Bộ Xây dựng giải đáp một số vướng mắc của cử tri liên quan đến Luật Nhà ở 2023 và liệt kê một số điểm mới trong Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Ngày 27/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, bài viết sẽ cung cấp một số thông tin về vấn đề nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở (sửa đổi) và điểm danh những điểm mới có tác động lớn đến đời sống của người dân cần lưu ý.
Bộ Xây dựng trả lời vướng mắc liên quan đến nhà ở xã hội
Vừa qua, Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Bắc Giang liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội tại Công văn 5821/BXD-QLN, cụ thể:
Cử tri cho biết, hiện nay, việc quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện, do trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, dẫn đến các căn hộ để không gây lãng phí.
Các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi,... không thực chất vì chủ đầu tư không được hưởng, mà là người dân được hưởng do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.
Mặt khác, việc quy định về khống chế tỷ lệ lợi nhuận trên thực tế giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,... trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên khó khăn về huy động vốn đầu tư của các cổ đông, thời gian thực hiện dự án kéo dài làm tăng chi phí sử dụng vốn đầu tư.
Về vấn đề trên, Bộ Xây dựng đã có câu trả lời như sau:
Thứ nhất, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 bãi bỏ quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2014, theo đó chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.
Thứ hai, Luật Nhà ở 2023 có quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 như sau: Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 có quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê được hưởng các ưu đãi sau:
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…;
- Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam…;
- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…;
- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
- Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Như vậy, các kiến nghị của cử tri tỉnh Bắc Giang sẽ được giải quyết sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành
Một số điểm mới trong Luật Nhà ở 2023
(1) Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Trước đó, theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Đối với quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định rõ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư nhà ở xã hội. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện trách nhiệm của nhà nước đối với người lao động, nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội.
Qua đó, các chính sách mới để thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, nguồn cung bất động sản sẽ gia tăng, hướng đến đối tượng là người có thu nhập thấp đảm bảo các vấn đề an sinh xã hội.
(2) Bổ sung một số đối tượng được phép mua nhà ở xã hội
Thêm 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023:
- Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập. (bổ sung)
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp. (bổ sung)
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
(3) Yêu cầu cụ thể về phòng cháy chữa cháy và có thể cấp Sổ hồng đối với chung cư mini
Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư cỡ nhỏ (hay còn gọi là min, nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư.
Căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kĩ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Sản phẩm bất động sản này cũng sẽ được tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
(4) Không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư
Trước đó, trong dự thảo Luật Nhà ở đã có đưa ra đề xuất về quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên vấn đề này dư luận rất quan tâm và có nhiều ý kiến.
Cuối cùng, Quốc hội đã quyết định không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư mà chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư
Căn cứ tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy địnhnêu trên hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật Nhà ở 2023.
Ngoài ra, việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.
Xem chi tiết tại Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025.
