Xin chào luật sư, Xin luật sư tư vấn giúp tôi: Tôi có thuê nhà mặt phố để buôn bán quần áo, giá thuê là 60 triệu đồng/ 1năm, trả tiền 1 năm một, hợp đồng chỉ ghi là bên nào sai hợp đồng bên đó chịu trách nhiệm trước pháp luật và không ghi mức bồi thường khi phá vỡ hợp đồng thuê nhà hay tiền đặt cọc. Vì thuê nhà để bán hàng nên tôi phải khoan vào tường nhà để treo giá treo và chủ nhà cũng đồng ý ( điều này không có trong hợp đồng).
Đến hết tháng 7 này tôi đã thuê được một năm và tôi không thể trụ lại được vì buôn bán thua lỗ. Tôi thông báo cho chủ nhà là tôi xin huỷ hợp đồng và chủ nhà bắt tôi bồi thường 10 triệu đồng vì phá vỡ hợp đồng và khoan lên tường và tôi không đồng ý. Sau đó 2 ngày tôi quay lại và trả lời là không đồng ý và sau khi chuyển đi tôi sẽ vít lỗ khoan và sơn lại nhà cho chủ nhà như cũ nhưng chủ nhà không đồng ý, tôi nói nếu không giải quyết được thì tôi và chủ nhà sẽ ra chính quyền giải quyết vì hợp đồng đã ký có dấu đỏ của chính quyền, sau đó chủ nhà không nghe đã lấy khoá và khoá giữ xe tôi lại.
Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi xem mức phạt phá vỡ hợp đồng như vậy tôi phải trả là bao nhiêu và chủ nhà hành động như vậy có lỗi như thế nào và tôi có thể kiện chủ nhà vì giam giữ xe của tôi trái quy định không?
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
+ Bộ luật dân sự năm 2005;
+ Luật nhà ở năm 2005;
+ Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004;
Nội dung phân tích:
Thứ nhất, về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các qui định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các qui định của pháp luật hiện hành.
Trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà giữa hai bên không có qui định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng, vì vậy sẽ áp dụng các qui định của pháp luật như sau:
Điều 498 Bộ luật dân sự năm 2005 qui định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
“1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác”.
Theo khoản 6 điều 496 Bộ luật dân sự 2005 qui định về quyền của bên thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này.
Trong trường hợp của bạn, lý do bạn chấm dứt hợp đồng là do làm ăn thua lỗ, không thuộc một trong các trường hợp theo qui định trên, vì vậy bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Bên cạnh đó, bạn cũng không đáp đứng điều kiện báo trước (1 tháng) theo qui định.
Như vậy, nếu bạn tiếp tục muốn chấm dứt hợp đồng, bạn cần phải thỏa thuận với bên cho thuê và có sự đồng ý của họ. Vì không có thỏa thuận về việc phạt hợp đồng nên bên cho thuê không có quyền yêu cầu bạn nộp tiền phạt, tuy nhiên họ có thể yêu cầu bạn phải bồi thường một khoản tiền cho những thiệt hại mà họ nhận phải khi bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Nếu hai bên không thể thỏa thuận, có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.
Về việc bạn đã khoan vào tường nhà, khi thực hiện đã có sự đồng ý của bên chủ nhà, do đó họ không có quyền yêu cầu bạn bồi thường về việc này.
Thứ hai, về việc bên cho thuê nhà giữ xe của bạn
Theo qui định, chiếc xe thuộc quyền sở hữu của bạn và hai bên không có thỏa thuận nào liên quan đến chiếc xe nên bên cho thuê nhà không có quyền giam giữ chiếc xe của bạn. Nếu họ tiếp tục giữ xe, bạn có thể khởi kiện ra tòa án về việc chiếm giữ tài sản trái pháp luật.
Sanphaply - Giải pháp luật cho mọi người
http://sanphaply.com
