Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”; Theo đó, Luật quy định hợp đồng mua bán đất đai phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp về mặt hình thức và được cấp GCN QSDĐ khi hoàn tất hồ sơ mua bán.
Vậy liệu có trường hợp nào hợp đồng mua bán không có công chứng nhưng vẫn được xem xét cấp GCN QSDĐ không? Mời các bạn tham khảo bài viết sau:
Thứ nhất: Việc mua bán bằng giấy viết tay, không công chứng và thuộc một trong các trường hợp sau thì được xem xét cấp GCN QSDĐ.
TH 1: Giao dịch đã xác lập và các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Cụ thể: Căn cứ khoản 2 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
=>Do đó, nếu giao dịch mua bán có lập văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng theo quy định nêu trên, mà từ khi xác lập giao dịch đến ngày có yêu cầu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN QSDĐ theo quy định.
TH 2: Giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp GCN QSDĐ thì được cấp theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:
Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Trừ trường hợp: “khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP" Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
=> Do đó, nếu thực hiện giao dịch bằng giấy viết tay hay hợp đồng nhưng không có công chứng từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN QSDĐ nếu thuộc 1 trong các trường hợp nêu trên.
>>> Xem chi tiết các giao dịch mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay được Nhà nước công nhận tại đây.
Thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này (khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013);
“b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”;
=> Theo đó, nếu thực hiện giao dịch mua bán trong trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc có công chứng hay không thuộc yêu cầu của các bên thực hiện. Nên nếu hai bên yêu cầu không công chứng thì giao dịch vẫn hợp lệ và được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN khi có yêu cầu theo quy định nêu trên.
Như vậy, điều kiện bắt buộc để giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là phải công chứng, chứng thực mới được công nhận giao dịch có hiệu lực. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp ngoại lệ, được xem xét cấp GCN QSDĐ, nếu các giao dịch được xác lập thuộc một trong các trường hợp trên.
