Tư Vấn Của Luật Sư: LS. ThS Nguyễn Nhật Tuấn - NguyenNhatTuan

Chào em.

Có những vấn đề em cần trao đổi, làm việc lại với người đã bán đất cho em để yêu cầu họ thực hiện trách nhiệm:

1/ Người chủ bán đất cho em nói đây là đất thổ cư thì phải có bằng chứng hợp pháp chứng minh là đất thổ cư chứ không thể chỉ nói bằng miệng là được. Việc họ nói là đất thổ cư và khẳng định sẽ tách thửa, làm sổ hồng được thì phải có cam kết cụ thể để làm bằng chứng kẻo sau này "lời nói gió bay" em nhé!

2/ Theo thỏa thuận thì chủ đất sẽ tiến hành tách thửa làm sổ hồng cho em hay là bên mua tiến hành các thủ tục này? Nếu chủ đất tiến hành thì em phải yêu cầu chỉ đất thực hiện trách nhiệm còn nếu bên mua tiến hành thì chủ đất phải hỗ trợ hồ sơ, giáy tờ để làm chứ không thể nhận tiền xong rồi nay phó mặc cho bên mua muốn làm gì thì làm là không được!

3/ Người bán và người mua nên tiến hành thương lượng và trực tiếp cùng nhau đi làm các thủ tục, giấy tờ chứ không nên thông qua mội giới làm hồ sơ vì họ có thể vẽ vời nhiều thứ không thể tin tưởng được đâu em nhé.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình thì nay muốn chuyển nhượng bắt buộc tất cả các thành viên hộ gia đình phải đồng ý ký chuyển nhượng cho bạn chứ không có cách nào khác để thực hiện việc chuyển nhượng này. Do vậy, nếu ông A không đồng ý chuyển nhượng thì tốt nhất là bạn tìm một mảnh đất khác để nhận chuyển nhượng!

Thân mến

Chào bạn.

Bạn mua đất nhưng bằng giấy tay chứ không bằng hợp đồng có công chứng/chứng thực, không tiến hành tách thửa sang tên để phần đất đã mua đứng tên của bạn nên đất vẫn đứng tên người bán là chuyện đương nhiên và như vậ thì người chủ đất vẫn có quyền mang tài sản của mình để bảo lãnh, thế chấp cho người khác mà cơ quan chức năng không thể can thiệp được vì việc mua bán của bạn chưa được pháp luật thừa nhận.

Do vậy, bạn cần làm việc lại với người chủ đất yêu cầu họ phải tiến hành giải chấp để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra, sau đó tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán và tách thửa sang tên để phần đất đã mua đứng tên bạn.

Thân mến

Chào em.

Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện mục đích sử dụng đất là đất ở (đất thổ cư) thì có nghĩa là người được công nhận quyền sử dụng đất được phép xây dựng. Khi muốn xây dựng, người sử dụng đất phải lập bảng thiết kế công trình và xin cấp giấy phép xây dựng để được xây dựng. Tùy theo quy hoạch về xây dựng tại khu vực mà cơ quan chức năng sẽ cấp phép xây dựng cho em 100% diện tích đất hoặc theo tỷ lệ nhất định còn dành cho lối đi, cây xanh, khoảng lùi và công trình phụ...

Tuy nhiên, vấn đề đầu tiên của em là việc mua bán đất phải hợp lệ theo quy định pháp luật và được cơ quan chức năng công nhận tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đứng tên em trước đã chứ không nên nghe người ta xì xào bàn tán. Trường hợp nếu chưa rõ thì hãy mang giấy tờ đến cơ quan chức năng để được tiếp dân, giải đáp là chắc chắn nhất em nhé.

Thân mến 

Chào bạn.

Nếu bạn đã mua 100m2 đất trong tổng số 1.000m2 đất của chủ đất thì bạn phải tiến hành thủ tục hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tách thửa riêng để được cấp giấy chứng nhận cho phần đất của mình đã mua chứ sao lại làm thủ tục chủ đất ủy quyền cho bạn, vì nếu ủy quyền thi chỉ ủy quyền cho bạn quản lý, sử dụng phần đất chứ không phải là chuyển nhượng phần đất đó cho bạn, có nghĩa là phần đất tuy đã bán nhưng vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ đất chứ không phải là bạn và đặc biệt, chủ đất có thể hủy bỏ ủy quyền bất cứ lúc nào và bạn sẽ không được công nhận phần đất đất mua. Nay chủ đất đã mang toàn bộ đất đi thế chấp là quyền của chủ đất nên bạn phải llàm việc lại với chủ đất để yêu cầu giải chấp và làm thủ tục chuyển nhượng phần đất đã bán cho bạn.

Trường hợp nếu hai bên không tự giải quyết được thì có quyền khởi kiện ra toa án để yêu cầu giải quyết, lúc đó bạn phải chứng minh rằng chủ đất đã bán phần đất 100m2 cho bạn nhưng hợp thức bằng thủ tục ủy quyền. Khi đó, vì việc mau bán đất không đảm bảo thủ tục, thể thức theo quy định nên tòa án có khả năng giải quyết tuyên giao dịch vô hiệu và chủ đất phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cho bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Bạn đang tìm hiểu vấn đề mà không có văn bản nào điều chỉnh như ý bạn mong muốn vì hiện nay pháp luật chỉ quy định chỉ số cụ thể của hành lang an toàn lưới điện và trong phạm vi hành lang an toàn lưới điện thì không được xây dựng công trình mà thôi.

Thân mến

Chào bạn.

Qua nội dung bạn trình bày thì luật sư hiểu rằng đất này là tài sản của mẹ bạn và mẹ bạn đã chia đất cho các người con bằng hinh thức tặng cho tài sản. Phần đất mẹ bạn tặng hco bạn và đả được cấp sổ hồng mang tên bạn được mẹ bạn xác định là diện tích còn thiếu không đúng như ý chí tặng cho của mẹ bạn, lý do là vì người em cố tinh làm thiếu diện tích khi tiến hành các thủ tục tặng cho và sang tên tài sản từ của mẹ thành của bạn. Tuy nhiên, vấn đề cũng không thể quy kết một chiều khi cho rằng người em cố tình làm như vậy vì rõ ràng những thủ tục tặng cho này người em chỉ tiến hành dùm còn thì mẹ bạn phải đọc kỹ và ký tên điểm chỉ vào, trong đó có nội dung diện tích đất mẹ bạn muốn tặng cho là bao nhiêu? Do vậy, trừ khi mẹ bạn không biết chữ ký đại theo thủ tục do người con làm sẵn chứ nếu mẹ bạn biết đọc biết viết mà nói như vậy e không thuyết phục!

Do vậy, nếu có chứng cứ cho rằng mẹ bạn bị lừa dối, ép buộc khi ký vào các tủ thủ tục làm sẵn mà không hề hay biết thì có thể yêu cầu cơ quan chức năng tuyên hủy hợp đồng tặng cho, hủy giấy chứng nhận đã cấp để tiến hành lại theo đúng ý nguyện của người tặng cho.

Một vấn đề nữa để bạn lưu ý rằng: Trong hợp đồng tặng cho thì nhất thiết phải có chữ ký của người được tặng cho đất là bạn nhưng thời điểm này bạn nói bạn ở nước ngoài, không tham dự và có mặt thì ai đã giả chữ ký của người được tặng cho để hoàn tất các thủ tục giấy tờ là điều cũng cân xem xét lại.

Thân mến

Chào bạn.

Theo nợi dung bạn trình bày thì hợp đồng mua bán đất năm xưa chỉ là viết tay chứ không lập thành văn bản và có công chứng chứng thực theo quy định cho nên bản hợp đồng đó không có giá trị pháp lý (không được pháp luật thừa nhận) nên cần phải thực hiện lại cho đúng hình thức quy định để được công nhận và làm các thủ tục tiếp theo.

Do vậy, nếu gia đình bạn công nhận bản hợp đồng khi xưa, thừa nhận có bán đát thì gia đình bạn hỗ trợ giúp người đã mua đất công chứng hợp đồng và các thủ tục khác để sang tên miếng đất đã bán cho họ.

Ngược lại, nếu gia đình bạn không công nhận bản hợp đồng tay, không thừa nhận việc bán đất thì bên mua có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết và với hợp đồng tay như vậy thi có khả năng tòa án sẽ tuyên bố giao dịch vô hiệu và bến bán phải hoàn trả lại tiền đã nhận cho bên mau và bên mua trả lại đất cho bên bán với điều kiện chứng minh được các chữ ký trong hợp đồng đúng là chử ký của các thành viên gia đình bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Tuy căn nhà của gia đình bạn có nguồn gốc được cơ quan cấp để ở nhưng hiện nay nếu muốn xin làm thủ tục để cấp sổ hồng thì vẫn phải liên hệ cơ quan chức năng là văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở TNMT. Do vậy, vế thủ tục thì đầu tiên bạn phải liên hệ các trung tâm đo đạc để tiến hành do vẽ căn nhà, bảng vẽ phải được cơ quan TNMT kiểm tra nội nghiệp xác nhận.

Sau đó, bạn nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có căn nhà tọa lạc để xin cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ bao gồm đơn theo mẫu, CMND hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của người xin cấp, tờ kê khai nhà đất qua các thời kỳ (1999), thông báo thuế đất phi nông nghiệp và các biên lai nộp thuế, tờ khai nguồn gốc nhà đất, bảng vẽ...để cơ quanc hức năng kiểm tra, xác minh và đề xuất cấp giấy chứng nhận cho gia đình. Thủ tục nói tuy đơn giản nhưng làm thì cũng hơi phức tạp nếu gia đình bạn chưa thực sự làm qua thủ tục này nhưng phải cố gắng thôi vì nhà ở không thể không có giấy chứng nhận.

Chúc bạn thành công!

Thân mến

Chào em.

1/ Việc em tự ý lấy sổ hồng của ông nội, rồi giả chữ ký ông nội để ủy quyền cho ông Phong đi vay tiền và thế chấp bằng chính sổ hồng của ông nội mà không có ý kiến đồng ý của ông nội là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vì thủ đoạn của em là gian gian dối, qua mặt ông nội và nếu việc em và ông Phong không thể giải quyết khoản vay này với ngân hàng thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản của ông nội gây thiệt hại tài sản cho ông nội.

2/ Em không thể khởi kiện ông Phong vì em và ông Phong là những người cấu kết với nhau để lưa dối ông nội hòng chiếm đoạt tài sản của ông nội (sổ hồng là giấy tờ có giá trị về mặt tài sản nên cũng được xem như tài sản) nên tự em và ông Phong phải có trách nhiệm cùng nhau giải quyết các vấn đề liên quan đế tất toán khoản vay và lấy sổ hồng ra để trả lại cho ông nội. Nếu ông nội mà biết được sự việc thì chính ông nội là người mới có quyền tố cáo em và ông Phong đến cơ quan pháp luật để yêu cầu xử lý hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Thân mến

Chào em.

- Trước tiên là em phải liên hệ bên văn phòng đăng ký đất đại tại địa phương em để hỏi xem liệu với diện tích dự kiến nhận tặng cho từ bố thì có thể được tách thửa được hay không vì hiện nay mỗi địa phương quy định diện tích tối thiểu để tách thửa có khác nhau.

Nếu diện tích tặng cho dự kiến tách thửa được thì cần làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hay chứng thực theo quy định và tiến hành sang tên tách thửa riêng.

Vì là cha tặng cho con nên hện nay được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

Thân mến

Chào bạn.

Việc chuyển nhượng đất bằng giấy tay hiện nay không được pháp luật công nhận nên đất này vẫn do ông Đằng đứng tên sử dụng theo nguồn gốc được giao dất nên ông Đằng phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận, sau đó chuyển nhượng lại cho cậu bạn và làm thủ tục sang tên cho cậu của bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Trong trường hợp bạn không muốn chuyển khẩu về căn nhà bạn đăng đứng tên thì muốn nhập khẩu cho mẹ bạn và em gái vào căn nhà này, bạn phải tiến hành thủ tục tặng cho toàn bộ hoặc một phần căn nhà cho mẹ bạn đứng tên hoặc cùng đứng tên với bạn. Sau đó, vì bạn bạn đã đứng tên căn nhà hoặc cùng đứng tên với bạn căn nhà nên mẹ bạn có quyền chuyển hộ khẩu về căn nhà là nơi cư trú hợp pháp của mình và bảo lãnh cjo người em gái của bạn nhập hộ khẩu vào căn nhà này.

Thân mến

Thân mến

Chào bạn.

Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nếu có sự thay đổi bất cứ thông tin nào so với những thông tin đã thể hiện trong sổ hồng thì dĩ nhiên bạn phải cập nhận sự thay đổi mới vào trong sổ hồng cho hợp lệ.

Thân mến

Chào bạn.

Theo trình bày của bạn thì mảnh đất là tài sản chung của bố và mẹ bạn. Nay bố và mẹ bạn đồng ý cho các con mỗi người một phần (bạn gọi là chia đất) thì phải tiến hành lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực đúng quy định. Theo đó, bố mẹ bạn và các người con mang theo giấy tơ tùy thân, sổ hồng mảnh đất đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện hợp đồng tặng cho như đã nói. Sau khi đã tiến hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì mang hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành thủ tục sang tên trước bạ mảnh đất sang tên các người con được cho tặng. Nếu diện tích tăng cho từng ngươi đủ điều kiện tách thửa thì sẽ được cấp mỗi ngươi nhận một sổ hồng. Trường hợp không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa thì sổ hồng vẫn đứng tên chung cả 3 người con.

Thân mến

Chào bạn.

Về nguyên tắc thì ba của bạn vẫn là đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của ông nội bạn nên vẫn có quyền được chia di sản từ ông nội nếu ba của bạn chưa khước từ nhận di sản. Tuy nhiên, xét rằng khi còn sống thì ông bà nội đã cho đất ba bạn cất nhà trong khi những người con khác chưa được cho thì liệu rằng ba bạn có cần phải tranh chấp chia thừa kế nữa hay không để cho nội dung anh em càng thêm mâu thuẫn?

Thân mến

Chào bạn.

Ý kiến của luật sư như sau:

1/ Về pháp lý mảnh đất có nhà của gia đinh bạn: Theo như bạn trình bày thì nguồn gốc đất là của ông bà nội tạo lập. Khi mẹ bạn vê là dân thí ông bà nội cho đất cất nhà từ năm 1980, đến năm 1995 thì gia đình ab5n xây lại nhà kiên cố và ở đến bây giờ, có ý kiến của các thành viên trong gia đình xác nhận nhà đất không tranh chấp, gia đình bạn thực hiện nghĩa vụ thuế má đầy đủ và đặc biệt là có kê khai tại địa phương năm 1999 mà ông bà nội không có bất cứ ý kiến gì thi xem như phần đất này ông bà nội đã cho gia đình bạn và gia đình bạn đã ở và thực hiện kê khai sử dụng đầy đủ.

Chỉ có vấn đê là chưa đủ chi phí để làm sổ hồng mà thôi. Như vậy, về pháp lý thì mành đất này có đủ điều kiện để được cấp sổ hồng cho người thực tế sử dụng, kê khai từ đó cho đến nay nên được xem là đất của gia đình bạn, các đồng thừa kế của ông bà nội không thể tranh chấp quyền sử dụng đối với phần đất này.

2/ Ông nội bạn có hai vợ: vợ cả và vợ hai thì các người con của vợ cả và các ngươi con của vợ hai đều là những đồng thừa kế thuộc hàng thứ nhất của ông nội bạn nên có quyền thừa kế tài sản ngang nhau từ di sản của cha là ông nội bạn để lại nhưng không có di chúc.

Thân mến

Chào bạn.

Vì mảnh đất do hai người đứng tên đồng sở hữu nên khi cấp sổ hồng cho đồng sở hữu thì cơ quan cấp sổ đã cấp thành hai sổ hồng để mỗi đồng sở hữu giữ một sổ. Nay cả hai chủ sử dụng đất đều bán toàn bộ hết cho bạn thì bạn là chủ sử dụng nên cơ quan chức năng sẽ thu hồi hai sổ hồng để cấp lại cho bạn một sổ hồng trên sơ sở toàn bộ diện  ích đất của hai chủ sử dụng đã chuyển nhượng hết cho bạn.

Thân mến

Chào bạn.

Sự việc, nội dung như thế nào bạn?

Thân

Chào bạn.

Theo ý kiến của luật sư thì việc bạn dự kiến mua container về đặt lên nền lát gạch tàu để làm nhà ở bằng container thì đây cũng là hoạt động xây dựng, tạo lập  nhà ở trong khu dân cư tuy không có hoạt động xây dựng nhưng cũng cần phải thông báo và xin hướng dẫn tứ chính quyền địa phương nên bạn có thể liên hệ với UBND xã/phường nơi định tiến hành nhà container để nơi đây có ý kiến và hướng dẫn bạn cụ thể hơn nhé đối với việc làm nhà đặc biệt này.

Thân mến