.png)
Đây là một trường hợp có thật xảy ra trên địa bàn Quận Tân Bình. Cụ thể, ông A ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cho ông B với giá trị 57 tỷ đồng. Vì căn nhà đang thế chấp tại Ngân hàng nên ông B đồng ý thanh toán trước cho ông A 10 tỷ để giải chấp. Sau khi hoàn thành thủ tục giải chấp. A và B mới đưa GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho ông B đi làm thủ tục sang tên, đăng bộ.
Ông A đã cảnh giác, và cẩn trọng. Trong hợp đồng chuyển nhượng 02 bên có thỏa thuận rằng, ông B có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ số tiền là 57 tỷ trong thời hạn 45 ngày cho ông A, thời hạn 45 ngày này ông A căn cứ vào thời hạn giải quyết thủ tục giải chấp, và thủ tục sang tên, đăng bộ tại UBND huyện. Tuy nhiên điều bất ngờ đã xảy ra, chỉ trong vòng 01 ngày, thủ tục giải chấp và sang tên đã được hoàn thành, căn nhà và thửa đất bây giờ đứng tên ông B. Mọi việc chưa dừng lại ở đó.
Ông B bán căn nhà lại cho bà C với giá 28 tỷ đồng. Lúc này ông A vẫn chưa biết chuyện vì cứ nghĩ hợp đồng đã thỏa thuận rồi thì cứ thế mà làm. Đến khi bà C bán căn nhà lại cho một ngườ khác thì ông A mới phát hiện ra và báo công an về sự việc trên. Sau khi bị phát hiện, ông B mới trả thêm cho ông A 01 tỷ, cam kết sẽ trả lại nhà cho ông A, nếu không sẽ mất số tiền đã thanh toán trước. Trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận rõ, khi nào ông B hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thì ông A mới làm thủ tục bàn giao nhà. Tuy nhiên, khi vụ việc được đưa ra xét xử thì TAND quận Tân Bình đã tuyên án buộc ông A phải bàn giao nhà cho ông B trong khi chưa nhận đủ tiền.
Lật lại hồ sơ chuyển nhượng được đã được công chứng. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa A và B đã được công chứng tại một Văn phòng Công chứng tại TP. HCM. Có nghĩa là hợp đồng đã được đảm bảo về tính pháp lý. Tuy nhiên khi hợp đồng chưa hoàn thành mà CCV lại tiếp tục ký công chứng chuyển nhượng lần 02. Ngoài ra, trong hợp đồng ký kết giữa ông A và ông B còn có thỏa thuận rất khó hiểu và vô trách nhiệm đó là "nếu các bên cung cấp thông tin không đầy đủ, không chính xác, không đúng sự thật hoặc vi phạm nội dung cam kết thì các bên đồng ý miễn trừ trách nhiệm cho tổ chức hành nghề công chứng". Điều này được hiểu rằng, trách nhiệm của VPCC gần như là... không có gì khi có tranh chấp xảy ra.
Tòa tuyên Công chứng viên không sai. Ông A mới tố cáo vì sao mà việc sang tên, đăng bộ làm chỉ trong vòng 01 ngày thì nhận được giải thích là chỉ quy định thời gian tối đa chú không có quy định về thời gian tối thiểu.
Hậu quả cuối cùng là một hợp đồng chuyển nhượng chặt chẽ về mặt pháp lý cũng không đảm bảo được quyền lợi của ông A.
Về lý thuyết thì hợp đồng chuyển nhượng đã ký rấ chặt chẽ. Tuy nhiên thực tế thực hiện hợp đồng chuyển nhượng của ông A là rất "ngây thơ" và có phần nào đó là "bất cẩn". Bởi bên B chỉ mới thanh toán 10 tỷ (khoảng 1/6 giá trị căn nhà) mà đã bàn giao Sổ để đi thực hiện sang tên, đăng bộ. Điều này kéo theo trách nhiệm của Công chứng viên và Tổ chức hành nghề công chứng.
Tại Khoản 3 Điều 5 của Thông tư 11/2012/TT-BTP có quy định về trách nhiệm của Công chứng viên khi công chứng hợp đồng giao dịch. Theo đó, Công chứng viên phải có trách nhiệm giải thích, lường trước rủi ro pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên tại vụ việc này, Công chứng viên đã không thực hiện nghĩa vụ của mình là giải thích cho ông A hiểu. Bởi thanh toán số tiền quá ít àm đã bàn giao Giấy chứng nhận là một sự cả tin quá lớn, rủi ro rất cao, Công chứng viên cũng ký công chứng một cách rất vô trách nhiệm.
Ngoài ra, đi sâu vào bản chất của sự việc. Thậm chí còn có dấu hiệu tội phạm hình sự. Khi ông B thỏa thuận mua nhà của ông A với giá 57 tỷ, tuy nhiên bán lại cho bà C chỉ có 28 tỷ. Việc có thủ đoạn gian dối ở đây hay không, điều này cơ quan cảnh sát điều tra Quận Tân Bình phải vào cuộc làm rõ. Bởi không có một người có nhận thức và năng lực hành vi đầy đủ nào mà mua nhà 57 tỷ mà lại đi bán 28 tỷ. Thủ tục sang tên đăng bộ cũng làm nhanh một cách bất thường.
Thông qua sự việc này, mình có một số cảnh báo đối với mọi người khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản như sau.
1. Không quá tin tưởng người mua nhà, phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán mới bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc ít nhất cũng phải đảm bảo thanh toán 2/3 giá trị tài sản trở lên.
2. Tìm rõ quy trình sang tên, đăng bộ tại UBND cấp huyện. Tìm hiểu rõ quy trình, thời gian, thủ tục để thực hiện thỏa thuận hợp đồng cho hợp lý.
3. Tìm đến những Văn phòng Công chứng uy tín, lớn tại địa phương. Hoặc có thể đến những Phòng Công chứng để đảm bảo được giải thích về quyền lợi, rủi ro pháp lý khi xác lập hợp đồng.
Trên là một trường hợp có thật, và vụ việc vẫn chưa đi đên hồi kết. Đây là một bài học, một lời cảnh báo cho mọi người khi có nhu cầu chuyển nhượng bất động sản, cần lưu ý để phòng ngừa rủi ro pháp lý cho mình.
