Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày hôm nay (01/8/2024), bài viết dưới đây sẽ tổng hợp một số điểm mới của Luật Nhà ở 2023
(1) Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
Điều 22 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở, quy định này là một quy định mới hoàn toàn, chưa được quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Theo khoản 1 Điều 22 Luật Nhà ở 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong trường hợp:
(i) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở 2023 hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở 2023
(ii) Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
Theo đó, đối tượng (i) được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác bán hoặc tặng cho nhà ở. Còn đối với đối tượng (ii) chỉ được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.
Ngoài ra, khi đối tượng được thừa kế nhà ở có cả tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên phải thống nhất xử lý tài sản thừa kế là nhà ở này theo một trong 02 hướng sau:
- Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản được thừa kế;
- Tặng cho hoặc bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.
(2) Quy định về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
Theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó. Đây cũng là một loại nhà ở hoàn toàn mới xuất hiện tại Luật Nhà ở 2023.
Theo Điều 91 Luật Nhà ở 2023, những đối tượng được hưởng chính sách nhà lưu trú công nhân bao gồm:
(i) Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp
(ii) Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân
Để được thuê nhà lưu trú công nhân, các đối tượng được hưởng chính sách này còn phải đáp ứng các điều kiện như:
- Đối tượng (ii) phải có hợp đồng thuê mặt bằng khu công nghiệp và đang hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đó, đồng thời phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động với đối tượng (i)
- Đối tượng (i) thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp phải có hợp đồng lao động và xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Theo đó, giá thuê nhà lưu trú công nhân do bên cho thuê thỏa thuận với bên thuê theo khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
(3) Hướng dẫn xử lý khi mua bán nhà ở có thời hạn
Luật Nhà ở 2014 cũng đã xuất hiện thuật ngữ nhà ở có thời hạn, tuy nhiên chưa quy định chi tiết về vấn đề mua bán loại nhà ở này, dẫn đến một số bất cập khi xử lý việc giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn.
Do đó, Điều 166 Luật Nhà ở 2023 đã chi tiết hóa về trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn, theo đó, khi mua bán nhà ở có thời hạn thì xử lý như sau:
- Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua nhà ở thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng
- Khi hết thời hạn sở hữu thì Giấy chứng nhận cấp cho bên mua không còn giá trị pháp lý. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho bên bán nhà ở.
Bên bán nhà ở hoặc người thừa kế hợp pháp của bên bán đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.
- Trường hợp chủ sở hữu lần đầu là cá nhân chết mà không có người thừa kế hoặc người thừa kế không nhận lại nhà ở thì việc xác lập quyền sở hữu nhà ở thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015
- Trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở.
Trên đây là một số điểm mới của Luật Nhà ở 2023 so với Luật Nhà ở 2014. Luật Nhà ở 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ hôm nay, ngày 01/8/2024.
