Mồ mả có phải là tài sản gắn liền với đất? Có được tự ý phá bỏ, di dời mồ mả sau khi mua đất?
1. Mồ mả có phải là một loại tài sản?
“Mồ mả” là nơi chôn cất thi thể, hài cốt của người đã chết. Mồ mả mang ý nghĩa tâm linh rất lớn trong văn hóa dân tộc ta từ xưa đến nay.
Theo quan niệm của một số người, ở trên đất có mồ mả gia chủ sẽ gặp những chuyện tâm linh hay xui xẻo trong cuộc sống cũng như chuyện làm ăn. Cũng vì vậy mà giá trị quyền sử dụng đất đối với đất có mồ mả trên đó cũng rất thấp. Chính vì giá thấp nên việc “chớp thời cơ” mua đất giá rẻ rồi sau đó mới phát hiện có mồ mả trên đất cũng diễn ra rất nhiều. Khi đã vỡ lẽ thì người mua lại không biết phải xử lý ra sao với mồ mả trên đất.
Có thể xem mồ mả như là một loại tài sản gắn liền với đất để người mua đất có thể thực hiện quyền tài sản của mình?
Các loại tài sản gắn liền với đất được quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP:
- Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Quy định này không đề cập trực tiếp mồ mả có được xem là tài sản gắn liền với đất hay không. Theo một số ý kiến, công trình xây dựng khác được xem là một loại tài sản gắn liền với đất mà mồ mả trên đất cũng là một loại công trình xây dựng nên có thể xem mồ mả là tài sản gắn liền với đất, thông qua đó chủ sở hữu sẽ có quyền định đoạt đối với mồ mả trên đất mà mình mua.
Thực tế, có thể chia công trình mồ mả thành 02 phần gồm: phần hài cốt, thi thể của người chết và phần công trình xây dựng bên trên. Hai phần này có sự liên quan trực tiếp với nhau, do đó nếu xem mồ mả là một loại công trình xây dựng sẽ không phù hợp vì phần hài cốt, thi thể không thể được xem là công trình xây dựng. Về góc độ văn hóa, việc xem hài cốt, thi thể của người đã chết là một loại tài sản gắn liền với đất để người sở hữu tài sản có thể thực hiện các quyền năng của mình cũng là không phù hợp với truyền thống, văn hóa dân tộc. Vì lẽ đó, hiện nay, mồ mả không được xem là một loại tài sản gắn liền với đất.
2. Phải xử lý thế nào nếu mua đất có mồ mả?
Mồ mả không được xem là một loại tài sản gắn liền với đất nên không thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người mua cũng không có quyền phá bỏ hay di dời đối với phần mồ mả này.
Vì lẽ đó, nếu mua phải đất có mồ mả thì chỉ có cách thỏa thuận với bên bán về việc di dời mồ mả hay phá bỏ mồ mả.
Trong trường hợp không thể thỏa thuận được thì bên mua có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vô hiệu.
Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
Vì không được xem là một loại tài sản nên mồ mả không thể trở thành đối tượng được chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện thì sẽ bị vô hiệu theo quy định trên.
Khi hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi sẽ phải bồi thường theo quy định.
Tóm lại, khi mua phải đất có mồ mả, người mua có thể xử lý theo hai cách.Cách thứ nhất là thỏa thuận với người bán về việc phá bỏ, di dời mồ mả nếu có thể. Nếu không thể thỏa thuận được, người mua đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện và nhận lại số tiền đã bỏ ra để mua đất sau khi Tòa án giải quyết và tiền bồi thường (nếu có).
