồng cây lâu năm: 376,5 m².

  Tôi đã làm mất giấy CNQSDĐ và tôi đã làm thủ tục cấp lai giấy CNQSDĐ. Vào ngày 26/03/2010 nhà nước đã cấp lại giấy CNQSDĐ cho tôi; cụ thể:

  Thửa đất số 184; tờ bản đồ số 20; diện tích : 2.030 m².

  Trong đó đất ở: 1653,5 m², đất trồng cây lâu năm: 376,5 m².

  Vào ngày 25/10/2019 nhà nước đã cấp đổi lại giấy CNQSDĐ cho tôi; cụ thể:

  Thửa đất số 21; tờ bản đồ số 53; diện tích : 2.030 m².

  Trong đó đất ở: 1653,5 m², đất trồng cây lâu năm: 376,5 m².

  Nay tôi có nhu cầu tách thửa để làm thừa kế cho con, tôi đã làm thủ tục để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi đo đạt lại thì thửa đất có phát sinh diện tích; Cụ thể: 

   Nguyên nhân tăng diện tích : Vào năm 1999 tôi khai hoang bờ mở rộng diện tích cưa phá cây lâu năm (dương liễu, trâm, nhãn, tre, cây tạp) trên bờ xung quanh vườn để xây tường rào cổng ngỏ,  nên tổng diện tích thửa đất tăng thêm 499,8 m²

Nay tôi có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích đất mới đo đạt lại: 2529,8 m² để làm thừa kế cho con. Nhưng địa chính xã trả lời không làm được vì GCNQSDĐ cấp năm 209, do vậy sẽ không tách thửa được.

Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp, tôi phải làm thủ tục gì để được tách thửa.

Trân trọng cảm ơn!