Bạn đang có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai? Bạn đã bao giờ thắc mắc về mức tiền tối đa mà chủ đầu tư được phép thu trước khi bàn giao nhà chưa? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!
(1) Mức tiền tối đa được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã trở thành một xu hướng phổ biến tại Việt Nam.
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã đưa ra nhiều sửa đổi quan trọng, đặc biệt là quy định về thanh toán và đặt cọc trong giao dịch này.
Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai phải thực hiện nhiều lần.
Trong mua bán, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc), các lần sau phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số không quá 50%.
Trong thuê mua, lần đầu cũng không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc), các lần sau theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Như vậy, quy định về việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại năm 2024 cơ bản vẫn kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi vẫn giữ lại cơ chế thanh toán thành nhiều lần, mức thanh toán lần đầu vẫn là 30%.
Tuy nhiên có điểm khác biệt trong mức tiền tối đa được thu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, mức tiền tối đa mà bên bán được thu đã hạ xuống từ 70% còn 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao.
Còn đối với trường hợp mua bán, mức tiền tối đa mà bên bán được thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai vẫn giữ ở mức 70%, nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì mức được thu tối đa giảm xuống còn 50%.
(2) Mức tiền đặt cọc tối đa được thu khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể về mức trần tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư có thể tự do thỏa thuận mức đặt cọc với người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.
Tuy nhiên, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì mức tiền đặt cọc tối đa đã quy định cụ thể.
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.
Để thuận tiện trong việc quản lý thực hiện quy định này, pháp luật bắt buộc trong thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ các thông tin như giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.
Ngoài ra, theo nguyên tắc trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Những quy định mới này nhằm mục đích hạn chế rủi ro mất mát tài sản cho người mua trong trường hợp hợp đồng không được thực hiện và ngăn chặn các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, góp phần bảo vệ quyền lợi của người dân và ổn định thị trường bất động sản.
