Hình thức mua nhà vi bằng trong những năm gần đây được giới “cò đất” hướng dẫn người mua thực hiện để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng nhằm rút ngắn thời gian thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch. Tuy nhiên việc mua nhà bằng vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua.
Xem thêm các bài viết liên quan:
Thủ tục cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024? Mẫu hợp đồng cho thuê đất mới nhất
Mẫu hợp đồng thuê nhà và hướng dẫn chi tiết mới nhất 2024
(1) Vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng.
Lập vi bằng là một việc mà qua đó, những sự việc, sự kiện được lập thành vi bằng sẽ được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và ghi nhận sự việc, sự kiện đó có diễn ra trong thực tế.
Mua nhà vi bằng là việc hai bên cùng đến tổ chức Thừa phát lại, lập văn bản vi bằng về việc giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất, sau đó Thừa phát lại đóng dấu. Việc mua nhà được lập vi bằng chỉ là một nguồn chứng cứ khi hai bên có xảy ra tranh chấp tại Tòa.
Trên thực tế, việc mua nhà bằng vi bằng đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp như người bán đã thế chấp nhà, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho nhiều người (giấy tay) nhưng vẫn có thể lập vi bằng nhằm chuyển nhượng tiếp tục.
Rủi ro của mua nhà vi bằng nằm ở việc văn bản vi bằng chỉ chứng nhận sự việc đó có diễn ra trong thực tế, không đặt nặng các vấn đề kiểm tra tính pháp lý của tài sản giống văn bản công chứng như nhà này có đang tranh chấp không, có đang thế chấp không.
Trong khi đó, văn bản công chứng là một văn bản được công nhận tính pháp lý cao, được Công chứng viên kiểm tra kĩ lưỡng trước khi thực hiện công chứng, chứng thực. Do đó, văn bản công chứng mặc nhiên là chứng cứ tại Tòa mà không cần chứng minh gì thêm.
(2) Mua nhà vi bằng rồi có cần công chứng nữa không?
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc phòng công chứng của ủy ban nhân dân xã.
Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở bắt buộc lập thành hợp đồng dưới dạng văn bản, phải được công chứng, chứng thực.
Bên cạnh đó, tại khoản 4 và 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;
- Xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt;
- Xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Từ các căn cứ trên, mua nhà bằng vi bằng là không đúng theo quy định của pháp luật, do đó khi thực hiện việc mua bán, giao dịch quyền sử dụng đất và nhà ở thì người dân cần đến các tổ chức công chứng hoặc phòng công chứng của UBND xã.
(3) Các trường hợp lập vi bằng trong mua bán nhà, đất.
Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà, đất, Thừa phát lại vẫn có thể thực hiện việc lập vi bằng ghi nhận sự kiện liên quan đến nhà, đất trong các trường hợp sau:
- Xác nhận việc đưa tiền đặt cọc và nhận tiền đặt cọc
- Xác nhận đã thanh toán và đã nhận tiền theo giá trị hợp đồng sau khi công chứng
- Xác nhận đã giao và nhận toàn bộ giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên mua
- Xác nhận tình trạng nhà, đất.
Qua bài viết này, các bạn đã hiểu rõ hơn về các rủi ro khi mua nhà qua vi bằng, từ đó chọn được phương án đúng hơn, tránh gặp các tranh chấp không đáng có.
Xem thêm các bài viết liên quan:
Thủ tục cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024? Mẫu hợp đồng cho thuê đất mới nhất
Mẫu hợp đồng thuê nhà và hướng dẫn chi tiết mới nhất 2024
