GÓC CẢNH GIÁC: Chuyển nhượng BĐS, HĐ đã được công chứng nhưng vẫn "mất trắng" căn nhà

Đây là một trường hợp có thật xảy ra trên địa bàn Quận Tân Bình. Cụ thể, ông A ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cho ông B với giá trị 57 tỷ đồng. Vì căn nhà đang thế chấp tại Ngân hàng nên ông B đồng ý thanh toán trước cho ông A 10 tỷ để giải chấp. Sau khi hoàn thành thủ tục giải chấp. A và B mới đưa GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho ông B đi làm thủ tục sang tên, đăng bộ.

Ông A đã cảnh giác, và cẩn trọng. Trong hợp đồng chuyển nhượng 02 bên có thỏa thuận rằng, ông B có nghĩa vụ phải thanh toán đầy đủ số tiền là 57 tỷ trong thời hạn 45 ngày cho ông A, thời hạn 45 ngày này ông A căn cứ vào thời hạn giải quyết thủ tục giải chấp, và thủ tục sang tên, đăng bộ tại UBND huyện. Tuy nhiên điều bất ngờ đã xảy ra, chỉ trong vòng 01 ngày, thủ tục giải chấp và sang tên đã được hoàn thành, căn nhà và thửa đất bây giờ đứng tên ông B. Mọi việc chưa dừng lại ở đó.

Ông B bán căn nhà lại cho bà C với giá 28 tỷ đồng. Lúc này ông A vẫn chưa biết chuyện vì cứ nghĩ hợp đồng đã thỏa thuận rồi thì cứ thế mà làm. Đến khi bà C bán căn nhà lại cho một ngườ khác thì ông A mới phát hiện ra và báo công an về sự việc trên. Sau khi bị phát hiện, ông B mới trả thêm cho ông A 01 tỷ, cam kết sẽ trả lại nhà cho ông A, nếu không sẽ mất số tiền đã thanh toán trước. Trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận rõ, khi nào ông B hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thì ông A mới làm thủ tục bàn giao nhà. Tuy nhiên, khi vụ việc được đưa ra xét xử thì TAND quận Tân Bình đã tuyên án buộc ông A phải bàn giao nhà cho ông B trong khi chưa nhận đủ tiền.

Lật lại hồ sơ chuyển nhượng được đã được công chứng. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa A và B đã được công chứng tại một Văn phòng Công chứng tại TP. HCM. Có nghĩa là hợp đồng đã được đảm bảo về tính pháp lý. Tuy nhiên khi hợp đồng chưa hoàn thành mà CCV lại tiếp tục ký công chứng chuyển nhượng lần 02. Ngoài ra, trong hợp đồng ký kết giữa ông A và ông B còn có thỏa thuận rất khó hiểu và vô trách nhiệm đó là "nếu các bên cung cấp thông tin không đầy đủ, không chính xác, không đúng sự thật hoặc vi phạm nội dung cam kết thì các bên đồng ý miễn trừ trách nhiệm cho tổ chức hành nghề công chứng". Điều này được hiểu rằng, trách nhiệm của VPCC gần như là... không có gì khi có tranh chấp xảy ra.

Tòa tuyên Công chứng viên không sai. Ông A mới tố cáo vì sao mà việc sang tên, đăng bộ làm chỉ trong vòng 01 ngày thì nhận được giải thích là chỉ quy định thời gian tối đa chú không có quy định về thời gian tối thiểu.

Hậu quả cuối cùng là một hợp đồng chuyển nhượng chặt chẽ về mặt pháp lý cũng không đảm bảo được quyền lợi của ông A.

Về lý thuyết thì hợp đồng chuyển nhượng đã ký rấ chặt chẽ. Tuy nhiên thực tế thực hiện hợp đồng chuyển nhượng của ông A là rất "ngây thơ" và có phần nào đó là "bất cẩn". Bởi bên B chỉ mới thanh toán 10 tỷ (khoảng 1/6 giá trị căn nhà) mà đã bàn giao Sổ để đi thực hiện sang tên, đăng bộ. Điều này kéo theo trách nhiệm của Công chứng viên và Tổ chức hành nghề công chứng.

Tại Khoản 3 Điều 5 của Thông tư 11/2012/TT-BTP có quy định về trách nhiệm của Công chứng viên khi công chứng hợp đồng giao dịch. Theo đó, Công chứng viên phải có trách nhiệm giải thích, lường trước rủi ro pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên tại vụ việc này, Công chứng viên đã không thực hiện nghĩa vụ của mình là giải thích cho ông A hiểu. Bởi thanh toán số tiền quá ít àm đã bàn giao Giấy chứng nhận là một sự cả tin quá lớn, rủi ro rất cao, Công chứng viên cũng ký công chứng một cách rất vô trách nhiệm. 

Ngoài ra, đi sâu vào bản chất của sự việc. Thậm chí còn có dấu hiệu tội phạm hình sự. Khi ông B thỏa thuận mua nhà của ông A với giá 57 tỷ, tuy nhiên bán lại cho bà C chỉ có 28 tỷ. Việc có thủ đoạn gian dối ở đây hay không, điều này cơ quan cảnh sát điều tra Quận Tân Bình phải vào cuộc làm rõ. Bởi không có một người có nhận thức và năng lực hành vi đầy đủ nào mà mua nhà 57 tỷ mà lại đi bán 28 tỷ. Thủ tục sang tên đăng bộ cũng làm nhanh một cách bất thường.

Thông qua sự việc này, mình có một số cảnh báo đối với mọi người khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản như sau.

1. Không quá tin tưởng người mua nhà, phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán mới bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc ít nhất cũng phải đảm bảo thanh toán 2/3 giá trị tài sản trở lên.

2. Tìm rõ quy trình sang tên, đăng bộ tại UBND cấp huyện. Tìm hiểu rõ quy trình, thời gian, thủ tục để thực hiện thỏa thuận hợp đồng cho hợp lý.

3. Tìm đến những Văn phòng Công chứng uy tín, lớn tại địa phương. Hoặc có thể đến những Phòng Công chứng để đảm bảo được giải thích về quyền lợi, rủi ro pháp lý khi xác lập hợp đồng.

Trên là một trường hợp có thật, và vụ việc vẫn chưa đi đên hồi kết. Đây là một bài học, một lời cảnh báo cho mọi người khi có nhu cầu chuyển nhượng bất động sản, cần lưu ý để phòng ngừa rủi ro pháp lý cho mình.

Người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng. Bởi vậy, trong mọi trường hợp hồ sơ công chứng có giấy tờ giả thì người phải chịu trách nhiệm không phải là công chứng viên. Theo điều 2 luật công chứng thì công chứng là việc công chứng viện chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Có nghĩa là, khi mau bán nhà đất qua công chứng, chỉ nhằm xác định giao dịch mua bán đó là có thật mà thôi.

Về việc chuyển nhượng hoặc công chứng nhưng vẫn mất trắng nằm ở nhiều nguyên nhân khác nhau .. Cần tìm hiểu về người bán cho mình chỗ đất đó , xem chỗ đất đó như thế nào có được diên vào khu quy hoạch không. Có bị tranh chấp không việc mua bán giấy tờ đó ra sao. cần tìm hiểu kĩ lưỡng về việc mua bán . Và tìm tới tới những nơi là văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn pháp lí rõ ràng và thủ tục mua bán khi mua bán tài sản với giá trị cao.

Cảm ơn bài chia sẻ của bạn.

Những cá nhân, tổ chức có dự định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nên đọc, cảnh giác trước những thủ đoạn lừa đảo của kẻ xấu. Để bảo vệ tài sản của bạn thân cũng như là người thân của mình.

Cảm ơn bài viết của bạn. Nay vẫn còn nhiều người họ không hiểu rõ và cũng như việc bị những cá nhân khác lợi dụng từ đó để  chiếm đoạt tài sản của người khác. Để đảm bảo thì mỗi cá nhân cần phải biết và hiểu rõ về các thủ tục liên quan đến Chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Có quá nhiều chuyện chúng ta không thể ngờ tới. Vì vậy, trong mọi vấn đề về pháp lý chúng ta nên cẩn trọng vẫn hơn. Ở đây, mình có thắc mắc là việc xử lí cẩu thả của văn phòng công chứng là do vô tình hay do có thỏa thuận ngầm với ông B? Ở đây ông A cũng có sơ suất mà văn phòng công chứng cũng làm việc thiếu trách nhiệm dẫn đến thiệt hại vô cùng lớn cho ông A.

Cám ơn tác giả, bài viết rất hay!

Theo ý kiến của mình vấn nạn này diễn ra nhiều một phần do quy định pháp luật chưa chặt chẽ và không thống nhất.

Theo Luật đất đai thì thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. Trong khi đó Luật nhà ở lại quy định thời điểm chuyển giao nhà ở là thời điểm các bên thanh toán đủ tiền và bàn giao nhà. Nhưng trên thực tế nhà phải gắn liền với đất nhưng lại có hai quy định khác nhau gây khó khăn cho người dân và không phù hợp. Chính vì vậy nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra và ai đúng ai sai rất khó giải quyết.

Trong thực tế, cũng có trường hợp người chủ sở hữu của nhà, đất không có điều kiện để trực tiếp thực hiện việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng BĐS nên phải nhờ đến người thân thích thay mặt thực hiện, nhưng đó chỉ là những trường hợp rất ít khi xảy ra vì nhà đất là tài sản lớn của mỗi gia đình, cá nhân, do vậy bên chuyển nhượng chỉ có thể ủy quyền cho những người thân thích tin cậy trong gia đình. Vậy những trường hợp còn lại có thể dễ dàng nhận biết, đây thực chất là một giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS. Song, vì lợi ích trước mắt (để tránh việc nộp các loại thuế khi sang tên trước bạ) hoặc không hiểu hết quy định của pháp luật mà người mua (bên được ủy quyền) không thấy hết được nguy cơ rủi ro rất lớn khi chấp nhận việc mua bán nhà, đất “núp” dưới hình thức hợp đồng ủy quyền.

Nhiều lý do khác nhau dẫn đến trường hợp này như:

Công chứng viên thực hiện chứng nhận giao dịch không được thông báo, không được biết thông tin tài sản giao dịch đã bị ra quyết định kê biên, cấm chuyển dịch do pháp luật hiện hành chưa có quy định.

Nên khi cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên, cấm chuyển dịch tài sản thì cơ quan thi hành án phải có trách nhiệm thông báo về việc ngăn chặn tài sản kê biên cho Trung tâm Thông tin của sở tư pháp và các tổ chức công chứng.

Vấn đề này đặc biệt thường xuyên xảy ra tại các tỉnh, thành phố chưa có hệ thống tra cứu thông tin giao dịch, hạn chế về tài sản.

Công chứng vẫn có tỷ lệ sơ sót của chính Công chứng viên, nhất là trong thời kỳ mà hành vi vi phạm ngày càng tinh vy hơn. 1 sổ mà bán cho nhiều người, thậm chí khi dự án chỉ đang còn trên giấy, chưa sổ, chưa pháp lý đã hùa nhau tạo cơn sốt đất rồi 1 lô bán cho mấy người. Thu xong tiền rồi trốn mất dạng